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Steigen die Immobilienpreise, können Sie mit dem Verkauf Ihres vermieteten Hauses Gewinne erzielen. Der Verkauf einer Immobilie, in dem ein Mieter samt Vertrag lebt, birgt einige Besonderheiten. Wir erläutern die wichtigsten Fakten rund um Verkaufschancen, Besichtigungen, Vorkaufsrecht und den Vertrag. Zudem erfahren Sie, was es mit der Auszugsprämie auf sich hat und ob Sie Mietern kündigen dürfen. Bei einem solchen Verkauf erwarten Sie besondere Herausforderungen, beispielsweise dann, wenn das vermietete Haus besichtigt werden soll. Viele Hausbesitzer fragen sich, wann Mieter ausziehen müssen oder wie es sich mit der Kündigungsfrist verhält. Auch wenn der Mieter bleiben soll und will, müssen beim Kaufvertrag einige Besonderheiten berücksichtigt werden.

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Welche Verkaufschancen hat ein vermietetes Haus?


Die meisten Interessenten, die sich für ein Einfamilienhaus interessieren, wollen dort selbst einziehen. Lediglich Investoren, die ihr Kapital sicher anlegen oder erzielte Gewinne wieder investieren wollen, werden sich für den Kauf einer vermieteten Immobilie interessieren. Sie müssen sich also beim Verkauf eines vermieteten Hauses darauf einstellen, dass die Zahl der Interessenten wesentlich geringer ist als bei einer nicht vermieteten Immobilie.

Dabei haben Sie grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten:

  1. Kündigung des Mietverhältnisses: Sie sollten im Vorfeld herausfinden, ob Sie dem Mieter unter Umständen kündigen und so den Kreis der Kauf-Interessenten erweitern können. Generell gilt zunächst, dass der Verkauf das Mietverhältnis nicht bricht. Vermeiden Sie unbedingt derartige Rechtsstreitigkeiten, indem Sie von Anfang an klare Verhältnisse schaffen.
  2. Veräußerung mit Mietvertrag: Drängt beim Verkauf der Immobilie die Zeit nicht so sehr, können Sie zunächst versuchen, die Immobilie inklusive Mieter und Mietvertrag an einen potenziellen Interessenten zu veräußern. Stellt sich im Laufe der Zeit heraus, dass keine Interessenten auf Ihr Angebot reagieren, können Sie immer noch über die Variante des Verkaufs ohne Mieter nachdenken.
  3. Kauf des Mieters: Eine dritte Variante wäre ein Kaufinteresse des Mieters. Fühlt sich dieser in Ihrer Immobilie wohl und kann eine Finanzierung realisieren, können Sie Ihr vermietetes Haus auch an den Mieter verkaufen.

 

Ansonsten dürfen Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie davon ausgehen, dass der Kaufpreis bis zu 30 Prozent geringer ausfällt als bei einem Verkauf ohne bestehenden Mietvertrag.

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An wen kann ein vermietetes Haus verkauft werden?


Häuser werden in der Regel von Selbstnutzern gekauft, die darin wohnen möchten. Käufer eines vermieteten Hauses müssen naturgemäß mit dem entstehenden Aufwand für die Eigenbedarfskündigung rechnen, die sie gegenüber dem derzeitigen Mieter geltend machen müssen. Denn in jedem Fall gilt auch hier: „Kauf bricht Miete nicht“. Aufgrund der so entstehenden Belastung verlangen Käufer zumeist einen Preisabschlag, der sie auch für die verstreichende Zeit bis zum eigenen Einzug entschädigt. Einige Käufer bauen auf eben diesen Nachlass, der es Ihnen ermöglicht, Immobilien zu einem geringeren Preis zu erwerben.

Privat oder mit Makler verkaufen?

Detaillierte Informationen zu den verschiedenen Möglichkeiten des Hausverkaufs finden Sie auf den weiterführenden Seiten:

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Vorkaufsrecht – wann hat der Mieter einen Anspruch?


Während die Mieter von Eigentumswohnungen unter gewissen Umständen von einem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können, gilt der Umstand eines Vorkaufsrechts nicht im Fall von vermieteten Häusern. Für beide Parteien, sowohl für Sie als Verkäufer als auch Ihren Mieter, kann es dennoch die angenehmste Lösung sein. Setzen Sie sich also in jedem Fall mit dem derzeitigen Mieter und seinem Kaufinteresse auseinander.

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Wie verläuft die Besichtigung einer vermieteten Immobilie?



Wenn Sie Ihr selbst bewohntes Eigenheim oder eine leerstehende Immobilie verkaufen wollen, können Sie selbst darüber entscheiden, wann und wie häufig Interessenten das Haus besichtigen dürfen. Entweder sprechen Sie selbst Termine ab oder Sie stimmen sich mit dem von Ihnen beauftragten Makler ab.

Die Koordinierung von Besichtigungsterminen ist in einer vermieteten Immobilie meist wesentlich aufwendiger. Als Eigentümer dürfen Sie von Ihrem Hausbesichtigungsrecht Gebrauch machen. Dieses Recht räumt Ihnen als Besitzer und auch dem Makler die Möglichkeit ein, im Rahmen einer Besichtigung das Haus zu betreten.

Dabei müssen Sie sich an einige Regeln halten, damit es keinen Streit mit dem Mieter gibt, der im Zweifelsfall anschließende, juristische Schritte ergreifen kann:

  1. Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen sind zu vermeiden.
  2. Besichtigungstermine müssen mit dem Mieter rechtzeitig abgestimmt werden.
  3. Die Besichtigungen sollen zu angemessenen Tageszeiten, also weder am frühen Morgen, noch am späten Abend stattfinden.
  4. Ist Ihr Mieter verreist, können ohne sein Einverständnis in dieser Zeit keine Besichtigungen durchgeführt werden.

 

Interessenten die Immobilie zu präsentieren, kann bei manchen Mietern zu einer echten Herausforderung werden. Per Gerichtsurteil gilt lediglich als zumutbar, wenn Besichtigungen einmal in der Woche für zwei Stunden stattfinden. Ob der Mieter Ihnen weitere Besichtigungen einräumt, liegt bei ihm.

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Kündigung aufgrund von Eigenbedarf

Eigenbedarf und Pflichtverletzung – welche Möglichkeiten zur Kündigung gibt es?


Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf hat meist die besten Chancen auf Erfolg. Allerdings müssen dazu Sie selbst, Ihr Lebenspartner oder Ihre Kinder in die Immobilie einziehen. Beachten Sie dabei, dass Sie dem Mieter nicht einfach wegen Eigenbedarf der Kinder kündigen können und planen, dass diese sofort wieder ausziehen. Bei Eigenbedarf müssen Sie den Wohnraum über einen Zeitraum von drei Jahren tatsächlich selbst bewohnen. Werden Sie bei einer Täuschung erwischt, kann Sie der Mieter auf Schadenersatz verklagen.

Das Mietrecht steht im Verkaufsfall klar auf der Seite des Mieters, den der Gesetzgeber grundsätzlich als die schwächere Partei betrachtet.

Eine ordentliche Kündigung können Sie nur dann aussprechen, wenn:

  • eine erhebliche und schuldhafte Pflichtverletzung des Mietvertrages vorliegt.
  • tatsächlich Eigenbedarf besteht
  • die Vermietung den Besitzer daran hindert, das Grundstück in einem angemessenen, wirtschaftlichen Rahmen zu verwerten.

 

Theoretisch ist also eine Kündigung aufgrund Ihres Verkaufs-Wunsches möglich, doch in der Praxis scheitern viele Versuche vor Gericht. Sie können diesen Weg gehen, müssen sich aber unter Umständen auf langwierige Prozesse mit ungewissem Ausgang einstellen.

Zwei weitere Faktoren können den Verkauf ausbremsen. Zum einen ist eine Eigenbedarfskündigung bei befristeten Mietverträgen nicht möglich, zum anderen kann der Mieter Widerspruch einlegen, wenn ein Härtefall vorliegt.

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Auflösung des Mietvertrages und Auszugsprämie



Als Vermieter sollten sie Tricks zum Eigenbedarf vermeiden und sich an Kündigungsfristen halten. Da sich die Kündigung jedoch häufig schwierig gestaltet und ein unvermietetes Haus sehr viel höhere Erlöse erzielen kann, müssen Sie sich im Zweifelfalls mit Auszugsprämien auseinandersetzen.

Bieten Sie Ihrem Mieter einen Auflösungsvertrag an und verhandeln Sie beispielsweise einen großzügigen Zeitraum, innerhalb dessen der Mieter sich eine neue Wohnung suchen kann. Meist haben Mieter kein großes Interesse umzuziehen und Sie genießen leider wenig Rechte, um Ihre Interessen durchzusetzen. In diesem Fall sollten Sie über eine angemessen großzügige Auszugsprämie nachdenken, die dem Mieter einen Auszug etwas reizvoller macht.

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Einen Makler mit dem Verkauf vermieteter Häuser beauftragen


Nutzen Sie die Fachkompetenz eines Maklers, um auch eine vermietete Immobilie zeitnah und zu einem guten Preis zu veräußern. Führen Sie die Gespräche gemeinsam mit Ihrem Mieter und dem Makler, der durch seinen Sachverstand unter Umständen die richtigen Worte findet, um einen Mieter von einem Auszug zu überzeugen. Sie könnten in dem Gespräch beispielsweise vereinbaren, dass der Makler im Rahmen seiner Tätigkeit für den Mieter eine neue Wohnung oder Miet-Immobilie findet, bevor der eigentliche Verkauf vollzogen werden kann.

Ein Makler kann Sie außerdem rechtssicher durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten. Sie profitieren bei der Bewertung des Hauses von seinen Kenntnissen, während er Ihnen gleichzeitig bereits interessierte Investoren vorstellen kann. Weiterhin übernimmt ein Makler das gesamte Marketing, um für Ihre Immobilie einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Zudem kann Ihnen ein Makler auch Auskunft darüber geben, welche Steuern möglicherweise anfallen, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen. Nutzen Sie die Expertise von Maklern, um alles rund um die Löschung von Grundbucheinträgen, Kaufverträgen, Steuern und Gebühren zu erfahren.

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Kaufvertrag für ein vermietetes Haus

Was muss beachtet werden?


Wenn Sie den Verkauf einer vermieten Immobilie anstreben, müssen auch im Kaufvertrag einige Besonderheiten beachtet werden. So muss ausdrücklich vermerkt sein, dass es sich um ein vermietetes Objekt handelt und auch die Pflichten und Rechte aus dem Mietvertrag müssen in den Kaufvertrag übernommen werden. Um bei den verbindlichen Vereinbarungen mit dem Mieter keine Unklarheiten aufkommen zu lassen, sollten Sie auch Mietzahlungen, Betriebskosten und die Kaution festhalten.


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