Net­to­kalt­mie­te: In­for­ma­ti­on zur Be­rech­nung der Kalt­mie­te

Mit der Nettokaltmiete ist jener Preis gemeint, den du pro Monat nur fürs Wohnen bzw. für die Wohnfläche entrichtest. Betriebs- oder Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser und Co. sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Die Nettokaltmiete ist für Städte, Gemeinden und Stadtbezirke übrigens jener Wert, auf dessen Basis der Mietspiegel berechnet wird.

Die Nettokaltmiete bezeichnet die Miete für eine Wohnung oder ein Haus ohne jegliche Nebenkosten. Diese Grundmiete gibt also nur die Kosten wider, die ein Mieter an den Vermieter für die Nutzung der Räume zahlen muss. Die Nettokaltmiete ist darüber hinaus ein wichtiger Vergleichswert: Sie wird in der Regel zur Berechnung des Mietspiegels herangezogen.

Unter Nettokaltmiete versteht man die Miete, die du für deine Wohnung (oder für das Haus, in dem du zur Miete wohnst) jeden Monat bezahlst – und zwar ohne Nebenkosten. Es handelt sich also um Kosten, die du dafür entrichtest, die Wohnfläche nutzen zu dürfen. Aus diesem Grund heißt die Nettokaltmiete auch Grundmiete, in der noch keine Neben- und Betriebskosten enthalten sind.

Folgende Punkte zählen nicht zur Nettokaltmiete:

• die Kosten für die Warmwasserversorgung sowie für die Sammelheizung
• Zuschläge für die Möblierung oder für die Untervermietung
• Zuschläge, die anfallen, falls der Wohnraum anderweitig genutzt wird (also nicht zum Wohnen)
• die sogenannten kalten Betriebskosten wie Müllabfuhr, Schornsteinfeger:innen, Wasser und Abwasser
  

Diese Nettokaltmiete wird zur Berechnung eines Mietspiegels herangezogen, wie es ihn für die meisten Städte und Gemeinden gibt. In Großstädten wird der Mietspiegel nach Bezirken und Ortsteilen unterteilt. Der Mietspiegel verschafft Mieter:innen und Vermieter:innen eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Verglichen werden dabei also ausschließlich die Kosten für die Nutzung der Wohnräume, die Höhe der Nebenkosten, die bei gleichen Wohnungen in ähnlicher Lage erheblich voneinander abweichen können, spielt dabei keinerlei Rolle. Im Mietspiegel werden jedoch lediglich jene Wohnungen und Häuser aufgeführt, die ähnliche Merkmale aufweisen.

Bei einer geplanten Mieterhöhung müssen sich Vermieter:innen auf diesen Mietspiegel beziehen. In einigen Mietverträgen taucht auch der Begriff Bruttokaltmiete auf. Diese Miete enthält – im Vergleich zur Nettokaltmiete – alle kalten Betriebskosten, die anteilig von Mieter:innen übernommen werden.

Über den Mietspiegel kannst du deine Miethöhe überprüfen, z.B. ob sie für deinen Wohnort gerechtfertigt ist. Dabei solltest du im Hinterkopf haben, dass deine Miete höchstens 20 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen darf. Wenn du in einem Viertel wohnst, in dem eine gesetzliche Mietpreisbremse gilt, sind sogar maximal zehn Prozent erlaubt.

Mit dem Instrument des Mietspiegels können Vermieter:innen deine Miete anpassen – nach unten genauso wie nach oben. Eine eventuelle Erhöhung des Mietpreises darf allerdings nur auf Grundlage der Nettokaltmiete vorgenommen werden und nicht auf Basis der Bruttokaltmiete.

Die Nettokaltmiete, die du monatlich an deine:n Vermieter:in überweist, errechnet sich wie beschrieben aus dem ortsüblichen Mietspiegel. Dabei solltest du bedenken, dass im Mietspiegel lediglich Häuser bzw. Wohnungen kategorisiert sind, die gut miteinander vergleichbar sind. Hierbei spielen die folgenden Faktoren eine Rolle:

• das Baujahr des Gebäudes
• die Lage
• Ausstattung und Größe
• der Energiewert
  

Weisen die Wohnung bzw. das Haus Merkmale wie einen Garten, einen Stellplatz für das Auto oder einen Balkon auf, so führt das fast immer zu einem höheren Mietpreis.