Ab­schlags­zah­lung und Be­triebs­kos­ten

Mieter:innen leisten üblicherweise eine monatliche Abschlagszahlung, damit die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten über den im Mietvertrag festgelegten Abrechnungszeitraum abgegolten sind. Doch was zählt zu den Betriebskosten und was musst du bei einem Umzug beachten? Sowohl in der alten als auch in der neuen Wohnung gilt es, den Überblick zu behalten – und richtig abzurechnen.

Die Betriebskosten einer Immobilie sind gesetzlich in der Betriebskostenverordnung geregelt. Sie müssen von den Eigentümer:innen entrichtet werden, die sie dann anteilig auf die Mieter:innen umlegen dürfen. Laut § 2 gehören dazu:

• die Grundsteuer
• Wasserversorgung
• Heizung
• Aufzüge
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Gebäudereinigung
• Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Schornsteinreinigung
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hauswart
• TV- und Kabelanschluss

Diese Auflistung muss nicht abschließend sein, sie kann also durch zusätzliche Betriebskosten erweitert werden. Nicht dazu gehören einmalige Kosten für Instandhaltungen, da diese bereits in der Miete enthalten sind.

Der Zeitpunkt der Abrechnung ist klar geregelt, Vermieter:innen müssen sie dir als Mieter:in spätestens zum Ende des Folgejahres vorgelegt haben. Doch was ist mit der Höhe? In der Regel wird die Höhe im Mietvertrag festgelegt, der Verteilungsschlüssel wird dabei meist nach Wohnfläche errechnet. Die Umlage wird entweder pauschal festgelegt oder als Vorauszahlung, wobei Vorauszahlungen zwingend jährlich neu berechnet werden müssen.

Dabei basieren die sogenannten verbrauchsabhängigen Kosten fast immer auf den Erfahrungen bzw. Schätzungen der Vermieter:innen. Dort, wo Geräte vorhanden sind, die den Verbrauch genau messen, also etwa beim Wasserzähler, müssen Vermieter:innen den Abschlag exakt nach dem Verbrauch berechnen.

Sobald du am Ende des Abrechnungszeitraums die genaue Abrechnung der tatsächlich anfallenden Kosten erhalten hast, solltest du unbedingt überprüfen, ob die Abschlagszahlungen zu hoch oder zu niedrig waren. Vermieter:innen sind verpflichtet, die Abrechnung so aufzusetzen, dass sie nachvollziehbar ist. Entsprechend dem Ergebnis musst du entweder noch eine Nachzahlung leisten – oder erhältst von deinem:deiner Vermieter:in eine Rückzahlung.

Wenn es um das Thema Abschlagszahlung geht, sind Probleme oft nicht weit. Immerhin geht es um das liebe Geld. In der Regel gibt es fünf Gründe, die zu Schwierigkeiten führen können:

• Verzögerte Abrechnung: Vermieter:innen sind gesetzlich verpflichtet, die Abrechnung spätesten zum Ende des Folgejahres vorzulegen. Wird diese nicht eingehalten, drohen Konflikte
• Mangelnde Transparenz bei der Kostenabrechnung: Mieter:innen haben das Recht, bei ihren Vermieter:innen die Belege einzusehen, nach denen die Kosten ermittelt wurden. Dieses Recht kannst du unter anderem wahrnehmen, wenn die Abrechnung unverständlich ist.
• Streit über den Umfang der Nebenkosten: Sofern es im Mietvertrag keine klaren Vereinbarungen gibt oder Kostenpositionen unklar sind, kann es zwischen Mieter:in und Vermieter:in zu Streitigkeiten kommen.
• Unerwartete, sehr hohe Nachzahlungen: Wenn die tatsächlichen Kosten die Abschlagszahlungen deutlich übersteigen und Mieter:innen auf einen Schlag die Nachzahlung leisten müssen, führt das nicht selten zu finanziellen Problemen.
• Unangemessene Höhe der Abschlagszahlung: Auch das stellt Mieter:innen spätestens bei der hohen Nachzahlung vor finanzielle Schwierigkeiten und kommt meist dann vor, wenn Vermieter:innen deine Vorauszahlungen zu niedrig kalkuliert haben.