Grundsteuerranking

Anders als die Grunderwerbssteuer, die nur beim Kauf eines Grundstücks fällig wird, müssen Grundbesitzer:innen die Grundsteuer jährlich zahlen. Für die Berechnung kommen drei Werte zum Einsatz:

1. Der Einheitswert entspricht dem Wert des unbebauten oder bebauten Grundstücks. Dieser Wert wird nach den geltenden Bewertungsgrundsätzen ermittelt. An diesem Wert scheiden sich allerdings auch die Geister, weil seine Ermittlungsgrundlagen veraltet sind – und zur aktuellen Grundsteuerreformdebatte geführt haben.
2. Die Steuermesszahl wird im Grundsteuergesetz vorgegeben, je nach Art des Grundstücks und nach Art der Bebauung. In Westdeutschland beträgt die Steuermesszahl für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus 2,6 Promille, bei einem Zweifamilienhaus sind es 3,1 Promille.
3. Der Grundsteuerhebesatz kann von den Kommunen frei festgelegt werden. Je nach Wirtschaftslage kann die jeweilige Kommune also entscheiden, ob über diesen in Prozent ausgedrückten Faktor die Grundsteuer steigt oder fällt.

Beispielrechnung

Einheitswert: 32.586 Euro

Steuermesszahl: 2,6 %

Grundsteuerhebesatz: 810 %

(32.586 x 0,0026 x 810) : 100 = 686

Mit den Beispielwerten ergibt sich eine Grundsteuer von 686 Euro.

Grundstücke für die Steuer nach einem einheitlichen Verfahren zu bewerten, bedeutet einen großen Aufwand. Der Einheitswert hierfür beruht auf dem Bodenwert plus einer Bewertung der Bebauung. In Westdeutschland wurden die Einheitswerte zuletzt 1964 und in Ostdeutschland 1935 festgestellt und seitdem fortgeschrieben. Über einen so langen Zeitraum können sich aber auch strukturelle Änderungen ergeben, sodass das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) eine Reform der Grundsteuerberechnung verlangt hat. Bund, Länder und Kommunen mussten sich zusammensetzen, denn sonst hätte das BVerfG die Steuer einfach auslaufen lassen. Das käme für die Länder einer finanziellen Katastrophe gleich. Schlussendlich kam es zu einer Einigung innerhalb der vom BVerfG festgesetzten Frist bis Ende 2019.

Bis Ende Januar 2023 müssen Eigentümer:innen für die Berechnung der neuen Grundsteuer eine Erklärung abgeben. Berechnet wird dann nach dem neuen Gesetz ab 2025. Die dreistufige Berechnung der Grundsteuer aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz bleibt bestehen. Die Kommunen dürfen die Grundsteuer für unbebaute, aber baureife Grundstücke erhöhen – um die Besitzer zur raschen Bebauung zu motivieren. Die Ermittlung der Grundsteuerwerte für bebaute Grundstücke mit Wohnhäusern erfolgt nach Reformstart über ein sehr komplexes Ertragswertverfahren, das sowohl Grund und Boden als auch Bebauung berücksichtigt.

Der Bund sicherte sich mit einer Grundgesetzänderung die Kompetenz der bundeseinheitlichen Festsetzung – ließ aber mit einer Öffnungsklausel auch individuelle Abweichungen der Bundesländer zu. So kommt es zu abweichenden Ideen über die neue Besteuerung in den einzelnen Bundesländern. Derzeit wollen vor allem Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg dem Bundesmodell folgen. Die anderen Länder entwickeln ihre eigenen Modelle. So wollen etwa Hamburg und Schleswig-Holstein Grundstücks- und Gebäudefläche mit der Wohnlage zur Berechnung heranziehen. In Bayern favorisiert man ein reines Flächenmodell unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Allerdings ist umstritten, ob ein solches Modell überhaupt grundgesetzkonform wäre, wie es ein Gutachten der Fraktion Bündnis 90/ Grüne im bayrischen Landtag widerlegen will.