Recht & Urteile

Die Wohnungsübergabe

Mehr Sicherheit für Mieter und Vermieter – dank Wohnungsabnahmeprotokoll

Beim Ein- und Auszug wird es ernst: Wenn eine Wohnung an den neuen Mieter übergeht, sollte ihr Zustand schriftlich genau festgehalten werden. Vom Anfertigen eines Übergabeprotokolls für die Mietwohnung profitieren alle Beteiligten.

Wenn Mieter und Vermieter über Reparaturen, Energiekosten oder die Anzahl der überlassenen Schlüssel streiten, sind meist Unklarheiten über die Verantwortlichkeiten beider Parteien schuld daran. Ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll für die Mietwohnung – auch Abnahmeprotokoll genannt – beugt solchen Konflikten vor. Zwar ist dieses Dokument in keinem Gesetz vorgeschrieben, aber sowohl Mieter als auch Vermieter sollten dennoch darauf bestehen.

Formular für das Wohnungsübergabeprotokoll herunterladen


Kein Detail auslassen

Schlüsselübergabe

Auch die Zahl der übergebenen Schlüssel sollte im Übergabeprotokoll erfasst werden.

Musterprotokolle bieten eine gute Hilfe, um den Zustand einer Mietwohnung detailliert zu erfassen. Das Wohnungsabnahmeprotokoll führt sämtliche Mängel in allen Räumen auf – inklusive Flure, Abstellräume und Außenanlagen. Dazu gehören beispielsweise Sprünge in Bodenfliesen, Flecken an der Wand oder abgenutzte Armaturen in Küche und Bad. Auch die Zählerstände für Wasser, Gas und Strom gehören ins Abnahmeprotokoll der Wohnung.

Wichtig ist auch die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel. Das Datum sowie die Unterschriften von Mieter und Vermieter komplettieren das Wohnungsübergabeprotokoll. Beide Parteien erhalten jeweils eine Ausfertigung.

Verhindert der Vermieter beim Auszug in irgendeiner Form die Übergabe der Schlüssel, so können Sie sie ihm auch zuschicken. Auf jeden Fall müssen Sie die Schlüssel dem Vermieter oder Verwalter selbst zukommen lassen und nicht etwa einem Nachbarn. Denn erst wenn Sie ausgezogen sind und der Vermieter die leere Wohnung wirklich problemlos betreten kann, ist Ihre alte Wohnung tatsächlich übergeben.


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In der leeren Wohnung protokollieren

Der richtige Zeitpunkt zum Anfertigen des Wohnungsabnahmeprotokolls ist beim Ein- und Auszug, und zwar dann, wenn alle Möbel aus der Wohnung herausgeräumt und die Renovierungsarbeiten des Mieters abgeschlossen sind. Falls der Vermieter kein Interesse an der Protokollierung hat, kann man sich als Mieter dennoch absichern und selbst ein Abnahmeprotokoll der Mietwohnung gemeinsam mit einem neutralen Zeugen anfertigen. Auch ein Gespräch mit dem Vormieter kann sehr hilfreich sein, um sich beispielsweise über versteckte Mängel der Wohnung zu informieren.

Tipp: Wer ganz sicher gehen will, ergänzt das Formular des Wohnungsübergabeprotokolls noch mit Fotos, die den Zustand der Räume dokumentieren.

Übergabe der alten Wohnung

Wenn Sie Ihre alte Wohnung aufgeben, dann kommt der Tag der endgültigen Übergabe. Machen Sie dafür einen verbindlichen Termin mit Ihrem Vermieter oder dem Verwalter aus. Der gemeinsame Rundgang durch die Wohnung ist für Sie als ausziehender Mieter wichtig, damit Sie möglichst schnell die bei Einzug gezahlte Mietkaution zurückerhalten. Wenn im Wohnungsabnahmeprotokoll keine Mängel festgehalten sind, steht der Auszahlung in der Regel nichts mehr entgegen. Lediglich für noch ausstehende Betriebskosten kann der Vermieter möglicherweise noch einen Restbetrag einbehalten. Bei kleineren Schäden – etwa leichten Kratzern auf den Dielen im Flur – lässt sich eventuell mit dem Vermieter verhandeln und argumentieren, dass es sich hier um normale Abnutzungserscheinungen handelt. Falls Uneinigkeiten nicht sofort geklärt werden können, sollten die unterschiedlichen Positionen im Übergabeprotokoll festgehalten werden.

Gut vorbereitet zur Wohnungsübergabe

Vorab sollten Sie sich für das Protokoll eine Vorlage besorgen oder herunterladen und ausdrucken. Am Tag der Übergabe gehen Sie am besten etwas früher in die Wohnung und überprüfen noch einmal, ob sich diese in einem angemessenen Zustand befindet:

  • Ist sie wirklich leer?
  • Ist sie sauber?
  • Sind alle Fenster fest verschlossen?
  • Sind alle Gas- und Wasserhähne fest zugedreht?

 

Wenn alles in Ordnung ist, entfernen Sie Ihre Namensschilder von Tür und Briefkasten und entnehmen Sie ein letztes Mal Ihre Post.
Tipp: Falls der Termin in den Abendstunden angesetzt wird, sollten zu diesem Zeitpunkt noch ein paar Lampen montiert sein, damit sich der Zustand der Wohnung einwandfrei erkennen lässt.

Übernahme der neuen Wohnung

Wer in eine Wohnung einzieht, kann sich mit einem Wohnungsübergabeprotokoll nach unserem Muster viel Ärger sparen – während der Mietzeit oder später beim Auszug. Sollten Sie zuvor bei der Wohnungsbesichtigung Mängel an der Wohnung übersehen haben, ist jetzt noch Gelegenheit, sie zu entdecken und vom Vermieter die Beseitigung zu verlangen. Prüfen Sie insbesondere auch, ob sich alle Fenster und Türen schließen lassen und ob Wasserhähne, WC-Spülungen und andere Installationsobjekte funktionieren. Lassen Sie eventuelle Mängel in das Protokoll eintragen und vermerken, dass Sie sich deshalb Ihre Gewährleistungsrechte vorbehalten. Andernfalls könnten Sie zum Beispiel wegen dieser Schäden nicht die Miete mindern.

Das Wohnungsübergabeprotokoll hat für Sie als neuen Mieter noch eine zweite wichtige Funktion: Der Vermieter kann Sie beim Auszug nicht für eingetragene Schäden haftbar machen, indem er behauptet, sie seien während der Mietzeit entstanden. Nehmen Sie es also mit der Aufnahme von Schäden in die Protokoll-Vorlage ruhig genau und lassen Sie sich dabei auch nicht drängeln. 

Übergabeprotokoll beim Hauskauf

Auch beim Kauf oder Verkauf eines Hauses spielt das Übergabeprotokoll eine wichtige Rolle. In der Regel findet die Hausübergabe nach Zahlung des Kaufpreises statt, ausnahmsweise auch schon nach Vertragsabschluss, wenn beispielsweise der Käufer mit Sanierungsarbeiten beginnen will. Wie beim Übergabeprotokoll einer Mietwohnung sollten im Hausübergabeprotokoll alle Mängel – bauliche und Ausstattungsmängel – vermerkt werden, ebenso die Zahl der Schlüssel, sämtliche Zählerstände und gegebenenfalls der Füllstand des Heizöltanks. Als Ergänzung zum Übergabeprotokoll sollten beim Hauskauf dem neuen Eigentümer auch wichtige Unterlagen wie Garantiebelege, Lieferscheine oder Rechnungen ausgehändigt werden.

Für das Protokoll beim Hauskauf kann das Wohnungsabnahmeprotokoll für Mietwohnungen als Muster genutzt werden. Bei Bedarf ergänzen Sie weitere Punkte. Es ist zum Beispiel sinnvoll festzuhalten, bis wann der bisherige Eigentümer die Nebenkosten bezahlt hat.

Neubezug: Schäden beseitigen lassen

Selbst bei einer gemeinsamen durchgeführten Übernahme inklusive Wohnungsübernahmeprotokoll kann es passieren, dass der Mieter nach seinem Einzug weitere Mängel entdeckt, die er zuvor nicht bemerkt hat. Obwohl diese Mängel nicht im Übergabeprotokoll gelistet sind, hat der Mieter bei gravierenden Fällen das Recht, die Fehler von seinem Vermieter beheben zulassen. Insbesondere möglicher Schimmelbefall, defekte Heizungen und nicht funktionierende Leitungen fallen oftmals erst nach dem Bezug der neuen Wohnung auf. Der Vermieter muss diese Schäden auf eigene Kosten beheben, da er gesetzlich dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsmäßigen Zustand zu halten. Kleinere Schäden, wie gebrochene Fließen oder zerkratztes Parkett müssen vom Mieter hingegen akzeptiert werden, sofern sie nicht bereits im Übergabeprotokoll festgehalten wurden. Der vertragsmäßige Zustand einer Wohnung wird durch solche Schönheitsmängel nicht gefährdet.

Verpflichtende Schönheitsreparaturen

Damit die Wohnungsübergabe ohne Probleme klappt, sollte man sich vorher informieren, welche Schönheitsreparaturen man als Mieter durchführen muss. Sofern im Mietvertrag nicht anderes geregelt, fallen folgende Maßnahmen unter die Pflicht des Mieters bei seinem Auszug:

  • Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken
  • Streichen von Fußböden
  • Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Streichen von Innentüren
  • Streichen von Innenseiten von Außentüren und Fenstern
  • Streichen von Scheuerleisten
  • Streichen von Leitungen, die über Putz liegen
  • Schließen von Dübel- und Bohrlöchern

Bei der Farbwahl ist immer auf eine neutrale Farbwahl in natürlichen Farbtönen zu achten. Am einfachsten greift man bei abschließenden Maler- und Tapezierarbeiten vor dem Auszug zur Farbe Weiß. Diese muss vom Vermieter immer akzeptiert werden. Wurden diese Schönheitsreparaturen vor der Wohnungsübergabe durchgeführt, ist in der Regel mit einer beanstandungslosen Übergabe zu rechnen. Sollte der Vermieter darüber hinaus weitere Schönheitsreparaturen fordern, sollten diese zunächst mit den Vereinbarungen im Mietvertrag abgeglichen werden. Werden die Maßnahmen nicht explizit im Vertrag erwähnt, ist der Mieter nicht dazu verpflichtet diese durchzuführen. Folgende Arbeiten zählen nicht zu den klassischen Schönheitsreparaturen:

  • Abschleifen und Versiegeln von Holzböden
  • Erneuern von bereits vor dem Einzug vorhandenen Teppichböden
  • Abschleifen, Grundieren und Lackieren von Wandschränken
  • Streichen der Fensteraußenseiten von Balkon und Terrasse
  • Reparatur der Fensterverkittung
  • Renovierung von Kellerräumen
  • Streichen von Gemeinschaftsräumen- und Nutzflächen
  • Beseitigung von Schäden, die nachweislich und laut Übernahmeprotokoll nicht vom Mieter verursacht wurden