Lexikon – Umzug
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Gesetzliche Kündigungsfristen

Wer Mietverträge kündigt, muss Fristen einhalten. Das gilt für Mieter und Vermieter. Allerdings können Mieter immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Vermieter müssen die Mietdauer beachten – und Gründe vorlegen. Doch es gibt Ausnahmen.

Möchte ein Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis beenden, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Unabhängig davon, wie lange er die Wohnung oder das Haus bewohnt hat. Begründen muss der Mieter seine Kündigung nicht.

Für Mieter dürfen sogar günstigere Kündigungsfristen vereinbart werden, teilt der Deutsche Mieterbund mit. Beispiel: Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von nur einem Monat oder 14 Tagen vorgesehen, kann der Mieter mit dieser Frist kündigen. Umgekehrt funktioniert’s jedoch nicht: Der Vermieter darf die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht zu seinen Gunsten vertraglich ändern.

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Wenn der Vermieter kündigt

Möchte ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag kündigen, muss er zweierlei berücksichtigen:

1. Vermieter dürfen nicht grundlos kündigen

Eine Vermieterkündigung benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Zulässig ist sie nur bei groben Vertragsverstößen seitens des Mieters, etwa beim mehrfachen Verstoß gegen die Hausordnung oder bei Nichtzahlung der Miete. Dann kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen.

Einem vertragstreuen Mieter darf nur in Sonderfällen gekündigt werden. Die können vorliegen bei:

  • Eigenbedarf – wenn der Vermieter den Wohnraum entweder für sich oder ein enges Familienmitglied benötigt. Bei der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen gibt es besondere Bestimmungen.
  • Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung – wenn der Vermieter durch das Mietverhältnis künftig erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden wird. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Abriss oder ein Neubau geplant sind.

2. Vermieter müssen die Mietdauer berücksichtigen:

Für Vermieter gelten folgende gestaffelte Kündigungsfristen, die sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses orientieren:

  • Drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren.
  • Sechs Monate bei einer Wohndauer von mehr als fünf Jahren.
  • Neun Monate bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren.

Wenn andere Fristen gelten


Mieter können jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Es gibt jedoch Ausnahmen.

Gesetzliche Hürden gelten meist nicht in Einliegerwohnungen oder Zwei-Familienhäusern, in denen auch der Vermieter wohnt. Mitunter darf der Vermieter dann jederzeit kündigen. Meist verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate. Auch bei Untermietverhältnissen, in Jugend-oder Studentenwohnheimen oder möbilierten Zimmern gelten andere Regeln. Dort sollten sich Mieter vor Vertragsabschluss genau informieren.

Bei Zeitmietverträgen muss die vereinbarte Mietlaufzeit von Vermieter und Mieter gleichermaßen eingehalten werden. Allerdings nur, wenn im Mietvertrag ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund steht – andernfalls gelten laut dem Deutschen Mieterbund die Kündigungsfristen für unbefristete Mietverhältnisse.

Als Mieter fristlos kündigen

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag in bestimmten Fällen fristlos kündigen. Dies ist jedoch nur in Ausnahmen möglich und sollte vorher gut geprüft werden. Mögliche Gründe können sein:

  1. Die Wohnung kann nicht vertragsgemäß genutzt werden, etwa weil der Vermieter die Übergabe verzögert.
  2. Es gibt erhebliche Mängel an der Wohnung wie eine kaputte Heizung. Der Vermieter muss jedoch zuerst aufgefordert werden, den Schaden zu beseitigen.
  3. Die Wohnung ist als gesundheitsgefährdend einzustufen, zum Beispiel bei schwerem Schimmelbefall oder einer hohen Schadstoffbelastung. Der Mieter muss dies beweisen, etwa durch das Gutachten eines Sachverständigen.
  4. Bei Vertragsverletzungen oder Betrug des Vermieters wie dem unerlaubten Betreten der Wohnung oder einer gefälschten Nebenkostenabrechnung.

Mieter, die fristlos kündigen wollen, sollten sich vorher bei einem Mieterverein oder Anwalt zu den Voraussetzungen in ihrer Situation beraten lassen. Sie sollten zudem bereits ein Ausweichquartier gefunden haben.

Das muss ins Kündigungsschreiben

Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn sie fristgerecht und schriftlich erfolgt. Kündigungen per E-Mail oder Fax sind ungültig. Es reicht ein kurzes, formloses Schreiben. Es gibt dennoch bestimmte Punkte, die in jedes Kündigungsschreiben gehören:

  • Das Schreiben muss als Kündigung erkennbar sein, etwa durch eine entsprechende Betreffzeile
  • Die Kündigung muss, wenn es mehrere sind, an alle Vermieter adressiert sein
  • Ort und Datum sind wichtig
  • Alle Mieter müssen unterschreiben
  • Die Wohnung muss genau bezeichnet werden – mit Adresse, Hausnummer und Etage

In dem Kündigungsschreiben können Mieter gleichzeitig die Einzugsermächtigung für die Miete widerrufen.