Der nicht mehr sehr verbreitete Begriff Bauwich bezeichnet den Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze, die Abstandsfläche. Diese Fläche darf nicht bebaut werden. Für die Immobilienbewertung spielt der Bauwich eine wichtige Rolle.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Der Bauwich ist die Abstandsfläche zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Ignoriert man ihn, ist das ein Verstoß gegen die Bauordnung.

  • Der Bauwich dient Schutzzielen: Er soll vor allem Lichtbedarf und Brandschutz gewährleisten.

  • Zur Berechnung wird die Höhe H des Gebäudes mit einem Faktor multipliziert. Grundsätzlich darf der Bauwich drei Metern nur in Ausnahmefällen unterschreiten.  

  • Sonderregelungen bestehen für Garten und Gartengerätehäuschen, Ausnahmen können über eine Abstandsnachsicht verbüchert werden.

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  • Was ist ein Bauwich? – Definition

    Bauwich Bauplanung

    Der Bauwich oder auch die Abstandsfläche bezeichnet gemäß § 6 BauO Bln den seitlichen Abstand eines Gebäudes von den Nachbargrenzen. Er muss eingehalten werden, um den Lichtbedarf und den Brandschutz sicherzustellen und für einen angemessenen Sozialabstand. Spezifische, regionalgültige Regelungen sind in der jeweiligen Landesbauordnung festgehalten.

    tipp
    Woher kommt der Begriff Bauwich

    Bau-wich ist eine Zusammensetzung aus dem Stamm des Verbs „bauen“ und dem fiktiven Substantiv „Wich“, das vom Verb „weichen“ abgeleitet ist. Es hat die Bedeutung von „Baulücke“.

    Was der Bauwich regelt

    Bei Neubebauung eines Grundstücks ist darauf zu achten, dass alle Abstandflächen ausschließlich auf dem eigenen Grundstück liegen und nicht über die Grenzen zum Nachbargrundstück hinausragen. Im Übrigen gilt dies auch bei Umbauten.  

    Allerdings darf sich eine Abstandsfläche bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Straßen, Wegen und Grünflächen erstrecken.

    Du bist dazu verpflichtet nachzuweisen, dass du diese Vorschriften eingehalten hast. Der Nachweis wird geführt im Rahmen der Genehmigungsplanung eines Gebäudes.

    So wird der Bauwich berechnet

    Grundsätzlich gilt: Je höher ein Gebäude ist, desto größer muss auch der Bauwich oder die Abstandsfläche sein. Dabei wird die Abstandsfläche gebildet aus den nach außen geklappten Wänden des Gebäudes, reduziert um einen bestimmten Faktor.

    Die Höhe von Dachflächen mit weniger als 70° Neigung fließen zu einem Drittel in die Berechnung ein. Dachflächen mit einer Neigung von mindestens 70° werden vollständig berücksichtigt.

    Für Berechnung des Bauwichs wird zunächst die Höhe H ermittelt, die sich zusammensetzt aus der Wandhöhe und der Dachhöhe. Um die Abstandsfläche zu erhalten, multiplizierst du H mit einem in der Bauordnung festgelegten Faktor. Er beträgt für Wohn- und Mischgebiete 0,4, in Gewerbegebieten 0,2.  

    Bauwich = 0,4 * H 

    Dabei muss der Abstand immer mindestens drei Meter betragen, selbst wenn die Berechnung einen geringeren Abstand ergeben würde. Diese Darstellung beschreibt die grundsätzliche Vorgehensweise, genaue regionale Vorschriften findest du in den Länderbauordnungen und den Nachbarrechtsgesetzen

    Bauwich: Welche Ausnahmen gibt es?

    Wer es genau wissen will, sollte im Katasteramt nachfragen, welche Regelungen für das eigene Grundstück gelten und inwiefern Sonderregelungen Bebauungen innerhalb der Abstandsräume zulassen. 

    Grundsätzlich räumt der § 6 BauO Bln Ausnahmen ein, wenn sie einen im Gesetz festgelegten Toleranzrahmen nicht überschreiten. Dieser ist im Gesetz nachzulesen.

    Unberücksichtigt bleiben unter gewissen Umständen:

    • Vortretende Bauteile, Gesimse und Dachüberstände
    • Maßnahmen zur Energieeinsparung wie dämmende Verschalung und Solaranlagen

    Sonderregelungen bestehen in der Regel bei: 

    • Garage, und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und eigene Feuerstätten wie Gartenhäuser 

    Der § 6 BauO Bln schließt mit dem Satz: 

    Eine Abweichung von den Abstandsflächen und Abständen kann nach § 67 zugelassen werden, wenn deren Schutzziele gewahrt bleiben. 

    Den Bauwich anpassen – die Abstandsnachsicht

    Wenn ein Bauvorhaben daran zu scheitern droht, dass die bebaubare Fläche nicht ausreicht, gibt es folgende Möglichkeit:  Für das Abweichen vom Bauwich kann dein:e Nachbar:in dir Abstandsnachsicht gewähren. In verdichteter Bauweise kommt das häufiger vor, beispielsweise auch, wenn zwei Einfamilienhäuser auf einer Seite aneinandergebaut werden.  Der Bauwich reicht somit in das Nachbargrundstück hinein. Damit ist für ihn:sie der Nachteil verbunden, dass diese neue Linie verbindlich ist für künftige Bauvorhaben und nicht mehr die Grundstücksgrenze. Der:die Nachbarin verliert dementsprechend Nutzfläche für eigene Bauvorhaben. 

    Die Abstandsnachsicht muss verbüchert werden

    Erst mit der Verbücherung ist sie auch für Rechtsnachfolger:innen bindend. Dazu wird eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen, nachdem alle im Grundbuch genannten Eigentümer, Begünstigte, Erbbauberechtigte und Erwerber:innen durch Auflassung schriftlich zugestimmt haben. Die neuen Abstandsflächen werden in einem neuen Lageplan dokumentiert. 

    Faktor Bebauungsdichte beim Bauwich

    Der vorgeschriebene Bauwich eines jeden Bundeslandes ist in den jeweiligen landesrechtlichen Bauordnungen festgeschrieben. Da die deutschen Bundesländer unterschiedliche natürliche Beschaffenheiten aufweisen, unterschiedlichen Witterungen ausgesetzt sind und ihre Infrastrukturen stark variieren können, muss der Bauwich stets individuell geregelt werden.   

    Je nach Bebauungs- und Bevölkerungsdichte kann der Bauwich weiter oder enger angesetzt werden.   

    Da der Bauwich auch einen Sozialabstand herstellt, ist er in Regionen mit hoher Bevölkerungs- und Baudichte unbedingt einzuhalten. Durch zu enge Bauweise könnte die Sozialverträglichkeit gefährdet und das Privatleben der Immobilienbewohner eingeschränkt werden. Ähnliches gilt auch für Bauten auf Industriegeländen. Um die Gefahr übergreifender Brände gering zu halten, ist der Bauwich in diesen Gebieten möglichst groß zu halten, um Betriebe und Arbeiter zu schützen. 

    FAQ: Häufige Fragen zu zum Bauwich

    Was versteht man unter einem Bauwich?

    Der Bauwich bezeichnet den baurechtlich vorgeschriebenen Abstand eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze. Der heute veraltete und kaum noch gebräuchliche Begriff findet sich im Zusammenhang mit der Abstandsregelung in den Landesbauordnungen wieder.

    Was darf im Bauwich gebaut werden?

    Im Bauwich dürfen Garagen, Carports, Stellplätze und Gartengeräteschuppen gebaut werden. Sie unterliegen einer Sonderreglung.

    Ferner sind ausgenommen: Stützmauern zur Sicherung des natürlichen Geländes, Einfriedungen und Abfalleinrichtungen bis 1,50 m.

    Was bedeutet 0.4 H Abstandsfläche?

    Die Abstandsfläche oder auch der Bauwich ist die Höhe H des Gebäudes multipliziert mit einem Faktor.

    Für Wohn- und Mischgebiete gilt der Faktor 0,4, in Gewerbegebieten 0,2. Sofern keine Sonderreglungen greifen, soll der Mindestabstand immer 3 m betragen.

    Kann der Bauwich angepasst werden?

    Ja, Voraussetzung dafür ist die Einwilligung des:der Nachbar:in für die Anpassung des Bauwiches. Diese sogenannte Abstandsnachsicht muss verbüchert und durch alle im Grundbuch eingetragenen Personen legitimiert werden.

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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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