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Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien steht nicht bloß der Sachwert im Mittelpunkt, sondern die Frage, welche Erträge das Objekt über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaften kann.

Das Ertragswertverfahren liefert die Antwort. Hier lesen Sie, wann das Ertragswertverfahren zur Anwendung kommt, welche Informationen für die Berechnung notwendig sind und welche Fachleute für die Durchführung beauftragt werden können.

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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Das Ertragswertverfahren hilft dabei, den Wert einer vermieteten oder verpachteten Immobilie auf Basis der zu erwartenden Rendite zu berechnen.

  • Bei der Berechnung des Ertragswertes einer Immobilie werden insbesondere der Bodenwert, der Liegenschaftszins, der Reinertrag aus Vermietung oder Verpachtung, ein Vervielfältiger sowie der bauliche Zustand des Objektes berücksichtigt.

  • Mit dem neuen Bewertungsgesetz, das ab Januar 2023 in Kraft tritt, werden einige Bewertungsfaktoren an die aktuelle Marktsituation angepasst. Dementsprechend kann der steuerliche Wert deutlich höher ausfallen.

  • Lassen Sie sich bei der Wertermittlung von Renditeobjekten von Immobilienprofis unterstützen, die für Sie ein professionelles Gutachten zum Ertragswert erstellen können.

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  • Was ist das Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren ist eines von drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Immobilienbewertung.

    Laut Definition gibt das Ertragswertverfahren an, welche mögliche Rendite durch die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie dauerhaft erzielt werden kann. Daher ist es vor allem für die Bewertung von vermieteten Objekten sowie bei der Pacht wichtig.

    Ein anderes, gängiges Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei werden kürzlich verkaufte Objekte, die sich in Bezug auf beispielsweise Lage, Bauart und Baujahr ähneln, miteinander verglichen.

    Ähnlich wie das Sachwertverfahren ist das Ertragswertverfahren eine kompliziertere Wertermittlung, die aber bei vermieteten oder verpachteten Objekten ausschlaggebend für die Kaufentscheidung ist.


    Immobilienwertermittlung Verfahren Immobilienwertermittlung Verfahren
    hint
    Deutsches vs. Internationales Ertragswertverfahren

    Das deutsche Ertragswertverfahren hat die Besonderheit, dass Grundstück und Gebäude getrennt voneinander betrachtet werden.

     

    Internationale Verfahren wie der Income Approach oder die Investment Method leiten den Wert eines bebauten Grundstücks von aktuellen Mietverträgen und Wiedervermietungsszenarien ab.

     

    Aber auch in Deutschland gewinnen diese internationalen Ertragswertverfahren immer mehr an Bedeutung.

    Wann kommt das Ertragswertverfahren bei Immobilien zur Anwendung?

    Das Ertragswertverfahren kommt zur Wertermittlung von Mietimmobilien oder Pachtobjekten zum Einsatz. Im Fokus dieser Methode liegt der Ertrag, welcher die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen kann. Dieser Zeitraum wird im Ertragswertverfahren als Restnutzungsdauer im Vervielfältiger berücksichtigt.

    Aus dem Ertragswertverfahren ergibt sich also nicht der tatsächliche Sachwert der Immobilie, sondern stattdessen der Ertrag, der rechnerisch erzielt werden kann.

    Aus der Immobilienbewertung per Ertragswertverfahren lässt sich der Verkehrswert der Immobilie ableiten. Entsprechend gibt der Ertragswert keinen hundertprozentigen Aufschluss über den Kaufpreis, beeinflusst diesen aber wesentlich.

    Ertragswertverfahren: Bestandteile der Berechnung

    Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Um diese Faktoren zu berechnen, sollten Sie Größen wie die ortsübliche Vergleichsmiete, den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kennen.


    Haus mit Mietertrag für Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren eignet sich zur Bewertung von Objekten mit Mietertrag.

    Insbesondere die Restnutzungsdauer des Gebäudes spielt in der Wertermittlung eine wichtige Rolle. Denn sie beeinflusst den Vervielfältiger, der in der Berechnung mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird. Das daraus resultierende Ergebnis stellt den reinen Gebäudeertragswert dar.

    Diese wichtigen Faktoren der Rechnung gehören zum Ertragswertverfahren:

    1. Faktor: Bodenwert

    Der Bodenwert ist die Berechnungsgrundlage für dieses Verfahren zur Immobilienbewertung. Er gibt den Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils an und wird aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Grundstücksfläche berechnet. Gutachterausschüsse teilen die aktuellen Bodenwerte in offiziellen Bodenrichtwertkarten regelmäßig mit.

    2. Faktor: Liegenschaftszinssatz

    Der Liegenschaftszinssatz benennt den Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst werden. Beim Ertragswertverfahren wird ausschließlich der Bodenwert verzinst, da sich das Gebäude selbst abnutzt und daher nur für eine bestimmte Zeit Erträge bringt. Grundstücke nutzen sich hingegen nicht ab. Ein häufig genannter Richtwert für den Liegenschaftszinssatz bei Wohnobjekten ist fünf Prozent.

    3. Faktor: Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten

    Der Rohertrag, also die Jahresmiete aus dem Objekt, ist eine wichtige Angabe. Dafür ist die marktübliche Miete maßgeblich und nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte Miete. Bewirtschaftungskosten wie unter anderem Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung werden vom Rohertrag abgezogen. Das Ergebnis aus dieser Teilrechnung ist der sogenannte Reinertrag.

    4. Faktor: Vervielfältiger

    Hinter diesem Begriff verbirgt sich die zentrale Größe, mit deren Hilfe im Ertragswertverfahren der Ertragswert eines Objekts ohne den Bodenwert errechnet wird.

    Der Vervielfältiger errechnet sich über eine Formel aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer:

    V = (qn-1) / (qn x i)

    V=Vervielfältiger    q=i+1    n=Restnutzungsdauer    i=Liegenschaftszins

    Je länger die Restnutzungsdauer eines Gebäudes ist, desto höher ist auch der Wert des Vervielfältigers beim Ertragswertverfahren. Bei einem Liegenschaftszinssatz von fünf Prozent und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren beträgt der Wert des Vervielfältigers 17,16. Steigt die Restnutzungsdauer beispielsweise auf 60 Jahre, erhöht er sich auf 18,93.

    5. Faktor: Wertbeeinflussende Umstände

    Wertbeeinflussende Umstände wie dringend anstehende Sanierungsarbeiten sind ein weiterer Faktor bei der Berechnung des Ertragswertes. Diese Umstände können sowohl wertmindernd als auch wertsteigernd sein. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Bausubstanz des Objektes mithilfe eines unabhängigen Gutachtens untersuchen zu lassen.


    hint
    Gesetzliche Aktualisierung von Berechnungsfaktoren

    Das neue Bewertungsgesetz, das ab Januar 2023 in Kraft tritt, hat Anpassungen von Berechnungsfaktoren des Ertragswertverfahrens und Sachwertverfahrens vorgenommen. Die Bewertung einer Immobilie würde dadurch zu einem deutlich höheren Wert führen mit ernormen Auswirkungen auf Erbschafts- und Schenkungssteuer. Was diese Neuerungen beinhalten, in welchem Maßstab sich Immobilienwerte verändern werden und wie man darauf reagieren kann, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer.


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    Formel zur Berechnung des Ertragswerts

    Das Ertragswertverfahren beinhaltet mehrere Formeln und Zwischenrechnungen. Welche Faktoren hierbei berücksichtigt werden müssen und wie die Berechnung in der Praxis in etwa abläuft, zeigt die folgende Beispielrechnung:

    Rohertrag* - Bewirtschaftungskosten  = Reinertrag
    Bodenrichtwert - Grundstücksgröße = Bodenwert
    Bodenwert - Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung
    Reinertrag - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag
    Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert
    Gebäudeertragswert + Bodenwert = Vorläufiger Ertragswert
    Vorläufiger Ertragswert  +/- Bauliche Umstände = Endgültiger Ertragswert

    *Rohertrag (pro Jahr): Wohnfläche (m²) x Quadratmeterpreis (€) x 12 Monate




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    Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

    Wer den Wert einer Mietimmobilie oder eines Pachtobjektes ermitteln (lassen) möchte, kommt um das Ertragswertverfahren nicht herum.

    Welche Vor- und Nachteile diese Methode der Immobilienwertermittlung hat, zeigt die nachfolgenden Übersicht:

    Vorteile Nachteile
    • Das Ertragswertverfahren ist praxisnah und stützt sich auf die realen Zahlen der Vermietung oder Verpachtung.
    • Selbst wenn keine exakten Daten vorliegen, kann das Ertragswertverfahren helfen, den konkreten Bereich zu ermitteln, in welchem der finale Ertragswert liegt.
    • Der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Ertragswert ist stark abhängig vom Liegenschaftszins. Zu seiner Berechnung stehen aber nicht immer ausreichend Daten zur Verfügung.
    • In Zeiten stark steigender Mieten kann der tatsächliche Ertragswert höher liegen als der errechnete, weil der Rohertrag immer nur die Vergangenheit abbildet.

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    Ertragswert selbst ermitteln – geht das?

    Grundsätzlich können Sie die vorgestellte Formel selbst anwenden, um den Ertragswert einer Immobilie zu ermitteln. Es gibt auch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren, bei dem der nachhaltig erzielbare Jahresertrag mit einem sogenannten Kapitalisierungsfaktor multipliziert wird.

    Da es sich selbst beim vereinfachten Verfahren um eine komplexe Rechnung handelt, bei dem jeder Rechenschritt Fehlerpotenziale hat, sollten Sie die Berechnung Profis überlassen.

    Unterschiedliche Immobiliengutachter:innen können zu verschiedenen Ergebnissen beim Ertragswert einer Immobilie kommen, da es stets einen gewissen Ermessensspielraum gibt. Jedoch sollten sich die Ergebnisse im gleichen Rahmen bewegen.



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  • FAQ: Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren

    ​Wie wird der Ertragswert berechnet?

    Um den Ertragswert zu ermitteln, müssen Bodenwert und Gebäudeertragswert miteinander addiert werden. Während der sich Bodenwert aus der Multiplikation des Bodenrichtwertes pro Quadratmeter mit der Zahl der Grundstücksfläche ergibt, ist der Gebäudeertragswert das Ergebnis einer deutlichen komplexeren Rechnung.


    ​Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

    Mit dem Ertragswertverfahren wird der Bodenwert und der Gebäudeertragswert einer vermieteten oder verpachteten Immobilie ermittelt. Hierbei sind mehrere Rechenschritte in festgelegter Reihenfolge notwendig, weshalb die Berechnung von Expert:innen durchgeführt werden sollte.


    ​Wann verwendet man das Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten und verpachteten Immobilien zum Einsatz. Im Regelfall wird der Ertragswert eines Objektes immer dann berechnet, wenn Eigentümer:innen eine Verkaufsabsicht haben und einen guten Verkaufspreis ermitteln möchten.


    ​Was ist höher? Ertragswert oder Verkehrswert?

    Der Ertragswert ist eine andere Zahl als der Verkehrswert. Dabei liegt der Ertragswert üblicherweise unter dem Verkehrswert. Um den Verkehrswert zu erfahren, müssen Realwert und Ertragswert miteinander in Bezug gesetzt werden. Dies ergibt jedoch eine eher ungenaue Schätzung. Profis wie Gutachter:innen und Makler:innen helfen bei der Preis- und Wertermittlung.


    ​Welche Faktoren sind für das Ertragswertverfahren wichtig?

    Zur Ermittlung des Ertragswertes sollten Sie den Bodenwert, den Liegenschaftszinssatz, den Reinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten), den Vervielfältiger für das Ertragswertverfahren sowie die baulichen Umstände kennen. Auch die Art der Immobilie, ihr Alter und die angenommene Restnutzungsdauer fließen in die Berechnung ein.


    ​Was versteht man unter Ertragswertverfahren?

    Das Ertragswertverfahren dient dazu, den Ertrag aus einer vermieteten oder verpachteten Immobilie zu ermitteln und so einen Verkehrswert aus den Mieteinnahmen abzuleiten. Dabei steht die Frage, wie viel Gewinn Käufer:innen mit der Immobilie erzielen können, im Vordergrund.


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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