Energieausweis erstellen – was du dafür wissen musst

Ein Energieausweis ist der energetische Steckbrief eines Gebäudes. Die Werte des Energieausweises geben dir unter anderem Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch, die Energieeffizienzklasse und die Treibhausgasemissionen. Wenn du einen Energieausweis erstellen lässt, hast du grundsätzlich die Wahl zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis – sofern für deine Immobilie nicht durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz (GEG), eine bestimmte Ausweisart vorgeschrieben ist.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Die Energieausweispflicht gilt laut GModG insbesondere, wenn du eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchtest. Potenziellen Käufer:innen oder Mieter:innen musst du den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Bestimmte Angaben aus dem Ausweis gehören bereits in die Immobilienanzeige. Auch für Neubauten muss ein Energieausweis erstellt werden.

Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nicht korrekt macht, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Keine Energieausweispflicht besteht grundsätzlich bei reiner Eigennutzung ohne Verkauf oder Neuvermietung. Darüber hinaus gelten Ausnahmen, beispielsweise für bestimmte denkmalgeschützte Gebäude und kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche.

Als Vermieter:in musst du Bestandsmieter:innen den Energieausweis auf Anfrage grundsätzlich nicht vorlegen. Für eine spätere Neuvermietung solltest du jedoch rechtzeitig einen gültigen Energieausweis bereithalten.

Welcher Energieausweis ist der richtige?

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Beide bewerten die energetische Qualität eines Gebäudes, basieren aber auf unterschiedlichen Daten.

Was ist der Unterschied zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner:innen über mehrere Jahre. Das Ergebnis wird deshalb stärker vom individuellen Heiz- und Nutzungsverhalten beeinflusst.

Beim Bedarfsausweis wird dagegen anhand der baulichen Eigenschaften des Gebäudes und der Anlagentechnik berechnet, wie hoch der Energiebedarf ist. Dadurch lässt sich die energetische Qualität des Gebäudes weitgehend unabhängig vom Verhalten der Bewohner:innen beurteilen.

Welchen Energieausweis du brauchst, hängt unter anderem von Baujahr, Größe und energetischem Standard des Gebäudes ab. In einigen Fällen hast du die Wahl, in anderen ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben (GModG § 80).

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welchen brauche ich?

Neubauten und ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten benötigen in der Regel einen Bedarfsausweis. Bei älteren Gebäuden gilt eine Ausnahme, wenn sie bereits bei Fertigstellung oder durch eine spätere Sanierung mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen. Wurde der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt oder hat das Gebäude mindestens fünf Wohneinheiten, reicht grundsätzlich auch ein Verbrauchsausweis aus.

* Ausnahme bei Gebäuden, die mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.

Wann kann sich ein Bedarfsausweis freiwillig lohnen?

Auch wenn du zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen kannst, kann ein Bedarfsausweis sinnvoll sein. Da die Berechnung auf den Eigenschaften des Gebäudes und seiner Anlagentechnik basiert, ist das Ergebnis weniger vom individuellen Heizverhalten der Bewohner:innen abhängig.

Der Bedarfsausweis bietet sich daher beispielsweise an, wenn du den energetischen Zustand deiner Immobilie genauer beurteilen oder energetische Modernisierungsmaßnahmen planen möchtest.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ausstellungsdatum findest du auf dem Energieausweis. Benötigst du nach Ablauf weiterhin einen gültigen Energieausweis, musst du einen neuen erstellen lassen. Beauftrage die Erstellung rechtzeitig vor Ablauf und berücksichtige dabei die Bearbeitungszeit des Anbieters.

Auch vor Ablauf der zehn Jahre kann es sinnvoll sein, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen – beispielsweise nach einer energetischen Sanierung, wenn sich die energetische Qualität des Gebäudes wesentlich verbessert hat.

Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis hängen von der Ausweisart, dem Gebäude und dem Aufwand für die Erstellung ab. Einen Verbrauchsausweis erhältst du bei vielen Anbietern bereits für unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis ist aufwendiger und kostet in der Regel mehrere Hundert Euro.

Wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen, hängt unter anderem davon ab, welche Daten und Unterlagen bereits vorliegen und ob beispielsweise eine Vor-Ort-Begehung erforderlich ist.

Die Kosten trägt grundsätzlich der:die Eigentümer:in. Bei vermieteten Immobilien können sie nicht als Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Bei Eigentumswohnungen wird der Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt. Wohnungseigentümer:innen können deshalb von der Gemeinschaft die rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises verlangen.

Wer darf einen Energieausweis erstellen?

Einen Energieausweis darf nicht jede:r ausstellen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz legt fest, welche beruflichen Qualifikationen dafür erforderlich sind. Ausstellungsberechtigt können beispielsweise Architekt:innen, Ingenieur:innen, Techniker:innen sowie entsprechend qualifizierte Handwerker:innen sein. Je nach beruflichem Hintergrund sind zusätzliche Voraussetzungen wie einschlägige Berufserfahrung oder eine entsprechende Weiterbildung erforderlich.

Qualifizierte Fachleute findest du beispielsweise über die Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. Die dort gelisteten Expert:innen müssen ihre Qualifikation nachweisen. Prüfe jedoch, ob der:die ausgewählte Expert:in auch die Ausstellung von Energieausweisen anbietet.

Welche Unterlagen brauche ich für den Energieausweis?

Welche Angaben und Unterlagen du benötigst, hängt davon ab, ob du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erstellen lässt.

Für einen Verbrauchsausweis brauchst du vor allem die Verbrauchsdaten der letzten drei Heizperioden sowie grundlegende Angaben zum Gebäude. Dazu gehören beispielsweise Baujahr, Wohnfläche und Wohneinheiten sowie Informationen zu Heizung, Warmwasser und energetischen Modernisierungen. Auch längere Leerstände müssen berücksichtigt werden.

Für einen Bedarfsausweis sind deutlich detailliertere Gebäudedaten erforderlich. Benötigt werden unter anderem Angaben zur Gebäudegeometrie und Gebäudehülle sowie zu Fenstern, Dämmung und Heizungs- und Anlagentechnik. Vorhandene Grundrisse und Bauunterlagen können die Datenerfassung erleichtern.

Kann ich einen Energieausweis online erstellen lassen?

Ja. Einen Energieausweis kannst du auch online erstellen lassen. Dafür übermittelst du die erforderlichen Daten und Unterlagen an eine ausstellungsberechtigte Person. Eine Besichtigung des Gebäudes vor Ort ist nicht grundsätzlich vorgeschrieben.

Der:die Aussteller:in muss die übermittelten Angaben jedoch auf Plausibilität prüfen und darf sie nicht verwenden, wenn Zweifel an ihrer Richtigkeit bestehen. Ein seriöser Online-Anbieter fragt deshalb die erforderlichen Gebäudedaten sorgfältig ab und fordert bei Unklarheiten weitere Informationen oder Nachweise an.

Fazit: Energieausweis erstellen – systematisch vorgehen

Wenn du einen Energieausweis erstellen lassen möchtest, solltest du zunächst klären, ob du einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigst. Davon hängen unter anderem die erforderlichen Daten, der Aufwand und die Kosten ab.

Anschließend kannst du einen geeigneten Anbieter auswählen und die notwendigen Unterlagen zusammenstellen. In vielen Fällen lässt sich der Energieausweis online beantragen und erstellen. Achte dabei darauf, dass der:die Aussteller:in über die erforderliche Qualifikation verfügt und alle relevanten Gebäudedaten sorgfältig erfasst.

FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis