Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren gilt als eines der drei klassischen, in Deutschland angewandten Wertermittlungsverfahren. Ihm zur Seite stehen noch das Vergleichswert- und das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Mietobjekten wie bspw. Mehrfamilienhäusern und anderen, gewerblich genutzten Immobilien.
Der Ertragswert errechnet sich aus zwei Werten, zum einen dem Bodenwert des jeweiligen Grundstücks und dem Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht ergibt.
So geht es beim Ertragswertverfahren im Großen und Ganzen um die Bewertung von Immobilien, die einen Ertrag erwirtschaften. Soll eine Ertrag bringende Immobilie veräußert werden, ist es von Relevanz zu wissen, welcher Reinertrag jährlich zu erwarten ist. Mittels des Ertragswertverfahrens ist es möglich, eine Prognose über zukünftige Erträge zu stellen.

Das Ertragswertverfahren ist eine komplexe Rechenaufgabe, innerhalb derer man zwei Verfahren unterscheidet; das vereinfachte und das vollwertige Ertragswertverfahren. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert und somit auch die sich daraus ableitende Bodenwertverzinsung außen vor gelassen, weswegen lediglich die baulichen Anlagen in der Wertermittlung zum Tragen kommen.
Im Gegensatz dazu wird beim vollständigen Ertragswertverfahren der Wert von Grund und Boden mit einbezogen, was dann allerdings auch ein Vergleichswertverfahren notwendig macht. Im Anschluss daran wird der Mietwert errechnet, der sich primär aus der Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage zusammensetzt.

Von diesem so genannten Rohertrag müssen jedoch die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Darüber hinaus wird noch der Liegenschaftszins in die weiterführenden Berechnungen mit eingeschlossen. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes richtet sich wiederum nach der Grundstückslage und wird entsprechend der Art der Nutzung des Objektes berechnet.
Multipliziert man Bodenwert und Liegenschaftszins ergibt sich die Bodenwertverzinsung, welche vom Erlös der Immobilien zu subtrahieren ist, da die Bewertung von Grund und Boden als auch Bauobjekten stets unabhängig voneinander vorgenommen wird.
Aus dem Wert, der für Grund und Boden ermittelt wurde und dem Wert, der die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude benennt, errechnet sich dann der Ertragswert.

Unterschiede zu anderen Verfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines von den 3 Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich im Speziellen für Immobilien eignet, die Mieteinnahmen erzielen, wie bspw. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.

Vorteile

• Vor allem für Anlageobjekte geeignet, bei denen die Mieteinnahmen eine bedeutende Rolle spielen 

Nachteile

• Unpassende Auswahl des Liegenschaftszinses kann zur Ergebnisverfälschung führen