Umschuldung
Umschuldung

Umschuldung: Eine Form der Anschlussfinanzierung

Der Wechsel zu einer anderen Bank

Ist nach 10 oder 15 Jahren das Ende der ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung für die Restschuld an. Dann stellt sich die Frage: Wollen Sie Ihrer Bank die Treue halten oder den Kredit umschulden und die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditinstitut durchführen? In den meisten Fällen sichern Sie sich mit einer Umschuldung günstigere Konditionen.

Drei Bauklotz-Holzhäuser stehen vor einer Frau. Sie berührt mit der Hand das mittlere Haus.

Wer ein Haus finanziert, braucht je nach Höhe der Tilgung bis zu 35 Jahre, um das Darlehen vollständig abzuzahlen. Mit Ende der ersten Zinsbindung stellt sich die Frage nach der günstigsten Anschlussfinanzierung. Darlehensnehmern bietet sich zu diesem Zeitpunkt die Chance, bessere Konditionen auszuhandeln und dank niedriger Zinsen Geld zu sparen. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder verlängert der Kreditnehmer seinen bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als Prolongation bezeichnet – oder er nutzt die Anschlussfinanzierung, für eine Umschuldung. Will er den Kredit umschulden, löst er das bestehende Darlehen durch einen neuen Kredit zu besseren Konditionen ab. In den meisten Fällen wechselt der Bauherr bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank. Ein Umschuldungskredit ist aber grundsätzlich auch bei dem bisherigen Kreditgeber möglich.

Aufwand und Kosten der Umschuldung

Drei unterschiedlich hohe Stapel Münzen.

Bei der Umschuldung fallen Kosten für Notar, Gericht und Bank an.

Viele Bauherren befürchten, dass ein Umschuldungskredit viel Arbeit bedeutet. Sie schrecken beispielsweise vor der zeitraubenden Zusammenstellung der benötigten Unterlagen zurück. Der Aufwand lohnt sich aber in jedem Fall. Wenn Sie wichtige Dokumente der Baufinanzierung ohnehin in einem Ordner gesammelt haben, liegen alle nötigen Informationen für die Erstellung von neuen Kreditangeboten griffbereit vor. So können Sie relativ zügig Offerten für einen Umschuldungskredit bei verschiedenen Banken einholen und sind nicht zwangsläufig auf Ihre Hausbank angewiesen. Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer den Kredit umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass die Grundschuld gelöscht und neu eingetragen wird. Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch einen Notar veranlasst werden können. Sein Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen. Immobilienbesitzer, die ihren Kredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Tipp: Kümmern Sie sich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Holen Sie mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleichen Sie die Konditionen. Halten Sie Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.

Das Risiko einer Neubewertung der Immobilie ist meist gering

Viele Kreditnehmer fürchten, dass die neue Bank ihre Immobilie schlechter bewertet als das alte Kreditinstitut. Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank jedoch so aufwendig, dass in den seltensten Fällen ein neues Wertgutachten erstellt wird. Faustregel: Je kleiner der Umschuldungskredit im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank. Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn Sie Ihren Kredit umschulden. Wenn der Hausherr viel in die Ausstattung des Hauses investiert hat oder die Infrastruktur im Wohnviertel verbessert wurde, könnte die neue Bank die Immobilie höher bewerten als der bisherige Kreditgeber. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit.

Eine vorzeitige Umschuldung ist möglich, aber teuer

Frau, die ein Spaarschwein ausleert

Bei einer vorzeitigen Umschuldung fallen Gebühren an.

Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb sein Darlehen vorzeitig umschulden möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann die Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinseinnahmen verlangen. Die Höhe ist abhängig von der Darlehenssumme und den vereinbarten Zinssätzen und Tilgungsraten. Außerdem fallen weitere Nebenkosten an: Hierzu gehören Notar- und Gerichtsgebühren für die Übertragung der Grundschuld sowie möglicherweise Bereitstellungszinsen für das neue Darlehen. Kreditnehmer sollten genau prüfen, ob die Ersparnis sämtliche Zusatzkosten aufwiegt. Wichtig: Langfristige Darlehen können nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Tipp: Bei den Verbraucherzentralen können Sie überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet wurde