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Ist nach zehn oder 15 Jahren das Ende deiner ersten Zinsbindung erreicht, steht die Anschlussfinanzierung der Restschuld an. Du kannst dann entscheiden, ob du bei deiner Bank bleiben oder den Immobilienkredit umschulden möchtest, um bei einer anderen Bank von günstigeren Zinsen zu profitieren. Worauf du bei einer Umschuldung deines Darlehens achten solltest und welche Unterlagen wichtig sind, liest du hier.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Umschuldung ist eine Möglichkeit der Anschlussfinanzierung, bei der du nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank oder einem anderen Kredit wechselst.

  • Die Kostenersparnis ist die primäre Motivation hinter einer Darlehensumschuldung. Einen Immobilienkredit solltest du also dann umschulden, wenn das Angebot eines anderen Kreditinstituts bessere Konditionen im Vergleich zum Prolongationsangebot der Hausbank enthält.

  • Für die Umschuldung benötigst du Unterlagen wie den Kreditvertrag mit dem:der aktuellen Kreditgeber:in, Kontoauszüge des Darlehenskontos, Kontoauszüge des Girokontos sowie ein Ausweisdokument.

  • Es gelten besondere Kündigungsfristen für die Umschuldung. Wenn du dein Darlehen vorzeitig kündigst, weil du die Immobilie wieder verkaufen möchtest, können Kreditgeber:innen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

  • Um dich für oder gegen die Umschuldung zu entscheiden, kannst du unseren Zinsrechner nutzen.

Umschuldung Haus Wohnung

Definition: Umschuldung eines Immobilienkredits

Als Umschuldung wird per Definition die Ablösung eines Kredits (oder mehrere Kredite) durch einen neuen Kredit oder neues Darlehen bezeichnet. Dies kann außerhalb der Kündigungsfristen oder nach Ablauf der Zinsbindung erfolgen. Häufiger Grund für eine vorgenommene Umschuldung sind Kreditangebote mit günstigeren Zinskonditionen. Mit dem neuen Kredit- oder Darlehensvertrag gelten dann neue Kreditvereinbarungen bezüglich Ratenhöhe, Zinsbindung sowie zu möglichen Sondertilgungsoptionen.

Mit dem Zeitpunkt der Kündigung des alten Kredits wird dieser also automatisch durch den neuen abgelöst. Wenn du wirklich eine Umschuldung prüfst, solltest du den Zeitpunkt schlau wählen – es ist nämlich in vielen Fällen heikel, aus einem laufenden Baufinanzierungsvertrag wieder herauszukommen.

Immobilienkredit für Haus oder Wohnung umschulden - So geht's

Möchtest du den Immobilienkredit umschulden, musst du zunächst einmal herausfinden, wann die Zinsbindung endet. Das Ende der Zinsbindung ist der Tag, der als Termin für die Umschuldung des Kredits relevant ist. Wichtig ist auch der richtige Zeitpunkt der Kündigung. 

Eine schriftliche Kündigung muss spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist bei der Bank eingegangen sein. Zur selben Zeit teilst du der neuen Bank den Wechseltermin mit. Auch der Abschluss der neuen Baufinanzierung beziehungsweise Anschlussfinanzierung für die Restschuld erfolgt nun. Zu diesem Datum wird der Restbetrag des alten Kredites durch den neuen Immobilienkredit der ausgewählten Bank abgelöst.

Die Schritte der Umschuldung:

  1. Der:die Kreditnehmer:in verlängert seinen:ihren bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als „Prolongation“ bezeichnet. In dem Fall entfallen weitere Schritte logischerweise.
  2. Schriftlich kündigen: Solltest du dich hingegen für die Umschuldung entschieden haben, musst du den Immobilienkredit bei der Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung einreichen – und zwar in schriftlicher Form. Dem:r neuen: Kreditgeber:in teilst du diesen Wechseltermin umgehend mit.
  3. Kosten der Grundschuldübertragung: Die Restschuld und die Grundschuld werden zum Ende der Zinsbindung automatisch durch die neue Kreditsumme abgelöst. Praktisch: In der Regel kümmert sich der:die neue Kreditgeber:in um den Termin beim:bei der Notar:in oder bei Gericht. Dieser Termin ist notwendig, um die Grundbuch-Neueintragung vornehmen zu lassen. Die neue Bank informiert dich außerdem über die Grundschuldabtretung, die bei einer Umschuldung vorgenommen wird.
  4. Notar- und Gerichtskosten: Das Notar:innen-Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen, im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen, Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.
  5. Freigabegebühren: Immobilienbesitzer:innen, die ihren Immobilienkredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

„anschlussfinanzierung“

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Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert unser Finanzierungsrechner.

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Tipp

Kümmere dich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Hole dafür mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleiche die Konditionen, um günstige Zinsen für die Umschuldung zu erhalten. Halte dabei auch Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.

 

Für die Anschlussfinanzierung gibt es jedoch auch andere Optionen, ein Wechsel muss nicht immer sein. Welche Möglichkeiten das sind, erfährst du im nächsten Kapitel.

Umschuldung berechnen vergleichen

Welche Varianten der Anschlussfinanzierung gibt es?

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sind mehrere Finanzierungsrunden nichts Unübliches. Denn für die Finanzierung einer eigenen Immobilie musst du, je nach Tilgungshöhe, bis zu 35 Jahre einplanen, bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist. Wenn die erste Zinsbindung endet, muss die  Anschlussfinanzierung geplant und angegangen werden.

Hierfür stehen grundsätzlich drei verschiedene Varianten der Anschlussfinanzierung zur Auswahl:

 

  1. Prolongation: Fachbegriff für die Verlängerung des Kreditvertrags über die ursprünglich vereinbarte Geltungsdauer hinaus, also der Verbleib bei der bisherigen Bank.
  2. Forward-Darlehen: Vorzeitige Zinssicherung in Verbindung mit einem Bankwechsel.
  • Dieses Modell ist sinnvoll, wenn abzusehen ist, dass die Bauzinsen bis zum Ende der Zinsbindung ansteigen werden.
  • Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den momentanen Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus.
  • Je länger im Voraus du ein Forward-Darlehen abschließt, desto höher werden jedoch auch die Bereitstellungskosten und somit steigen auch die Gesamtkosten

Die verschiedenen Anschlussfinanzierungen im Überblick: 

Prolongation

 

Umschuldung

 

Forward-Darlehen

 

Vertrag der Baufinanzierung wird bei der bisherigen Bank verlängert.

 

Nach Ablauf der Zinsbindung wechselt der Darlehensnehmer zu einer anderen Bank.

 

Noch während der ersten Zinsbindung kann ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden.

 

Bank passt den Sollzins an das aktuelle Zinsniveau an.

 

Konditionen der Anschlussfinanzierung können neu verhandelt werden.

 

Beim Forward-Darlehen wird der aktuelle Zins für einen späteren Zeitpunkt „reserviert“.

 

Darlehensnehmer entscheiden über die Dauer der Zinsbindung.

 

Für das Anschlussdarlehen muss die Abtretung der Grundschuld vorgenommen werden.

 

Für diese Art des Anschlussdarlehens muss eine Grundschuldabtretung vorgenommen werden.

 

Sonstige Konditionen des ursprünglichen Vertrages bleiben in der Regel bestehen.

 

Neue Bank nimmt eine Bonitätsprüfung vor.

 

Der vorzeitige Vertragsabschluss verpflichtet zur Inanspruchnahme des Forward-Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung.

 

Meist keine erneute Bonitätsprüfung.

 

 

 

Neue Bank nimmt Bonitätsprüfung vor.

 

Für das Anschlussdarlehen muss du keine Grundschuld abtreten.

 
 


Vorzeitig Immobilienkredit umschulden: Ist eine Umschuldung immer möglich?


Wenn deine Zinsbindung länger läuft als zehn Jahre, dann hast du das in § 489 BGB festgehaltene Recht, die Bindung zu jedem beliebigen Zeitpunkt mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen („Ordentliches Kündigungsrecht des:der Darlehennehmer:in“). Man spricht dann von einer Umschuldung ohne Zinsbindung.

In den meisten Fällen kann der Immobilienkredit nicht umgeschuldet werden, wenn die Zinsbindung noch keine zehn Jahre läuft – die Banken haben hierzu keinerlei Verpflichtung. Nur für den Fall, dass du die eigene Immobilie verkaufen möchtest, kann die Bank der Umschuldung zustimmen. Dafür verlangt sie im Gegenzug aber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

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Wichitig

Voraussetzung für die Umschuldung ist fast immer ein guter Schufa-Score. In schwierigen Fällen oder bei negativer Schufa ist die Umschuldung sehr schwierig, da du dich letztendlich wieder für einen Kredit bewirbst. Ein:e Expert:in hilft bei der Hauskosten Umschuldung trotz negativer Schufa.

Umschuldung wann lohnt es sich?

Immobilienkredit umschulden: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Normalerweise gilt ein Kreditvertrag bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindung. Wer aber früher von einem niedrigen Zinsniveau profitieren und deshalb eine Umschuldung seiner Baufinanzierung während der Zinsbindung vornehmen möchte, muss in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Diese Gebühr kann deine alte Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen durch eine erfolgte Umschuldung der Baufinanzierung verlangen.

Die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung ist abhängig von der Darlehenssumme zu dem Zeitpunkt, zu dem das Hausdarlehen vorzeitig umgeschuldet werden soll, sowie den vereinbarten Zinssätzen, Tilgungsraten und der Restlaufzeit. Eine gesetzlich festgelegte Höhe für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht. Ob es sich lohnt, für niedrigere Zinsen die Umschuldung der Baufinanzierung vorzuziehen, hängt also von den Konditionen deines Kreditinstituts ab.

Wie hoch sind die Kosten für eine Umschuldung? – Beispiel: Vorfälligkeitsentschädigung

Unser Baufinanzierungsrechner hilft dir dabei, unterschiedliche Varianten der Immobilienfinanzierung in den direkten Vergleich zu setzen. So siehst du, für welche Variante du wie viel zahlen müsstest.

Zinsschaden für die Bank + 4.698,45 €
Erstattung der Bank für eingespartes Kreditrisiko        -93,76 €
Erstattung aus Zinsmarge           -203,65 €
Erstattung eingesparter Verwaltungskosten       -250,00 €
Bearbeitungsgebühr      +100,00 €
Vorfälligkeitsentschädigung netto 4.251,04 €

Du kannst übrigens auch bei den Verbraucherzentralen überprüfen lassen, ob die Höhe der geforderten Vorfälligkeitsentschädigung bei der Umschuldung der Hausfinanzierung korrekt berechnet wurde. Sofern du ein Bauspardarlehen umschuldest, kommst du auf jeden Fall um die Vorfälligkeitsentschädigung herum.

Anschlussdarlehen oder Immobilienkredit umschulden?

Das häufigste Motiv für eine Umschuldung ist die Kostenersparnis. Besonders im Rahmen von Immobilienfinanzierungen machen schon geringe Zinsunterschiede einen großen Unterschied bei den Zinskosten aus. Ob du also bei deiner bisherigen Bank eine Anschlussfinanzierung in Anspruch nehmen oder einen Wechsel der Bank vornehmen möchtest, sollte größtenteils an der Frage hängen, mit welcher Variante du am meisten Geld sparst.

Wer hingegen eine Neubewertung des Verkehrswertes der Immobilie fürchtet, weil beispielsweise dringender Sanierungsbedarf den Wert der Immobilie senken würde und so schlechtere Kreditkonditionen bedingen würde, sollte ein Anschlussdarlehen tendenziell bei der bisherigen Bank in Anspruch nehmen.

Es kann aber auch Vorteile bringen, eine Neubewertung der eigenen Immobilie zu veranlassen, wenn du deinen Immobilienkredit umschulden möchtest. Hast du viel in die Ausstattung des Hauses investiert und die neue Bank könnte die Immobilie höher bewerten als der:die bisherige:r Kreditgeber:in. Daraus ergeben sich meist bessere Konditionen für den Umschuldungskredit, was eventuell auch bei der Umschuldung trotz negativem Schufa-Score hilft.

Neubewertungen von Immobilien werden von Banken nicht häufig vorgenommen. Im Zuge einer Umschuldung ist dies dennoch wahrscheinlicher als beim Verbleib bei der Hausbank. Wenn die gesamten Kosten der Umschuldung für das Haus im Vergleich zur Anschlussfinanzierung bei der bisherigen Bank nur minimal geringer sind, lohnt sich eher die Prolongation als Anschlussfinanzierung statt ein Bankwechsel. Eine Umschuldung bedarf nämlich deutlich mehr Zeitaufwand als die Fortführung der Baufinanzierung bei der Hausbank. 

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Faustregel

Je kleiner der Kredit für die Umschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert, desto geringer ist das Risiko eines Wertverlustes für die Bank.




„anschlussfinanzierung“

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Welche Finanzierungskosten kommen bei den aktuellen Hypothekenzinsen auf mich zu? Antworten auf diese Fragen liefert unser Finanzierungsrechner.


Was sind die Nachteile einer Immobilienkredit-Umschuldung?

Drei bedeutende Faktoren sind es, die sich im Rahmen einer Umschuldung deines Immobilienkredits zu echten Nachteilen entwickeln können. Erstens ist mit einer solchen Umschuldung immer ein enormer Zeitaufwand verbunden, da du viel zu rechnen hast, mit Kreditgeber:innen verhandeln und Angebote einholen sowie die Kündigung rechtzeitig einzureichen hast. Zweitens wird eine neue Bank deine Bonität prüfen wollen – denn diese ist lediglich dem alten Kreditinstitut bekannt. Das Ergebnis der Prüfung ist offen, immerhin hast du ja bereits ein Darlehen für eine Immobilie aufgenommen.

Und drittens kommen – wie erwähnt – Kosten auf dich zu. Denn die alte Bank verlangt für die entgehenden Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung, während das neue Kreditinstitut ins Grundbuch eingetragen werden will. Das kostet dich die Gebühr für eine:n Notar:in und für das Grundbuchamt.

Schritt für Schritt: Wie funktioniert eine Umschuldung?

Grundsätzlich gibt es zwei Entscheidungsmöglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung:

  1. Der:die Kreditnehmer:in verlängert seinen:ihren bestehenden Darlehensvertrag – dies wird als "Prolongation" bezeichnet.

  2. Er:sie nutzt die Anschlussfinanzierung für eine Darlehensumschuldung. Will er:sie den Immobilienkredit umschulden, löst er:sie das bestehende Darlehen durch einen neuen Baukredit zu besseren Konditionen ab.

In den meisten Fällen wechselt der:die Bauherr:in bei einer Umschuldung des Hauses zu einer anderen Bank. Ein Darlehen umzuschulden ist aber grundsätzlich auch bei dem:der bisherigen Kreditgeber:in möglich. Auch hier lohnt sich ein Vergleich der Umschuldung und der jeweiligen Konditionen für dich. 

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Tipp von ImmoScout24:

Bietet eine Bank einen um mindestens 0,1 Prozent niedrigeren Sollzins, kann sich ein Wechsel lohnen. Mit dem Immobilienfinanzierungsrechner vergleichst du Zinsen ganz einfach online und findest das für dich günstigste Angebot.

Wenn du dich dann für ein Angebot entschieden hast, solltest du den folgenden Schritten folgen, um die Umfinanzierung oder Umschuldung zu vervollständigen und deren Kosten einzuplanen:

Schritt 1: Zusammenstellung der Unterlagen

Wie zu Beginn der Baufinanzierung müssen Darlehensnehmer:innen bei der Umfinanzierung des Hauskredits umfassende Angaben zu ihrer Bonität vorlegen. Die erforderlichen Unterlagen solltest du daher immer geordnet aufbewahren und dich rechtzeitig um notwendige Dokumente kümmern:

  • Nachweise über die letzten drei Gehälter

  • Kreditvertrag mit dem aktuellen Kreditgeber

  • Kontoauszüge des Darlehenskontos (Ermittlung der Schuldenhöhe) 

  • Kontoauszüge des Girokontos (Berechnung monatlicher Belastungen)

  • Ausweisdokument (z. B. Personalausweis)

Schritt 2: Kosten für die Grundschuldübertragung

Der Kredit der ersten Finanzierungsrunde wurde wahrscheinlich durch eine Grundschuld abgesichert. Wer den Immobilienkredit umschulden will und das Kreditinstitut wechselt, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen.

Wer bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen anstrebt, muss die Abtretung der Grundschuld vornehmen – die sogenannte Grundschuldabtretung. Bei den meisten Umschuldungen reicht hierfür die sogenannte Grundschuldabtretung aus. In seltenen Fällen verlangt die Bank jedoch, dass Sie die Grundschuld löschen und neu eintragen.

Schritt 3: Notar- und Gerichtskosten

Kosten fallen in jedem Fall an, weil diese Rechtsgeschäfte nur durch eine:n Notar:in veranlasst werden können. Sein:ihr Honorar bemisst sich nach der Höhe des Darlehens. Zusätzlich fallen im Zuge von Umschuldungen bestehender Darlehen Gebühren für das Gericht an. Auf diese Weise können schnell einige Hundert Euro zusammenkommen.

Schritt 4: Freigabegebühren

Immobilienbesitzer:innen, die ihren Immobilienkredit umschulden, müssen außerdem mit eventuellen Freigabegebühren rechnen. Die Höhe dieser Kosten ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

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Tipp von ImmoScout24:

Kümmere dich frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung um die Finanzierung der Restsumme. Hole dafür mehrere Angebote für die Umschuldung ein und vergleiche die Konditionen, um günstige Zinsen für die Umschuldung zu erhalten. Halte dabei auch Ausschau nach Umschuldungsaktionen: Um Neukunden zu gewinnen, übernehmen einige Kreditinstitute die Kosten für die Übertragung der Grundschuld auf den neuen Finanzierungspartner.

Welche Änderungen müssen im Grundbuch vorgenommen werden?

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte eingetragen sind. Die Grundbuchblätter sind nach einem einheitlichen Muster strukturiert:

  • Aufschrift

  • Bestandsverzeichnis

  • Abteilung I: Eigentümer 

  • Abteilung II: Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks – Persönliche Dienstbarkeiten

  • Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

Wenn also für dein Haus den Immobilienkredit umschulden möchtest, muss in Abteilung III des Grundbuchblatts die sogenannte Grundschuldabtretung erfolgen. Folgende Punkte müssen eingetragen sein:

  • Die Höhe der Grundschuld 

  • Nennung der jeweiligen Bank, für die die Grundschuld eingetragen wird

  • Nennung der Zinskonditionen

  • Hinweis, dass der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist

  • Datum der Grundschuldeintragung 

Im Gegensatz zur eingetragenen Hypothek verschwindet die Grundschuld nicht einfach nach der Tilgung des Darlehens. Sie bleibt weiterhin bestehen und kann für weitere Darlehensvorhaben bei der gleichen Bank verwendet werden. Dies ist vor allem für Modernisierungs- und Sanierungskredite sinnvoll, da die Bank im Gegenzug für die eingetragene Grundschuld günstigere Zinsen anbietet.

Für die Grundschuldabtretung ist grundsätzlich eine Abtretungserklärung notwendig. Diese muss folgende Punkte beinhalten:

  • Namen und Anschrift aller Beteiligten

  • Benennung der genauen Forderung 

  • Der Hinweis, ob die Abtretungserklärung gemäß § 362 BGB oder § 398 BGB erfolgt

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Zu beachten:

Deine bisherige Bank muss erst der Grundschuldabtretung zustimmen, bevor die Grundschuld auf den neuen Finanzier übergehen kann! 

Grundsätzlich erfolgen alle Änderungen im Grundbuch über eine:n Notar:in. Er:sie steht darüber hinaus für sämtliche Fragen zu Grundbuchangelegenheiten zur Verfügung und berät dich in deinem Vorhaben der Umfinanzierung des Hauses! Mehr über den:die Notar:in und seine:ihre Aufgaben liest du hier.

Häufige Fragen zur Umschuldung eines Immobilienkredits

Ist es möglich, den Immobilienkredit vorzeitig umzuschulden?

Es ist möglich, den Kredit vorzeitig umzuschulden. Dafür musst du aber die Bank bitten, dich vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Die Bank muss dies aber nicht zulassen. Stimmt sie zu, so wird eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.

​Gibt es eine bestimmte Kündigungsfrist, um die Restschuld umzufinanzieren?

Möchtest du einen Immobilienkredit umschulden, musst du schauen, wie lange die Zinsbindung läuft. Spätestens drei Monate vor Ablauf muss eine schriftliche Kündigung bei der Bank vorliegen.

Kann man immer einen Baukredit umschulden?

Im Prinzip ist immer dann eine Umschuldung möglich, wenn die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Spätestens nach zehn Jahren nach Vertragsabschluss ist das der Fall.

​Ist eine Umschuldung immer sinnvoll?

Das hängt von verschiedenen Faktoren ab. Sie ist dann sinnvoll, wenn der Zinssatz eines neuen Darlehens erheblich günstiger ist. Er muss mindestens 0,2 Prozentpunkte besser als der alte Zinssatz ausfallen.

​Fallen Kosten bei einer Umschuldung der Baufinanzierung an?

Es fallen für die Umschuldung Kosten an, da eine Änderung nur durch einen Notar möglich ist. Dieser berechnet für seine Leistungen Notargebühren. Außerdem kommen Grundbuchgebühren hinzu.



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