Lexikon Baufinanzierung

Baugeld

So passt das Angebot

Die Welt der Baukredite ist übersichtlicher als die der Kapitalanlagen. Dennoch sollten Bauherren bei der Immobilienfinanzierung genau hinschauen. Hier folgen unsere Tipps, wie Sie sich günstiges Baugeld sichern können.

Baugeld ist ein Darlehen, das ausschließlich für die Finanzierung von baulichen Maßnahmen oder für den Immobilienkauf verwendet werden kann. Während Privatkredite im Allgemeinen für Summen bis zu 50.000 Euro vergeben werden, geht es beim Baugeld meist um sehr viel größere Beträge. Der Höhe sind im Prinzip keine Grenzen gesetzt.

Baugeld-Klassiker: Hypothekendarlehen

Der Klassiker unter den Baudarlehen sind Hypothekendarlehen. Diese Darlehen werden mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Kann der Kreditnehmer nicht zahlen, darf die Bank die Immobilie verkaufen. Das Annuitätendarlehen mit monatlich gleichen Raten und einer mehrjährigen Zinsbindung ist die häufigste Form des Hypothekendarlehens.

Tipp 1: Baugeld-Darlehen nicht zu niedrig ansetzen

Bei einer Immobilie können beträchtliche Nebenkosten wie Gebühren für Notare, Gutachter und Behörden anfallen. Viele Bauherren stehen kurz vor der Fertigstellung vor dem Problem, dass die Darlehenssumme für das Baugeld nicht ausreicht, um die Kosten zu decken. Sie sollte daher möglichst großzügig ausgehandelt werden. 

Tipp 2: Günstige Zinsen für Baugeld sichern

Bei den Zinsen für Baugeld geht es um jeden Zehntelprozentpunkt. Denn selbst kleinste Unterschiede summieren sich am Ende zu stattlichen Beträgen. Wie hoch die Zinsen sind, hängt unter anderem von Ihrem Eigenkapitalanteil, dem Immobilienwert und Ihrer Bonität ab. Charakteristisch für Baugeld aus Annuitätendarlehen ist die mehrjährige Zinsbindungsfrist. Bei der Zinsfestschreibung sollten Sie einen Zeitpunkt mit niedrigen Zinsen wählen. Da die Zinsbindungsfrist fast immer kürzer ist als die Laufzeit des Baudarlehens, wird nach Ablauf neu mit der Bank verhandelt.

Tipp 3: Baugeld ohne Eigenkapital

Verbraucherschützer empfehlen, zumindest 20 Prozent Eigenkapital anzusparen, bevor ein Baudarlehen beantragt wird. Doch auch ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung möglich: Sie wird als „Vollfinanzierung“ oder „100-Prozent-Finanzierung“ bezeichnet. Das Ausfallrisiko ist größer, die Bank erhebt daher höhere Zinsen. Als Kreditnehmer müssen Sie dafür einen sicheren Arbeitsplatz und ein hohes Einkommen vorweisen.

Tipp 4: Sondertilgungen vereinbaren

Da die Darlehen für Baugeld meist über Jahrzehnte laufen, ist es unmöglich, alle Entwicklungen abzusehen. Auch wenn Sie nicht mit größeren Einkünften rechnen, um die Restschuld durch Einmalzahlungen zu verringern, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren. Denn manchmal kommt es zu unvorhergesehenen finanziellen Spielräumen – etwa durch eine Erbschaft oder eine Abfindung. Bei vielen Banken können kostenlos Sondertilgungen von bis zu 10 Prozent der Darlehenssumme vereinbart werden. Für größere Einzeltilgungen werden oft Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet.

Tipp 5: Kündigungsrecht kennen

Nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht für sein Baudarlehen. So kann der Vertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aufgelöst werden. Die Restschuld muss durch eine Sondertilgung beglichen werden, oder der Verbraucher verhandelt über ein neues Darlehen für sein Baugeld.  

Tipp 6: Baugeld umschulden

Als Kreditnehmer können Sie auch während der Laufzeit ihres Darlehens Angebote von anderen Banken einholen. Sind diese günstiger, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Dies bedeutet, dass Sie einen neuen Kredit zur Begleichung eines bestehenden Darlehens aufnehmen. Grundsätzlich kann ein Kreditvertrag auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt werden. Allerdings darf die Bank bei Laufzeiten unter zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Tipp 7: Alternativen zum Hypothekendarlehen

Für junge Menschen kann ein Bausparvertrag Vorteile bieten. Bei diesem sind die Zinsen bis zur Rückzahlung der letzten Rate gültig. Wer seine berufliche und familiäre Situation frühzeitig kennt, kann auch ein Forward-Darlehen in Anspruch nehmen, bei dem das Baugeld erst später ausgezahlt wird. Dies sichert das aktuelle Zinsniveau. Eine weitere Alternative sind Kombinationen aus Kapitalanlage und Kredit. Allerdings riskieren Sie, dass die Erträge niedriger ausfallen als erhofft.

Checkliste: Worauf Sie beim Baugeld achten sollten

  • Niedriger Zinssatz
  • Möglichkeit für Sondertilgungen
  • Geringe oder keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • Bei günstigen Zinsen lange Zinsbindung
  • Großzügige Darlehenshöhe