Lexikon Baufinanzierung

Baudarlehen & Baugeld

Während Privatkredite im Allgemeinen für Summen bis zu maximal 50.000 Euro vergeben werden, kommen beim Baudarlehen, beim Baugeld in der Regel nur Darlehenshöhen ab 30.000 Euro in Bertacht. Der Höhe von Baudarlehen und Baugeld ist generell keine Grenze gesetzt. Diese ergibt sich nach der jeweiligen Finanzierbarkeit und muss für jeden Fall individuell bestimmt werden.

Im Gegensatz zum Privatkredit ist ein Baudarlehen ein Darlehen, das ausschließlich für Finanzierungen im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen oder dem Immobilienkauf verwendet werden kann. Entscheidend für ein Baudarlehen oder Baugeld ist die Finanzierung einer Immobilie – also eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit einem Grundstück –, die beliehen werden oder auf die eine Hypothek aufgenommen werden kann und die als Sicherheit für Gläubiger dient. Einer solchen Immobilie kann im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden, die dem Gläubiger die Immobilie oder einen Teil dieser als Sicherheit zuspricht. Baudarlehen gibt es sowohl für Menschen mit Eigenkapital als auch für Menschen, die über kein Eigenkapital verfügen. Kreditinstitute raten meist den Kreditnehmern dazu, rund 20 Prozent Eigenkapital anzusparen, bevor sie ein Baudarlehen beantragen, damit die Kredittilgung nicht zu lang dauert und die Zinsen nicht so hoch ausfallen.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch als Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Hierbei ist das Ausfallrisiko für die Kreditinstitute größer, woraus wesentlich höhere Zinsen resultieren als bei einem Baudarlehen mit Eigenkapital. Baudarlehen werden nicht ausschließlich für ein Neubauvorhaben vergeben, sondern auch für aufwändige Modernisierungen und Sanierungen.

Kurze Zinsbindung, lange Laufzeiten

Charakteristisch für Baudarlehen sind die langen Laufzeiten von bis zu 35 Jahren und die so genannte Zinsbindungsfrist. Die Zinsbindungsfrist wird bei einem Baukredit für fünf, zehn, fünfzehn oder mehr Jahre festgelegt und garantiert den Vertragspartnern für diese Jahre eine konstante Zinshöhe. Dies hat den Vorteil, dass ein Zinsänderungsrisiko nicht besteht und Kreditnehmer somit eine sichere Kalkulationsgrundlage erhalten. Sollten die Baufinanzierungszinsen während der Zinsbindungsfrist steigen, sind Baudarlehen und Baugeld mit einer Zinsbindung hiervon nicht betroffen. Falls die Marktzinsen allerdings sinken, profitiert der Kreditnehmer auch davon nicht. Er zahlt immer die gleiche Höhe an Zinsen über die festgesetzte Laufzeit. Da die Zinsbindungsfrist fast immer kürzer als die Gesamtlaufzeit bei Baudarlehen ist, muss nach Ablauf der Zinsbindung der Zins mit der Bank neu verhandelt werden, oder der Kreditnehmer wechselt zu einem anderem Kreditinstitut mit für ihn besseren Zinskonditionen. 

Baugeld-Vergleich und Umschuldung

Um Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen, ist ein genauer Blick auf jede Stelle nach dem Komma wichtig. Denn selbst kleine Unterschiede in der Höhe des Zinssatzes können die Restschuld zu einem stattlichen Betrag anwachsen lassen. Kurz: Beim Baugeld-Vergleich geht es um jedes Zehntelprozent. Wie hoch die Zinsen schlussendlich sind, hängt von verschiedenen Kriterien wie Eigenkapitalanteil, Wert der Immobilie und Bonität des Darlehensnehmers ab. Auch ist die Zinshöhe von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich, richtet sich aber maßgeblich nach dem allgemeinen Marktniveau.

Nicht unüblich ist dabei, dass sich Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit Angebote von anderen Banken einholt. Sind diese Angebote der anderen Banken dann günstiger als die eigenen Konditionen, kann der Kreditnehmer den Baukredit umschulden. Umschuldung oder Umfinanzierung bedeutet, einen neuen Kredit zur Begleichung eines bereits bestehenden Kredits aufzunehmen, da beispielsweise die Zinskonditionen günstiger sind. Grundsätzlich kann ein bestehender Kreditvertrag auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt werden, wenn man ein günstigeres Finanzierungsangebot erhält. Allerdings sollte hierbei beachtet werden, dass die Bank bei Laufzeiten unter zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese Zahlung kann das günstigere Angebot unter Umständen wieder zunichtemachen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit allerdings können Sie bei Verträgen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindungsfrist kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dabei sind laut § 489 des BGB sechs Monate Kündigungsfrist einzuhalten.

Baudarlehen ohne Eigenkapital selten und teurer

Ganz oft erwarten Banken vor einer Zusage von Baudarlehen einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Dieser Eigenkapitalanteil liegt derzeit bei 20 bis 30 Prozent. Je geringer der Eigenkapitalanteil ist, desto teurer wird allerdings das Baudarlehen. Grundsätzlich ist es ratsam, ein gewisses Eigenkapital einzubringen, damit die zu leistenden Zinsen nicht enorm hoch ausfallen und der Kreditnehmer sich dadurch verkalkuliert. Generell werden Baudarlehen und Baugeld ohne Eigenkapital nur vergeben, wenn die Kreditnehmer einen sicheren Arbeitsplatz vorweisen können. Des Weiteren sollte der Kreditnehmer ein verhältnismäßig hohes Einkommen haben. 

So werden Sondertilgungen vereinbart, um Risiken zu mindern

Da die vergebenen Darlehen über Zeiträume von vielen Jahren und Jahrzehnten laufen, kann weder das jeweilige Kreditinstitut noch der Darlehensnehmer alle etwaigen Risiken bis ins Detail absehen. Sollten sich für den Darlehensnehmer also im Laufe der Jahre Möglichkeiten ergeben, abseits vom regulären Tilgungssatz auch größere Abtragungen der Restschuld zu bewältigen, können mit dem Baufinanzierer Sondertilgungen für das Baugeld vereinbart werden. Das bedeutet, dass die bereits festgeschriebene monatliche Tilgungshöhe bestehen bleibt, aber die Dauer der Tilgung durch einmalige, größere Rückzahlungen insgesamt verkürzt wird, wodurch auch Zinszahlungen eingespart werden können. Dabei sollten Darlehensnehmer die genauen vertraglichen Konditionen für das Baugeld beachten und die Möglichkeit zur Sondertilgung auch dann vereinbaren, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine unregelmäßigen Einkommen absehbar sind.

Bei vielen Kreditinstituten können Sondertilgungen in Höhe von 5-10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme vereinbart werden, ohne dass zusätzliche Kosten oder erhöhte Zinsen anfallen. Für größere Einzeltilgungen werden hingegen oft so genannte Vorfälligkeitsentschädigungen berechnet, die in Form eines erhöhten Zinssatzes für die Restdauer der Darlehenstilgung fällig werden. Trotzdem können sich diese Zahlungen lohnen, wenn etwa unvorhergesehene Umstände wie eine Erbschaft oder Abfindung dem Darlehensnehmer zu mehr finanziellem Spielraum verhelfen und so eine Sondertilgung nahelegen.

Bei Darlehenslaufzeiten von mehr als zehn Jahren ist der Geldnehmer unterdessen durch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht geschützt, wodurch bei Bedarf der Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden kann. Die Restschuld muss im Anschluss entweder durch eine Sondertilgung komplett beglichen werden, oder der Verbraucher verhandelt mit dem Baufinanzierer ein neues Darlehen zu angepassten Bedingungen. Im Zuge dessen sollten stets die aktuellen Angebote anderer Kreditinstitute für Baugeld berücksichtigt und dem bisherigen Kreditgeber vorgelegt werden, sodass in der Verhandlung für ein neues Darlehen günstigere Konditionen für den Darlehensnehmer vereinbart werden können.

Warum eine Zinsbindung günstig sein sollte

Bei der Zinsfestschreibung für das Baugeld sollte der Verbraucher einen möglichst günstigen Zeitpunkt für den Vertragsabschluss wählen, bei dem das Zinsniveau vergleichsweise niedrig sein sollte. Gegenwärtig werden unter anderem auch deshalb so viele Bausparverträge und Baudarlehen abgeschlossen, weil die Zinsen seit der Euro- und Finanzkrise fast durchgehend auf einem historischen Tiefstand sind. Selten bot sich Bauherren, aber auch Darlehensnehmern ohne großes Eigenkapital ein derart niedriger Effektivzins über einen so langen Zeitraum hinweg. Den Verbrauchern wird also aktuell dazu geraten, eher eine langfristige Festschreibung der Zinsen zu vereinbaren, auch wenn dies mit höheren Zinssätzen einhergeht. Viele Baufinanzierer bieten unterdessen vertragliche Konditionen mit variablen Zinssätzen für risikobewusste Kunden an, die dann eine fallende Zinsentwicklung abwarten und eine Festschreibung am für sie günstigsten Zeitpunkt wählen können. Herrschen bei Vertragsabschluss hohe Zinsen auf dem Kapitalmarkt, sollten Darlehensnehmer hingegen eine kurze Zinsbindung vereinbaren, um bei künftigen Annuitäten die Möglichkeit zu haben, neue Konditionen auszuhandeln. 

Darlehen nicht zu tief ansetzen und Nebenkosten beachten

Auch wenn der Verbraucher mit seinem Kreditinstitut einen individuell gestalteten Vertrag ausgearbeitet hat, können vor allem bei der Baufinanzierung neuer Immobilien beträchtliche Nebenkosten anfallen. Sowohl Architekten, als auch Gutachter und Behörden verlangen in vielen Situationen stolze Bearbeitungsgebühren, die nicht immer auf den ersten Blick in ihrer Gesamtheit ersichtlich sind. Viele Bauherren stehen daher kurz vor der Fertigstellung oder Abzahlung ihrer Immobilie vor dem Problem, dass die vereinbarte Darlehenssumme nicht mehr ausreicht um die Baukosten zu decken. Reagiert der Darlehensnehmer dann nicht zeitnah, kann er nicht nur mit seinem Bauvorhaben massiv in Verzug geraten, sondern auch mit den Tilgungsraten für das Baugeld.

Die jeweilige Immobilie dient durch einen Grundschuldeintrag in Höhe des ausgezahlten Darlehens als Sicherheit für den Geldgeber. Sobald der Darlehensnehmer also ausstehende Tilgungsraten nicht mehr zahlen kann, ist der Geldgeber in der Lage den Verkauf oder die Zwangsversteigerung des jeweiligen Objekts zu veranlassen.

Im Rahmen der Baufinanzierung sollten Darlehensnehmer daher auch bei einem Eigenkapitalanteil von mehr als 30% keine Risiken eingehen und die Darlehenssumme mit dem jeweiligen Kreditinstitut möglichst großzügig aushandeln. Sollte sich diese Summe gegen Ende der Bauzeit als zu hoch erweisen, ist eine Kappung des Darlehens und eine zügige Rückzahlung in Form größerer Sondertilgungen einfacher und günstiger zu realisieren, als die Aufnahme eines neuen Darlehens, das bei einer zu niedrigen anfänglichen Einschätzung der Kosten nötig wird.

Übersicht - Worauf sollten Sie beim Baudarlehen achten?

  • niedriger Effektivzins
  • geringe oder keine Bearbeitungsgebühren
  • geringe oder keine Schätzkosten
  • Möglichkeit für Sondertilgungen fest vereinbart
  • geringer Eigenkapitalanteil
  • geringe oder keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • lange Zinsbindung in Zeiten mit günstigen Zinsen
  • kurze Zinsbindung in Zeiten ungünstiger Zinsen
  • Höhe des Darlehens großzügig festlegen
  • Zahlungsengpässe gegen Ende der Bauzeit verhindern