Lexikon Baufinanzierung
Lexikon Baufinanzierung

Baudarlehen & Baugeld

Während Privatkredite im Allgemeinen für Summen bis zu maximal 50.000 Euro vergeben werden, kommen beim Baudarlehen, beim Baugeld in der Regel nur Darlehenshöhen ab 30.000 Euro in Bertacht. Der Höhe von Baudarlehen und Baugeld ist generell keine Grenze gesetzt. Diese ergibt sich nach der jeweiligen Finanzierbarkeit und muss für jeden Fall individuell bestimmt werden.

Im Gegensatz zum Privatkredit ist ein Baudarlehen ein Darlehen, das ausschließlich für Finanzierungen im Zusammenhang mit baulichen Maßnahmen oder dem Immobilienkauf verwendet werden kann. Entscheidend für ein Baudarlehen oder Baugeld ist die Finanzierung einer Immobilie – also eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit einem Grundstück –, die beliehen werden oder auf die eine Hypothek aufgenommen werden kann und die als Sicherheit für Gläubiger dient. Einer solchen Immobilie kann im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen werden, die dem Gläubiger die Immobilie oder einen Teil dieser als Sicherheit zuspricht. Baudarlehen gibt es sowohl für Menschen mit Eigenkapital als auch für Menschen, die über kein Eigenkapital verfügen. Kreditinstitute raten meist den Kreditnehmern dazu, rund 20 Prozent Eigenkapital anzusparen, bevor sie ein Baudarlehen beantragen, damit die Kredittilgung nicht zu lang dauert und die Zinsen nicht so hoch ausfallen.

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird auch als Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet. Hierbei ist das Ausfallrisiko für die Kreditinstitute größer, woraus wesentlich höhere Zinsen resultieren als bei einem Baudarlehen mit Eigenkapital. Baudarlehen werden nicht ausschließlich für ein Neubauvorhaben vergeben, sondern auch für aufwändige Modernisierungen und Sanierungen.

Kurze Zinsbindung, lange Laufzeiten

Charakteristisch für Baudarlehen sind die langen Laufzeiten von bis zu 35 Jahren und die so genannte Zinsbindungsfrist. Die Zinsbindungsfrist wird bei einem Baukredit für fünf, zehn, fünfzehn oder mehr Jahre festgelegt und garantiert den Vertragspartnern für diese Jahre eine konstante Zinshöhe. Dies hat den Vorteil, dass ein Zinsänderungsrisiko nicht besteht und Kreditnehmer somit eine sichere Kalkulationsgrundlage erhalten. Sollten die Baufinanzierungszinsen während der Zinsbindungsfrist steigen, sind Baudarlehen und Baugeld mit einer Zinsbindung hiervon nicht betroffen. Falls die Marktzinsen allerdings sinken, profitiert der Kreditnehmer auch davon nicht. Er zahlt immer die gleiche Höhe an Zinsen über die festgesetzte Laufzeit. Da die Zinsbindungsfrist fast immer kürzer als die Gesamtlaufzeit bei Baudarlehen ist, muss nach Ablauf der Zinsbindung der Zins mit der Bank neu verhandelt werden, oder der Kreditnehmer wechselt zu einem anderem Kreditinstitut mit für ihn besseren Zinskonditionen. 

Baugeld-Vergleich und Umschuldung

Um Finanzierungsangebote verschiedener Kreditinstitute zu vergleichen, ist ein genauer Blick auf jede Stelle nach dem Komma wichtig. Denn selbst kleine Unterschiede in der Höhe des Zinssatzes können die Restschuld zu einem stattlichen Betrag anwachsen lassen. Kurz: Beim Baugeld-Vergleich geht es um jedes Zehntelprozent. Wie hoch die Zinsen schlussendlich sind, hängt von verschiedenen Kriterien wie Eigenkapitalanteil, Wert der Immobilie und Bonität des Darlehensnehmers ab. Auch ist die Zinshöhe von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich, richtet sich aber maßgeblich nach dem allgemeinen Marktniveau.

Nicht unüblich ist dabei, dass sich Kreditnehmer während der Kreditlaufzeit Angebote von anderen Banken einholt. Sind diese Angebote der anderen Banken dann günstiger als die eigenen Konditionen, kann der Kreditnehmer den Baukredit umschulden. Umschuldung oder Umfinanzierung bedeutet, einen neuen Kredit zur Begleichung eines bereits bestehenden Kredits aufzunehmen, da beispielsweise die Zinskonditionen günstiger sind. Grundsätzlich kann ein bestehender Kreditvertrag auch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt werden, wenn man ein günstigeres Finanzierungsangebot erhält. Allerdings sollte hierbei beachtet werden, dass die Bank bei Laufzeiten unter zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Diese Zahlung kann das günstigere Angebot unter Umständen wieder zunichtemachen. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit allerdings können Sie bei Verträgen mit mehr als zehn Jahren Zinsbindungsfrist kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dabei sind laut § 489 des BGB sechs Monate Kündigungsfrist einzuhalten.

Baudarlehen ohne Eigenkapital selten und teurer

Ganz oft erwarten Banken vor einer Zusage von Baudarlehen einen bestimmten Anteil an Eigenkapital. Dieser Eigenkapitalanteil liegt derzeit bei 20 bis 30 Prozent. Je geringer der Eigenkapitalanteil ist, desto teurer wird allerdings das Baudarlehen. Grundsätzlich ist es ratsam, ein gewisses Eigenkapital einzubringen, damit die zu leistenden Zinsen nicht enorm hoch ausfallen und der Kreditnehmer sich dadurch verkalkuliert. Generell werden Baudarlehen und Baugeld ohne Eigenkapital nur vergeben, wenn die Kreditnehmer einen sicheren Arbeitsplatz vorweisen können. Des Weiteren sollte der Kreditnehmer ein verhältnismäßig hohes Einkommen haben. 

Übersicht - Worauf sollten Sie beim Baudarlehen achten?

  • niedriger Effektivzins
  • geringe oder keine Bearbeitungsgebühren
  • geringe oder keine Schätzkosten
  • Möglichkeit für Sondertilgungen fest vereinbart
  • geringer Eigenkapitalanteil
  • geringe oder keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • lange Zinsbindung in Zeiten mit günstigen Zinsen
  • kurze Zinsbindung in Zeiten ungünstiger Zinsen