Immobilien kaufen in Italien

Nach einer langen Phase der Rezession erholen sich Italiens Immobilienpreise seit 2015 wieder – gegenüber dem Tief dieser Rezession ist ein Anstieg von rund 30 Prozent zu verzeichnen. Auch die Anzahl der Verkäufe ist gestiegen, allen voran in Mailand, gefolgt von Palermo, Florenz, Turin, Neapel und Bologna. Grund dafür sind langsam steigende Einkommen sowie gesunkene Hypothekenzinsen. Allerdings ist das gesamtwirtschaftliche Wachstum mit rund einem Prozent pro Jahr eher gering, sodass sich für Käufer und Investoren noch immer günstige Anlagemöglichkeiten finden lassen.

In besonders schönen Gegenden und Urlaubsregionen wie der Toskana, in Strandlagen oder am Comer See gibt es eine hohe Dichte an teuren Luxusimmobilien und Villen sowie Neubauten, die für kaufkräftige Ausländer als Feriendomizile interessant sind.

Attraktiv ist die Auswahl in Bezug auf Größe, Lage und Preis bei 2- und 3-Zimmer-Wohnungen in Städten und bei Reihen- und Einfamilienhäusern. Das betrifft vor allem ländliche Regionen im Süden, da Einheimische hier vom Land in die Stadt oder in den wirtschaftlich besser gestellten Norden flüchten.

Insgesamt liegen die Preise für Immobilien in Italien deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Im landesinternen Vergleich gibt es jedoch starke Unterschiede. Der wirtschaftlich besser gestellte Norden ist teurer als der Süden, Städte und Tourismusregionen überragen die Preise für vergleichbare Wohnungen und Häuser am Land bei weitem.

Für 200.000 Euro können Käufer in Italien im Schnitt eine 84 Quadratmeter große Eigentumswohnung erwerben, wobei Ballungszentren wie Rom deutlich über diesem Durchschnitt liegen. Hier starten die Preise für kleine Wohnungen in gutem Zustand bei 350.000 Euro.

Insgesamt gibt es je nach Lage jedoch sehr starke Preisschwankungen. Für eine Doppelhaushälfte am Lago Maggiore oder Gardasee mit über 200 Quadratmetern Wohnfläche muss mit circa einer Million Euro gerechnet werden. Gleich große, renovierungsbedürftige Rusticos in ländlichen Gegenden gibt es hingegen schon für 100.000 Euro. Die Preise für Villen und Landgüter starten bei zwei Millionen Euro. 

• Villen: In Italien werden auffallend viele Villen auf dem Immobilienmarkt angeboten. Der Großteil der Objekte ist neuwertig und verfügt über eine qualitativ hochwertige Ausstattung. Sie zeichnen sich durch besondere Lagen, etwa entlang der Mittelmeerküste oder auf Anhöhen mit Panoramablick über das Hügelland, aus. Ein eigener Pool ist Standard.
• Landhäuser: Auch das Angebot an Häusern ist sehr vielfältig, mit einer besonders großen Auswahl an Objekten mit drei und mehr Schlafzimmern und mehr als 100 Quadratmetern Wohnfläche.

• Rustico: Rusticos sind vor allem für Ligurien und die Toskana typische alte italienische Landhäuser mit einem Gemäuer aus Stein. Sie sind sehr großzügig geschnitten. Wer ein Rustico in Italien kaufen möchte, muss damit rechnen, dass dieses renovierungsbedürftig sein kann.
• Wohnungen und Appartements: Bei den Wohnungen handelt es sich vornehmlich um Bestandsimmobilien, die vor allem in den Städten in einem guten Zustand sind. Sie bieten bezüglich der Größe am meisten Vielfalt, mit Objekten mit weniger als 50 Quadratmetern Wohnfläche und nur einem Zimmer, aber auch großen Wohnungen mit mehr als 150 Quadratmetern. 

• Mediterranes bis subtropisches Klima mit heißen Sommern und milden bis kalten Wintern, in denen in den Alpen Skifahren möglich ist.
• Abwechslungsreiche Landschaft mit Bergen, Inseln, Vulkanen, Seen und Stränden.

• Viele charmante Städte wie Rom, Mailand oder Meran.
• Große kulturelle Vielfalt. Italien ist das Land mit den meisten UNESCO Welterbestätten und bedeutenden Bauwerken wie dem Kolosseum in Rom, dem schiefen Turm von Pisa oder der Altstadt von Venedig. Außerdem gibt es im ganzen Land viele Festwochen, wie die Internationalen Filmfestspiele in Venedig oder die Mailänder Modewoche, und die weltweit höchste Dichte an Museen.

In Italien ist es üblich, dass ein rechtlich bindender Vorvertrag abgeschlossen wird, mit dem eine Anzahlung von bis zu 30 Prozent des Kaufpreises verbunden ist. Dabei dürfen gemäß dem italienischen Antikorruptionsgesetz ("normativa antiriciclaggio") maximal 12.500 Euro in bar bezahlt werden. Wird im Vorvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart und der Käufer macht davon gebraucht, verliert er die Anzahlung als Reuegeld ("caparra penitenziale").

Anschließend wird ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet, mit dem die Immobilie offiziell den Eigentümer wechselt. Ein rechtlich verpflichtender Bestandteil des Vertrages ist eine Erklärung des Verkäufers, dass die Immobilie nicht mit Steuerschulden belastet ist. Der Kaufvertrag wird in das Liegenschaftsregister eingetragen. Abgesehen von Südtirol gibt es in Italien kein Grundbuch.

Der Vertrag muss von einem italienischen Notar beglaubigt werden, unabhängig davon, von wo aus der Kauf erfolgt. Direkt im Anschluss muss unter Anwesenheit des Notars der volle Kaufpreis gezahlt werden.

• Maklerprovision: Sie wird nach Zustandekommen des Vorvertrags fällig und liegt zwischen zwei und vier Prozent des Kaufpreises. In Italien werden Immobilienkäufe fast nur über Maklerbüros abgewickelt.
• Notarkosten: Sie liegen bei bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises.
• Vier Prozent Mehrwertsteuer, wenn eine Erstwohnung von einem Unternehmen gekauft wird und zehn Prozent bei Zweitwohnungen.
• Eventuell Kosten für Übersetzer

• Grunderwerbssteuer: Sie setzt sich aus Register-, Kataster- und Hypothekargebühren zusammen. Ihre Höhe hängt davon ab, ob es sich um Erst- oder Zweitimmoblien handelt und ob sie von Privatpersonen verkauft werden. Die Gebühren betragen bei Verkäufen von Unternehmen unabhängig vom Alter der Immobilie je 168 Euro, die Registergebühr macht bei Erstimmobilien drei und bei Zweitimmobilien sieben Prozent aus. Bei einem Kauf von Privat beträgt die Steuer für den Erstwohnsitz drei und für den Zweitwohnsitz zehn Prozent vom Katasterwert.