ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Nachfrage nach Wohneigentum liegt deutschlandweit deutlich über Vorjahresniveau, trotz leichtem Dämpfer im dritten Quartal.
• Kreisfreie Städte haben den größten Nachfragezuwachs im Jahresvergleich.
• Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau entwickeln sich im dritten Quartal seitwärts bis leicht steigend und liegen durchweg über Vorjahresniveau.
  
• Bestandshäuser zeigen mit +4,1 Prozent innerhalb eines Jahres die dynamischste Preisentwicklung im deutschlandweiten Durchschnitt.

Der deutsche Wohneigentumsmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil. Das Kaufinteresse liegt weiterhin deutlich über dem Vorjahresniveau – trotz eines leichten Dämpfers der Nachfrage im Quartalsvergleich. Die Angebotspreise entwickeln sich deutschlandweit moderat. In den Metropolen ziehen insbesondere die Neubauwohnungspreise wieder stärker an – getrieben durch hohe Grundstückspreise und steigende Baukosten.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Insgesamt zeigt sich der Kaufmarkt weiterhin stabil. Die Kaufnachfrage bleibt auf hohem Niveau, auch wenn sie im dritten Quartal angesichts steigender Zinsen leicht zurückgegangen ist. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in den kreisfreien Städten, die im Jahresvergleich ein Nachfrage-Plus von 13 Prozent verzeichnen. Diese Städte bieten das attraktivste Preis-Leistungs-Verhältnis für Kaufinteressierte. Es braucht nun die richtigen, politischen Anreize zum Erwerb von Wohneigentum, um diese Menschen auf ihrem Weg ins Eigenheim zu unterstützen.

Die kreisfreien Städte stechen mit einem Nachfrageplus von +13 Prozent im Jahresvergleich hervor, gefolgt von den acht größten Metropolen (+8 Prozent). Das Umland der Metropolen und der ländliche Raum verzeichnen jeweils +7 Prozent mehr Nachfrage als vor einem Jahr. Im Quartalsvergleich zeigt sich eine leichte Konsolidierung: Die Metropolen (-6 Prozent) und das Umland (-4 Prozent) verzeichnen einen leichten Rückgang, während kreisfreie Städte (-2 Prozent) und der ländliche Raum (-1 Prozent) nahezu auf Vorquartalsniveau bleiben. 

Die Kaufpreise für Bestandswohnungen in Deutschland steigen im dritten Quartal 2025 marginal um +0,2 Prozent auf 2.549 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich liegt das Plus bei +2,0 Prozent. Obwohl in München bereits die höchsten Quadratmeterpreise aufgerufen werden (8.200 Euro), steigen die Preise mit +1,6 Prozent am stärksten innerhalb eines Quartals. Auch in Köln (4.277 Euro) klettern die Preise (+1,0 Prozent). Frankfurt am Main (5.291 Euro) und Berlin (4.774 Euro) verzeichnen moderate Zuwächse von +0,6 beziehungsweise +0,8 Prozent. Hamburg (5.199 Euro), Stuttgart (4.980 Euro) und Düsseldorf (4.489 Euro) geben leicht nach mit -0,4 beziehungsweise -0,3 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt Leipzig unter allen Metropolen mit +3,6 Prozent das stärkste Kaufpreiswachstum, bleibt aber mit einem Quadratmeterpreis von 2.928 Euro weiterhin die günstigste Metropole. In den anderen Metropolen sind die Kaufpreise im Jahresvergleich um 1,5 bis 3 Prozent gestiegen.

Bei Neubauwohnungen zeigt sich im deutschlandweiten Durchschnitt eine ähnliche Preisentwicklung wie bei Bestandswohnungen. Sie steigen um +0,5 Prozent im Quartalsvergleich und um +2,0 Prozent innerhalb eines Jahres. Ein Quadratmeter im Neubau kostet jetzt durchschnittlich 4.096 Euro. Die Metropolen zeigen im Quartalsvergleich eine überwiegend positive Entwicklung: Hamburg (6.836 Euro) verzeichnet mit +1,3 Prozent das stärkste Quartalswachstum, gefolgt von München (10.465 Euro) und Köln (6.245 Euro) mit jeweils +1,1 Prozent. Einzig Leipzig (5.138 Euro) zeigt mit -0,4 Prozent eine leichte Korrektur. 

Im Jahresvergleich führt Hamburg mit +6,1 Prozent, gefolgt von Köln (+4,5 Prozent) und Stuttgart (+4,0 Prozent). Auch in Berlin, Leipzig und München liegen die Preise mehr als 3 Prozent über Vorjahresniveau. Lediglich Düsseldorf hat sich preislich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert (+0,1 Prozent).

Die Preise für Bestandshäuser (2.853 Euro pro Quadratmeter) steigen deutschlandweit um +0,2 Prozent im Quartal und um +4,1 Prozent im Jahresvergleich. Auch in sechs der acht Metropolen fällt die Quartalsentwicklung positiv aus. Am deutlichsten in der bereits teuersten Metropole München (8.689 Euro) mit +1,5 Prozent. Lediglich in Berlin (4.801 Euro) und Düsseldorf (5.651 Euro) gibt es leichte Rücksetzer mit -0,4 Prozent.

Die Jahresentwicklung führt Köln (4.535 Euro) mit +5,3 Prozent an, gefolgt von Hamburg (5.897 Euro) mit +4,7 Prozent. Berlin (4.801 Euro) ist als einzige Stadt mit -1,7 Prozent im Jahresvergleich leicht rückläufig.

Neubauhäuser: Gedämpftere Preisentwicklung als bei Bestandshäusern

Die Quadratmeterpreise für Neubauhäuser in Deutschland sind nahezu unverändert bei 3.880 Euro – liegen aber mit +2,6 Prozent über dem Niveau im Vorjahr. Damit steigen die Preise für Neubauhäuser weniger stark als für Bestandshäuser. Das gilt auch in den meisten Metropolen. Ausnahmen sind Berlin (6.391 Euro) mit +3,5 Prozent sowie Düsseldorf (6.909 Euro) und Hamburg (6.760 Euro) mit +2,2 bzw. +2,0 Prozent innerhalb eines Quartals. Hamburg (+7,9 Prozent) und Berlin (+5,8 Prozent) verzeichnen zudem auch die stärkste Dynamik im Jahresvergleich. 

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im dritten Quartal 2025.

Die kreisfreien Großstädte werden immer gefragter: Laut ImmoScout24 WohnBarometer für das dritte Quartal 2025 verzeichnen sie das deutlichste Nachfrageplus, während die Nachfrage in den Metropolen auf hohem Niveau verharrt. Bei den Angebotsmieten zeichnet sich eine Entspannung ab – deutschlandweit steigen sie weniger stark als in den Vorquartalen. 

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Mietnachfrage in den kreisfreien Großstädten steigt das zweite Quartal in Folge deutlich (+10 Prozent).
• Die stärkste Entwicklung der Angebotsmieten im Bestand verzeichnen Frankfurt und Stuttgart mit jeweils +1,2 Prozent.
• Köln (+2,9 Prozent) führt beim Mietwachstum im Neubau und überholt Stuttgart sowie Hamburg: Die Rheinmetropole ist nun die viertteuerste Stadt – hinter München, Berlin und Frankfurt am Main.
• Im Jahresvergleich entwickeln sich deutschlandweit die Neubaumieten mit +5,4 Prozent stärker als in den Metropolen (+5,2 Prozent).
  
• Demographischer Wandel: Das Angebot altersgerechter Wohnungen wird kleiner. Das betrifft vor allem die Großstädte zweiter Reihe, wo der Bedarf am stärksten wächst.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Während die Nachfrage in den Metropolen weiterhin hoch bleibt, holen Universitätsstädte und kleinere Großstädte deutlich auf, da diese günstigere Mieten bei einem ähnlich attraktiven Wohnumfeld bieten. Gleichzeitig macht die wachsende Kluft zwischen Alt- und Neuvertragsmieten Umzüge unattraktiv – eine Entwicklung, die Senioren in zu großen Wohnungen hält und jungen Familien den Zugang zu geeignetem Wohnraum erschwert.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen entwickelt sich im dritten Quartal 2025 besonders stark in den kreisfreien Städten. Dort hat das Suchaufkommen seit dem zweiten Quartal 2025 um 10 Prozent zugenommen. In den acht größten Metropolen sinkt die Nachfrage leicht um -1 Prozent. Im Umland legt sie um +1 Prozent zu. Der ländliche Raum verzeichnet einen Nachfragezuwachs von +4 Prozent.

Die Angebotsmieten bei Bestandswohnungen in Deutschland legen im dritten Quartal um +0,7 Prozent zu auf 8,80 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich verteuern sich die Mieten um +3,0 Prozent. 

Auch in den acht Metropolen verlangsamt sich das Mietwachstum deutlich: Die durchschnittliche Angebotsmiete in den acht Metropolen (14,68 Euro) verzeichnet mit einem Quartalswachstum von +0,8 Prozent die schwächste Entwicklung seit 2020. Zuwächse zeigen sich besonders in Frankfurt am Main (14,67 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (14,92 Euro) mit jeweils +1,2 Prozent. Eine moderate Entwicklung zeigen München (-0,2 Prozent), Leipzig (+0,5 Prozent auf 8,81 Euro), Hamburg (+0,6 Prozent) und Berlin (+0,7 Prozent).

Im Jahresvergleich steigen die Angebotsmieten in den Metropolen zwischen 3,6 und 5,7 Prozent. Köln verzeichnet mit +5,7 Prozent den höchsten Zuwachs, gefolgt von Düsseldorf und Frankfurt (jeweils +5,4 Prozent), Berlin (+5,3 Prozent) sowie Hamburg (+5,2 Prozent). Leipzig (+4,8 Prozent), Stuttgart (+4,1 Prozent) und München (+3,6 Prozent) liegen darunter.

Die bundesweiten Neubaumieten bleiben mit durchschnittlich 13,04 Euro erstmals unverändert (±0,0 Prozent). In den Metropolen ziehen die Neubaumieten mit +1,1 Prozent nur etwas stärker an als die Angebotsmieten für Wohnungen im Bestand (+0,8 Prozent). Im Jahresvergleich entwickeln sich die Preise in den Metropolen mit +5,2 Prozent hingegen etwas schwächer als im deutschlandweiten Durchschnitt im selben Zeitraum (+5,4 Prozent).

Unter den acht Metropolen verzeichnet Köln das stärkste Quartalswachstum (+2,9 Prozent auf 17,82 Euro) und überholt somit das Preisniveau in Hamburg (17,79 Euro) und Stuttgart (17,67 Euro). Die Dom-Metropole steigt damit zur viertteuersten Metropole bei den Neubaumieten auf. Nur in München (26,16 Euro), Berlin (20,65 Euro) und Frankfurt am Main (18,68 Euro) ist der Quadratmeter noch teurer. In München (26,16 Euro) herrscht eine Seitwärtsbewegung mit +0,4 Prozent Zuwachs. Nach einer starken Preisentwicklung der vergangenen Quartale wachsen die Angebotsmieten in Leipzig eher verhalten (+0,7 Prozent auf 13,62 Euro).

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Dabei werden alle Mietwohnungsinserate analysiert. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt.

Die Kategorie Bestand umfasst alle Angebote, deren Baualter mindestens 3 Jahre beträgt. Diese Definition unterscheidet sich von der Bestandsdefinition für die Anwendung der Mietpreisbremse, bei der alle Angebote eingeschlossen sind, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Dadurch kann es zu einem höheren Bestandsmietniveau kommen, als es durch den örtlichen Mietpreisspiegel für Bestand möglich wäre. Für die Ermittlung der Mietpreise in der Kategorie Bestand wurde ein separates Modell, das Sprengnetter Automated Valuation Model verwendet.