Der Bundesgerichtshof hat den Käufern einer Wohnung wegen einer jahrelangen verzögerten Wohnungsübergabe eine Entschädigung für den Nutzungsausfall zugesprochen. Bei der Bemessung der Entschädigung ging es um die Frage, ob die tatsächlich gezahlte Miete der Ersatzwohnung oder die Miete einer Wohnung, die mit der verspätet übergebenen vergleichbar ist, heranzuziehen ist.
Haus im Umbau: Bei verspäteter Übergabe drohen Forderungen. (Bild: Lohrer)
In Gera erwarb ein Ehepaar von einem Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 Quadratmeter Wohnfläche. Im Kaufvertrag verpflichtete sich der Bauträger, die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertig zu stellen und zu übergeben. Als die Wohnung nach über zwei Jahren, im Herbst 2011, noch nicht bezugsfertig übergeben war, gingen die Erwerber gegen den Verkäufer gerichtlich vor. Sie klagten unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011. Sie berechnen diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung und lassen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.
Die Gerichte stimmten den Käufern bei dieser Berechnungsmethode für die Entschädigung zu. Der Bauträger war nach dem ersten Gerichtsentscheid des Landgerichts Gera in die Berufung des Oberlandesgericht Jena gegangen. Doch die Richter in Jena halten wie auch die Richter des Bundesgerichtshofes in Karlsruhe (Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13 ), zu dem der Fall in letzter Instanz geriet, die Heranziehung der Vergleichsmiete für die Berechnung der Entschädigung für korrekt. Die bisher von den Käufern genutzte Wohnung umfasste lediglich 72 Quadratmeter an Wohnfläche, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 Quadratmeter fast doppelt so groß ist.
Der Karlsruher Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht.
Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnungen und der guten Auftragslage von Bauträgern und Bauunternehmen kommt es aktuell in Ballungsräumen häufig zu einer Verzögerung der Fertigstellung und damit auch der geplanten Wohnungsübergabe. Für die betroffenen Käufer empfiehlt es sich daher, rechtzeitig den Rat eines Rechtsanwaltes einzuholen.
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