Schäd­lin­ge vor Ge­richt: Wer bei Mäu­sen, Tau­ben & Co. haf­tet

Ob Mäuse in der Wohnung, Ratten im Garten oder verschwiegener Schädlingsbefall beim Immobilienkauf – Streit um Ungeziefer landet immer wieder vor Gericht. Die Urteile zeigen, wer zahlen muss, wann die Miete gemindert werden darf und wo Eigentümer:innen in der Pflicht stehen. 

Schädlinge in Haus und Garten sorgen immer wieder für Unruhe. Nehmen sie überhand, landen Streitigkeiten über Schaben, Tauben, Mäuse oder auch Hausbockkäfer nicht selten vor Gericht. 

In der Regel müssen Vermietende für die Beseitigung sorgen und auch dafür zahlen. Es sei denn, Mietende haben den Befall selbst verursacht oder begünstigt. Bei einem erheblichen Schädlingsbefall darf die Miete bis zur Beseitigung des Befalls gemindert werden. Schauen wir uns konkrete Fälle genauer an. 

Wer in seiner Wohnung mit Mäusebefall zu kämpfen hat, kann von seinen Vermietenden eine Mietminderung erwarten. Laut Mieterbund ist eine Mietminderung immer dann rechtmäßig, wenn und solange ein Mangel besteht. Das könne auch nur tageweise der Fall sein. 

Richter:innen in Frankfurt hielten eine Mietminderung von 20 Prozent der Bruttomiete für angemessen, da für den erheblichen Mäusebefall in einer Stadtwohnung allein zur Schädlingsbekämpfung in knapp vier Monaten neun Termine erforderlich waren. 

(AG Frankfurt – Az.: 33 C 390/21 (93) – Urteil vom 12.05.2021)

Dem Gesundheitsamt wurde ein Rattenbefall auf einem Grundstück in Reinickendorf gemeldet. Die Ratten, so hieß es, würden von einer unbekannten Person dort mehrmals in der Woche gefüttert. 

Nach einer Ortsbesichtigung durch das Gesundheitsamt wurde die Eigentümerin des Grundstücks vom Bezirksamt verpflichtet, innerhalb einer Woche eine Fachkraft mit der Durchführung der Rattenbekämpfung zu beauftragen und hierüber das Bezirksamt schriftlich zu informieren. Anderenfalls würde das Bezirksamt die nötigen Maßnahmen selbst auf Kosten der Eigentümerin vornehmen. 

Die Eigentümerin wehrte sich per Eilantrag vor dem Verwaltungsgericht (VG) gegen die Anordnung, zumal sie selbst keine Ratten gesichtet hatte. Das VG zeigte sich allerdings davon unbeeindruckt. Mehrere Anwohner:innen hätten den Rattenbefall unabhängig voneinander dem Mitarbeiter des Gesundheitsamts bestätigt. 

In einem solchen Fall ergebe sich aus der Verordnung über die Bekämpfung von Gesundheitsschädlingen eine Pflicht der Eigentümerin zur Bekämpfung der Ratten. Das setze kein Verschulden, also keine Verantwortlichkeit für die Entstehung des Rattenbefalls voraus. 

(VG Berlin, Beschluss vom 11.10.2022 – Az. VG 14 L 1235/22)

Das Landgericht Nürnberg-Fürth verurteilte den Verkäufer einer Wohneinheit im Obergeschosseines Hauses, das er selbst weiterhin bewohnt, zur Zahlung der Sanierungs­kosten in Höhe von knapp 14.000 Euro. An den noch folgenden Maßnahmen muss er sich zur Hälfte beteiligen.

Wenn im Dachgebälk eines Hauses der Hausbockkäfer eingezogen ist, darf das beim Verkauf der Immobilie nicht verschwiegen werden. Eine bloße Teilmaßnahme vor dem Verkauf – wie der Austausch eines Balkens – hatte nicht gereicht, um den Mangel zu beseitigen. 

Das Gericht sah eine arglistige Täuschung durch Unterlassen. Denn der Verkäufer hatte Kenntnis vom Schädlingsbefall und den Käufer nicht darüber aufgeklärt, obwohl eine Offenbarungspflicht bestand. Das Urteil unterstreicht die strengen Anforderungen an die Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf. Wer bekannte Schäden verschweigt, riskiert erhebliche finanzielle Konsequenzen – auch noch Jahre nach dem Verkauf.

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 16.03.2022 – Az.: 12 O 5997/20) 

Eine Grundstückseigentümerin aus Magdeburg kann die Kosten für die angeordnete Beseitigung von Schädlingen zurückverlangen. Das entschied das Verwaltungsgericht Magdeburg.

Zuvor war sie verpflichtet worden, Eichenprozessionsspinner auf ihrem Grundstück fachgerecht entfernen zu lassen, etwa durch Absaugen. Dieser Anordnung kam sie nach, forderte anschließend jedoch die Erstattung der entstandenen Kosten in Höhe von 3.665 Euro. 

Mit Erfolg: Das Gericht gab ihr Recht. Zur Begründung hieß es, der Befall von Eichen mit Eichenprozessionsspinnern stelle keine unmittelbare Gefahr dar, die vom Grundstück ausgehe. Daher dürfe die Eigentümerin nicht mit den Kosten belastet werden.

(Verwaltungsgericht Magdeburg Urteil, 24. Apr. 2018 - 1 A 94/15) 

Der Käufer eines Grundstücks in Nordrhein-Westfalen forderte vom Verkäufer die Rückabwicklung des Vertrages. Regelmäßig flogen rund 50 Tauben aus der Nachbarschaft lautstark über das Grundstück und hinterließen ihren Kot. 

Doch das Oberlandesgericht Köln sah darin keinen rechtlichen Mangel. Denn es gebe Möglichkeiten, sich gegen die von der Nachbarschaft ausgehende Belästigung zur Wehr zu setzen. 

Taubenflug und vereinzelter Kot gelten rechtlich nicht als Sachmangel. Auch die geschilderten Geräusche und Verschmutzungen seien weder messbar noch verallgemeinerbar. Da dem Verkäufer keine arglistige Täuschung nachgewiesen werden konnte, blieb der vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirksam.

(OLG Köln, Beschluss vom 27.03.2014 – 19 U 178/13) 

Kosten für Schädlingsbekämpfung können nur unter bestimmten Voraussetzungen auf Mietende umgelegt werden. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg gilt das vor allem für regelmäßige, vorbeugende Maßnahmen. Die Beseitigung eines akuten Befalls hingegen zählt nicht dazu. 

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter Ausgaben für die Ungezieferbekämpfung – unter anderem wegen Kakerlaken – über die Betriebskosten abgerechnet. Diese Kosten entstanden jedoch unregelmäßig und in wechselnder Höhe, wie ein Vergleich mit den Vorjahren zeigte. Damit fehlte es am Charakter laufender, prophylaktischer Maßnahmen. 

Das Gericht entschied daher: Die angesetzten Kosten waren nicht umlagefähig, die Betriebskostenabrechnung insoweit fehlerhaft. 

(AG Hamburg, 15.08.2001 - Az: 45 C 35/01) 

Wohnt der Eigentümer selbst im Gebäude, kann er die Instandhaltung der technischen Anlagen des gesamten Objekts nicht auf andere Miet- oder Pachtparteien abwälzen.

In einem Fall vor dem Landgericht Coburg hatte ein Gastwirt seine Pacht um 20 Prozent gemindert, nachdem es zu einem Schabenbefall gekommen war. Der Eigentümer wies die Minderung zurück und verwies auf eine vertragliche Klausel, nach der der Pächter für die Instandhaltung des gesamten Objekts verantwortlich sei. 

Das Gericht erklärte diese Regelung jedoch für unwirksam. Sie benachteilige den Pächter unangemessen, da gesetzlich der Eigentümer verpflichtet ist, die Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Zudem stellte sich heraus, dass die Schädlinge über die Abwasserleitungen des unsanierten Gebäudes eingedrungen waren.

(Landgericht Coburg, Urteil vom 09.01.2008 - Az: 12 O 231/07) 

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 16. April 2026