Ein wohnwertmindernder besonderer Lärm kann bei einer Zweizimmerwohnung auch dann vorliegen, wenn nur ein Fenster zur Lärmquelle öffnet. Eine Vermieterin scheiterte vor dem AG Berlin-Mitte mit ihrer Forderung auf Zustimmung zur Mieterhöhung.
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Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin-Mitte wollte, dass ihre Mieterin einer Erhöhung der Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zustimmt. Dabei berief sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2024 und machte u. a. eine gute Verkehrsanbindung und Nahversorgung als Vorteile geltend.
Doch die Mieterin sah das anders. Ein Zimmer der rund 55 qm großen Zweizimmerwohnung zeigt zu einer stark befahrenen Straße; hier ist die Straßenbahn Tag und Nacht unterwegs. Der gemessene Fassadenpegel von 67,9 dB(A) bestätigt das. Die Vermieterin zog dennoch vor Gericht.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte prüfte die formellen Anforderungen (§ 558a BGB) und stellte die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens grundsätzlich fest. Dabei kam es zu dem Schluss, dass sich trotz einzelner Pluspunkte unter Anwendung des Berliner Mietspiegels 2024 kein höherer Wohnwert ableiten lässt, weil die Lärmbelastung zu schwer wiegt.
Eine erhebliche Lärmbelastung führt zur Wohnwertminderung, auch wenn nur in einem Zimmer ein Fenster zur Straße zeigt. Denn Lärm stört das Wohnen insgesamt – Schlaf, Arbeit, Lüften. Entscheidend für die Richter:innen waren hier der vielbefahrene Straßenzug, der durchgehende Tram-Betrieb und die gemessenen Lärmwerte an der Fassade.
Die aktuelle Miete von 10,77 Euro pro qm lag bereits über der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete von allenfalls 10,39 Euro pro qm. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wies das Amtsgericht daher ab.
(AG Mitte, Urteil vom 11. September 2025 - 6 C 5023/25)
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