Eine kurz vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung kann nicht als geschützte Vormiete herangezogen werden. Das LG Berlin II stärkt mit seinem Urteil den Schutz von Nachmietenden und setzt Umgehungsversuchen der Mietpreisbremse Grenzen.
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Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin-Neukölln hatte mit ihren Mieter:innen wenige Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart, die ursprünglich gezahlte Nettokaltmiete von 1.078,50 Euro auf 891 Euro zu senken.
Bei Abschluss des neuen Mietvertrags zum Januar 2022 verlangte sie von den Nachmieter:innen ebenfalls eine Nettokaltmiete von 891 Euro. Dabei berief sie sich darauf, dass die abgesenkte Vormiete Bestandsschutz nach § 556e BGB genieße.
Im Juni 2024 beanstandeten die Nachmieter:innen die Höhe der Nettokaltmiete. Sie sahen darin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Nach ihrer Auffassung hätte sich die Vermieterin nicht auf die kurz vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung berufen dürfen.
Das Amtsgericht wies ihre Klage mit der Begründung ab, die letztgenannte Miete sei durch § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschützt. Erst die Berufung brachte Erfolg. Das Landgericht Berlin II gab den Mieter:innen recht. Zwar hatten die Nachmieter:innen dieselbe Miete zu zahlen wie zuletzt die Vormieter:innen. Entscheidend war jedoch, dass die abgesenkte Vormiete bei der Anwendung der Mietpreisbremse nicht berücksichtigt werden durfte
Denn nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben Vereinbarungen unberücksichtigt, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses getroffen werden. Das gilt nach Auffassung des Gerichts nicht nur für Mieterhöhungen, sondern auch für vereinbarte Mietsenkungen.
Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt, zu dem die Vereinbarung geschlossen wurde – eine rückwirkende Geltung ändert daran nichts.
Da sich die Vermieterin nicht auf die abgesenkte Vormiete berufen konnte, war allein die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete maßgeblich. Die lag im konkreten Fall bei lediglich 512,28 Euro monatlich. Also erhielten die Nachmieter:innen bereits überzahlte Miete in Höhe von rund 11.930 Euro zurück.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass Vermietende den Bestandsschutz der Vormiete nicht durch kurzfristige Änderungen vor dem Mieter:innenwechsel beeinflussen können. Vereinbarungen über eine Mietsenkung, die innerhalb des letzten Jahres des Vormietverhältnisses geschlossen werden, bleiben bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe außer Betracht – selbst dann, wenn sie rückwirkend gelten sollen.
Damit stärkt das Gericht den Schutzzweck der Mietpreisbremse und verhindert, dass kurzfristige Absprachen zwischen Vermietenden und Mietenden zulasten von Nachmietenden wirken.
(LG Berlin II, Urteil vom 5. Mai 2026 - 65 S 262/25)
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
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