Un­wirk­sa­me Kün­di­gung – kein au­to­ma­ti­scher Scha­dens­er­satz

Der BGH stellt klar: Ist eine Kündigung zwar formell unwirksam, besteht aber inhaltlich ein Kündigungsrecht, haften Vermietende nicht allein wegen des Formfehlers für Schäden der Mietenden. 

Können Mietende Schadensersatz verlangen, wenn eine Kündigung unwirksam war? Entscheidend ist, warum die Kündigung unwirksam war und ob die Vermietenden tatsächlich ein materielles Kündigungsrecht hatten. Das Gleiche gilt, wenn ein hierauf gestützter Räumungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden soll.

Eine Frau hatte seit 2017 Räume auf einem kirchlichen Gelände in Berlin gemietet, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wurden. Zwischen ihr und der Kirchengemeinde kam es zu erheblichen Konflikten. Unter anderem veröffentlichte die Mieterin auf einer von ihr betriebenen Internetseite wiederholt herabsetzende Äußerungen über die Kirchengemeinde und Mitglieder des Gemeindekirchenrats. Dabei machte sie auch den Namen, die Arbeitsstätte und Angaben publik, aus denen sich die private Wohnanschrift der Vorsitzenden des Gemeindekirchenrats ermitteln ließ.

Daraufhin kündigte die Kirchengemeinde das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise ordentlich. Anschließend erhob sie Räumungsklage. Das Amtsgericht gab der Klage statt und verurteilte die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Mieträume. Doch die führte den Weg durch die Instanzen fort. 

Im Berufungsverfahren verlangte sie unter anderem Schadensersatz, die Erstattung von Anwaltskosten, Ersatz eines Verdienstausfalls sowie Schmerzensgeld. Die Summe ergab insgesamt 16.500 Euro.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte zunächst klar, dass die Mieterin durch ihre Veröffentlichungen ihre mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hatte. Angesichts der wiederholten und fortdauernden Veröffentlichungen sowie der Preisgabe persönlicher Daten durfte daher die Kirchengemeinde das Mietverhältnis grundsätzlich aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Eine vorherige Abmahnung war unter den besonderen Umständen des Falls nicht erforderlich.

Allerdings gab es ein Problem mit der Vertretungsmacht: Die kircheninternen Vorschriften über Zuständigkeit und Form der Vollmacht – also einer Vollmacht mit dem Siegel der Kirchengemeinde – waren nicht eingehalten worden. Wird daher unterstellt, dass die Anwälte bei den Kündigungen ohne ausreichende Vertretungsmacht gehandelt hatten, waren die Kündigungen unwirksam. Das änderte jedoch nichts daran, dass der Kirchengemeinde materiell ein Kündigungsrecht zustand.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellte zunächst klar, dass die Mieterin durch ihre Veröffentlichungen ihre mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hatte. Angesichts der wiederholten und fortdauernden Veröffentlichungen sowie der Preisgabe persönlicher Daten durfte daher die Kirchengemeinde das Mietverhältnis grundsätzlich aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Eine vorherige Abmahnung war unter den besonderen Umständen des Falls nicht erforderlich.

Allerdings gab es ein Problem mit der Vertretungsmacht: Die kircheninternen Vorschriften über Zuständigkeit und Form der Vollmacht – also einer Vollmacht mit dem Siegel der Kirchengemeinde – waren nicht eingehalten worden. Wird daher unterstellt, dass die Anwälte bei den Kündigungen ohne ausreichende Vertretungsmacht gehandelt hatten, waren die Kündigungen unwirksam. Das änderte jedoch nichts daran, dass der Kirchengemeinde materiell ein Kündigungsrecht zustand.

Nach Ansicht des BGH müssen Vermietende nicht allein deshalb Schadensersatz leisten, weil sie bei einer Kündigung einen formellen Fehler begehen. Besteht tatsächlich ein Kündigungsgrund, verletzen sie ihre mietvertraglichen Pflichten gegenüber ihren Mietenden grundsätzlich nicht dadurch, dass die Kündigung wegen eines solchen Fehlers unwirksam ist.

Auch die anschließende Räumungsklage begründete im konkreten Fall keine Schadensersatzpflicht. Der BGH betonte, dass die Inanspruchnahme staatlicher Gerichte grundsätzlich nicht schon deshalb eine Haftung auslöst, weil sich eine Rechtsauffassung später als falsch erweist. Etwas anderes kann nur in besonderen Ausnahmefällen gelten, etwa wenn ein Gerichtsverfahren sittenwidrig und mit Schädigungsvorsatz betrieben wird. Dafür sahen die Karlsruher Richter:innen aber keine Anhaltspunkte.

Interessant ist außerdem: Die Mieterin hatte ihre Ansprüche auch auf zwei frühere Kündigungen wegen angeblichen Zahlungsverzugs gestützt. Nach dem für den BGH maßgeblichen Sachverhalt befand sie sich damals wohl tatsächlich nicht in kündigungsrelevantem Zahlungsverzug. Die Kündigungen waren damit materiell unberechtigt. Dennoch sah der BGH auch insoweit keine Schadensersatzpflicht, weil keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Kirchengemeinde oder die Pfarrerin das Räumungsverfahren sittenwidrig und mit Schädigungsvorsatz betrieben hatten.

Das Urteil zeigt damit: Eine unwirksame Kündigung führt nicht automatisch zu Schadensersatzansprüchen der Mietenden. Besteht ein materielles Kündigungsrecht, bleibt ein Form- oder Vertretungsfehler grundsätzlich ohne Schadensersatzfolgen. Fehlt es an der materiellen Berechtigung zur Kündigung, kann eine Haftung in Betracht kommen.

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).