Scha­dens­er­satz – Ei­gen­be­darf war vor­ge­täuscht

Wenn Vermietende einen Eigenbedarf nur vortäuschen, können die Betroffenen Schadensersatzansprüche erfolgreich einfordern. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte. 

Wohnungssuchende mieteten zum 1. August 2019 eine 3-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte für eine Nettokaltmiete von 1.204 Euro. Das Mietverhältnis wurde vertraglich befristet bis zum 31. Juli 2024. Der Grund: Eigenbedarf; die Tochter wolle ab dem 1. August 2024 ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegen, um hier zu studieren. 

In einer E-Mail vom 18. Oktober 2023 boten die Vermietenden an, das Mietverhältnis über den 31. Juli 2024 hinaus für weitere drei Jahre fortzusetzen – zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.600 Euro. Die Mietenden bekundeten ihr Interesse, weiterhin in der Wohnung zu bleiben, allerdings nicht zu den neuen Konditionen. 

Daraufhin kündigten die Vermietenden das Mietverhältnis im Dezember 2023 sowie im Januar 2024 vorsorglich wegen Eigenbedarfs. Dem widersprachen die Mietenden und rügten darüber hinaus die Höhe der Nettokaltmiete. Im März 2024 reichten die Vermietenden eine Räumungsklage ein. 

Im Juni 2024 zogen die Mietenden aus der Wohnung aus und übersandten Anfang Juli den letzten Schlüsselsatz. Schon bald stellte sich heraus, dass die Tochter nicht in die Wohnung einziehen würde, sondern bereits im Ausland lebte. Daraufhin verlangten die Gekündigten Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. 

Das Amtsgericht Berlin-Mitte stellte fest, dass der behauptete Eigenbedarf spätestens beim Vertragsende nicht mehr bestanden habe. Denn die Tochter habe keinen konkreten Plan gehabt, in die Wohnung einzuziehen. Zudem hätten die Vermietenden versucht, ihren Mietenden die Wohnung gegen erheblich höhere Mietkosten weiterzuvermieten. Auch das spreche gegen einen echten Eigenbedarf. 

Allerdings konnten die Mietenden nur einen Teil ihrer Schadensersatzforderungen erfolgreich geltend machen. Erstattungsfähig waren die Kosten fürs Packen und den Auf- und Abbau der Möbel, der Nachsendeauftrag der Post, der Telekom-Umzug sowie die Ummeldung. Auch wurde ihnen eine eigene Arbeitszeit von 80 Stunden á 12 Euro zugesprochen. Insgesamt kamen sie damit auf 1.200,68 Euro Umzugskosten, die gerichtlich anerkannt wurden. 

Weiterhin konnten sie Kosten für Renovierungsarbeiten sowie für eine Duschwand in der Ersatzwohnung geltend machen. Gemäß § 4 Nr. 6 des Mietvertrags waren sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der geräumten Wohnung verpflichtet, sodass die Angaben, in der alten Wohnung hätten einzelne Wände malermäßig hergerichtet werden müssen, für das Gericht ohne Weiteres nachvollziehbar waren. 

Vermietende haben auch für bestimmte Einrichtungsgegenstände aufzukommen, die Mietende für das Ersatzmietobjekt angeschafft haben oder anschaffen wollen. Hier konnten die Mietenden hinreichend konkret belegen, dass eine Duschwand für eine Badewanne als Spritzschutz nur aufgrund des Umzugs erforderlich geworden war. 

Alles in allem ergab das einen Anspruch auf Schadenersatz von 1.674,39 Euro. 

Nicht allen Forderungen der Mietenden stimmte das Amtsgericht zu. So wurden doppelte Mietzahlungen von März bis Juli 2024 abgelehnt, da die Mietenden die neue Wohnung auch später hätten anmieten können (Schadensminderungspflicht). Ebenso konnten sie nicht ausreichend nachweisen, dass Maklerkosten erforderlich waren.

Gleiches gilt für weitere Möbel und Umzugskosten. Die Mietenden hatten deren Notwendigkeit nicht ausreichend dargelegt.

Einen Ersatz für eine höhere Miete der neuen Wohnung (Mietdifferenzschaden) konnten die Mietenden nicht geltend machen. Denn maßgeblich ist nicht die tatsächlich gezahlte Miete, sondern die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Danach war die neue Wohnung rechtlich sogar günstiger. 

Da die Mietenden im Zuge der Eigenbedarfskündigung auch die von ihren Vermietenden geforderte Miethöhe gerügt hatten, prüfte das Gericht die zulässige Miete und stellte eine Überzahlung von 335,52 Euro pro Monat fest. Für März bis Juli 2024 mussten die Vermietenden daher 1.677,60 Euro zurückzahlen. 

Insgesamt hatten die Vermietenden ihren ehemaligen Mietenden 3.352 Euro rückzuerstatten. 

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.01.2026 – 7 C 228/24)
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