Un­be­grün­de­te Miet­er­hö­hung – Ver­mie­te­rin zahlt drauf

Eine Vermieterin wollte die Miete für ihre Berliner Wohnung erhöhen. Doch sie scheiterte an der Funktionsweise des Berliner Mietspiegels.  Am Ende musste sie sogar für die Anwaltskosten ihrer Mietenden aufkommen.

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin-Mitte forderte die Zustimmung ihrer Mietenden zu einer Mieterhöhung. Die Miete der 163-Quadratmeter-Wohnung sollte sich um 183,60 Euro erhöhen. Die Vermieterin stützte sich auf den Berliner Mietspiegel, indem sie bestimmte Merkmale der Wohnung – wie z. B. die gute Lage – als positiv bewertete. So kam sie auf eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete.

Allerdings wird eine Basismiete durch positive Merkmale aufgewertet und durch negative abgewertet. Die Mietenden konterten mit handfesten negativen Merkmalen. Sie legten ein Übergabeprotokoll vor, in dem Einbauten wie Herd und Spüle bei ihrem Einzug durchgestrichen waren. Die Mietenden hatten die Küche auf eigene Kosten neu ausgestattet. 

Eine selbst bezahlte Ausstattung gilt rechtlich nicht, als mitvermietet und kann daher den Mietwert nicht steigern. Zudem beklagten die Mietenden einen erheblichen Lärm, den das Gericht als weiteren wohnwertmindernden Faktor wertete.

Die Vermieterin hob die gute Anbindung an den Nahverkehr und gute Einkaufsmöglichkeiten hervor, um die Miete zu rechtfertigen. Doch dieses Argument löste sich in Luft auf. Denn der Berliner Mietspiegel sieht diese allgemeinen Lagevorteile nicht als separate Pluspunkte vor, die eine höhere Miete begründen könnten. 

Das Gericht bewertete die wohnwertrelevanten Merkmale neu; mit überraschendem Ergebnis. Statt einer möglichen Erhöhung lag die errechnete ortsübliche Vergleichsmiete sogar unterhalb der Miete, die die Mietenden bereits zahlten. Damit waren die Forderungen der Vermieterin absolut unbegründet. 

Das Gericht wies die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zurück. Zudem musste die Vermieterin ihren Mietenden auch noch die vorgerichtlichen Anwaltskosten erstatten. Denn – so das Gericht – ein Vermietender hat gegenüber seinen Mietenden eine Rücksichtnahmepflicht. Stellt er ein Mieterhöhungsverlangen, das von Anfang an erkennbar aussichtslos ist, verletzt er damit diese Pflicht.