Miet­er­hö­hung – ge­naue Prü­fung der Wohnwertmerkmale

Ein einfaches Mieterhöhungsbegehren landete vor Gericht, weil die Mietenden die Zustimmung zur vollen Summe verweigerten. Das Urteil des Amtsgericht Berlin-Pankow zeigt, wie akkurat die Bewertung der Wohnwertmerkmale greift.

Eine Vermieterin in Berlin-Pankow wollte die monatliche Nettokaltmiete erhöhen. Doch die Mietenden stimmten nur teilweise zu. Die Miete, die zuletzt im April 2023 bei 423,01 Euro lag, sollte ab dem 1. Juli 2023 auf 453,57 Euro steigen. Die Mietenden wollten nur eine Erhöhung um 4,86 Euro auf 423,01 Euro akzeptieren.

Daraufhin klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Pankow auf Zustimmung zur restlichen Mieterhöhung von 25,70 Euro monatlich, die Ihre Mietenden bislang verweigert hatten. Das Gericht verurteilte die Säumigen zur kompletten Zustimmung der Mieterhöhung. Dagegen wehrten sich die Mietenden mit einem fristgerechten Einspruch.

Jetzt musste geklärt werden, ob die von der Vermieterin geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Herangezogen wurde dafür der Berliner Mietspiegel von 2023 sowie die sogenannte Spanneneinordnung der Wohnung. 

Entscheidend für die Einordnung sind verschiedene Merkmalgruppen wie Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld. Von deren Bewertung hängt ab, ob die Wohnung eher positiv, neutral oder negativ einzustufen ist.

Während die Mietenden einen schlechten Gebäudezustand und fehlende Möglichkeiten, Fahrräder abzustellen anmerkten, betonte die Vermieterin, dass das Gebäude über eine zusätzliche Wärmedämmung verfüge, was ein wohnwerterhöhendes Merkmal für die Merkmalgruppe „Gebäude“ sei.

Das Amtsgericht Pankow entschied im Sinne der Vermieterin. Der Einspruch der Mietenden war somit erfolglos, sie müssen der höheren Miete zustimmen.

Das Gericht hatte zunächst festgestellt, dass das Mieterhöhungsverlangen fristgerecht gestellt wurde und der Berliner Mietspiegel 2023 korrekt als Begründungsmittel herangezogen wurde. Ebenfalls korrekt wurde die Wohnung in das Mietfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2023 eingeordnet.

Dafür maßgeblich war das Baujahr (1930), die Wohnfläche von 69,46 qm und die mittlere Wohnlage. Entgegen der Auffassung der Mietenden bewertete das Gericht die Merkmalgruppe “Wohnumfeld” neutral und nicht negativ. Denn das Negativmerkmal „Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ greife nur dann, wenn überhaupt keine Möglichkeit besteht, Fahrräder auf dem Grundstück abzustellen. Das von den Mietenden vorgelegte Foto zeigte jedoch, dass Fahrräder auf dem Grundstück abgestellt werden können. Damit lag das von ihnen geltend gemachte Negativmerkmal nicht vor.

Auch die Merkmalgruppe “Gebäude” wurde vom Gericht als mindestens neutral eingestuft, entgegen der Ansicht der Mietenden. Das Gericht betonte, dass der Instandhaltungszustand eines Gebäudes immer im Verhältnis zu Gebäuden derselben Altersklasse zu beurteilen sei.

Daher seien die von den Mietenden dokumentierten Abnutzungserscheinungen im Treppenhaus und Eingangsbereich bei einem über 90 Jahre alten Gebäude nicht ausreichend, um auf einen insgesamt schlechten Zustand zu schließen. Ebenso sei eine „gewisse Kellerfeuchte“ für Gebäude aus dieser Zeit nicht ungewöhnlich und begründe keinen Mangel im Vergleich zu anderen Gebäuden ähnlichen Alters.