Hundebellen als Kün­di­gungs­grund?

Einer Mieterin wird gekündigt, weil ihr Hund bellt und damit der Hausfrieden gestört werde, aber auch wegen Beleidigung der Vermieterin. Am Ende hat sie die besseren Karten vor Gericht, wird aber dennoch zur Mäßigung ermahnt.

In Berlin kündigte eine Vermieterin ihrer Mieterin aus drei Gründen zunächst erfolgreich das Mietverhältnis. In der Berufung allerdings hatte dann die Mieterin die Nase vorn. Im Gerichtsverfahren ging es um unerlaubte Hundehaltung, Störung des Hausfriedens durch Hundegebell sowie Beleidigungen und Anfeindungen gegenüber der Vermieterin. Das Landgericht Berlin II klärte zunächst den für den Fall relevanten Zeitraum und definierte dafür die Spanne vom 15.12.2022 bis zum 14.2.2023. 

Da die Mieterin am 15.12.2022 eine Abmahnung erhalten hatte, spielten die davor liegenden behaupteten Vorkommnisse keine Rolle mehr. Denn die Abmahnung zeigt, dass aus Sicht der Vermieterin die Vorkommnisse noch nicht zur Kündigung führen mussten. Vielmehr würde sie nur dann kündigen, wenn es erneut zu entsprechenden Vorfällen käme.

Das Gericht stellte weiterhin klar, dass etwaige kündigungsrelevante Vorkommnisse zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben müssen. Denn Geschehnisse, die nach der erfolgten Kündigung stattgefunden haben sollen, spielen dabei keine Rolle. Allenfalls hätten sie eine erneute Kündigung auslösen können.

Darüber hinaus ist es unerheblich, ob der Hund der Mieterin in den letzten beiden Februarwochen häufig gebellt hat und, ob die behaupteten Vorkommnisse am 3.12.2022 stattgefunden haben oder nicht. Zu all den Vorwürfen außerhalb des genannten Zeitraums musste kein Beweis erhoben werden.

Der Zeuge, der seine Beobachtungen zum Hundebellen bekunden sollte, gab an, dass der Hund ab und zu gebellt habe, manchmal öfter, manchmal gar nicht und selten längere Zeit. Diese Aussagen lassen nicht darauf schließen, dass eine fristlose oder ordentliche Kündigung gerechtfertigt wäre.

Die behaupteten Beleidigungen und Anfeindungen der Mieterin gegenüber ihrer Vermieterin konnten nicht für den relevanten Zeitraum festgestellt werden. Zwar ist in der Kündigung von zwei Vorfällen am 2. und 9. Februar 2023 die Rede, ohne allerdings eine Aussage darüber, was konkret stattgefunden haben soll. Das Gericht ermahnte die Mieterin dennoch – sollten die Vorwürfe zutreffend sein – sich künftig im Verhalten gegenüber der Vermieterin zu mäßigen, um nicht doch noch irgendwann die Wohnung wegen einer dann berechtigten Kündigung zu verlieren.

Nun bliebe nur noch ein etwaiges Kündigungsrecht der Vermieterin aufgrund der Hundehaltung an sich wegen eines Verstoßes gegen § 11 des Mietvertrages, genauer gesagt dem Zustimmungsvorbehalt der Vermieterin zur Haustierhaltung. Doch auch ein solches Kündigungsrecht ist hier nicht gegeben. Denn die Regelung im Mietvertrag ist – unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung – unwirksam. Die streitgegenständliche Mietvertragsklausel enthält keine für die Mieterin überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen. Folglich ist dem Grunde nach jegliche Tierhaltung ohne Zustimmung der Vermieterin möglich.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Haltung von Haustieren an einen Zustimmungsvorbehalt der Vermietenden zum Schutze von legitimen und berechtigten Interessen geknüpft werden. Dabei ist jedoch entscheidend, dass die Zustimmung zur Haustierhaltung ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien abhängt, die auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzielen.

(LG Berlin II, Urteil vom 03.01. 2025 - 66 S 216/24)

Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. Juni 2025