Wer die Miete wiederholt zu spät zahlt und sein Verhalten trotz einer ersten Kündigung nicht ändert, muss mit einer weiteren fristlosen Kündigung rechnen. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Essen.
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Die Mietenden einer Wohnung in Essen hatten ihre Miete über mehrere Monate verspätet gezahlt. Deshalb kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erstmals am 2.8.2025 und, als sich das Zahlungsverhalten nicht änderte, erneut am 6.11.2025 fristlos. In dem Schreiben wies sie ausdrücklich auf die Pflicht zur Zahlung bis zum dritten Werktag des Monats hin und machte deutlich, dass weitere verspätete Zahlungen nicht hingenommen würden.
Das AG Essen hielt die zweite Kündigung für wirksam. Die fortlaufend verspäteten Mietzahlungen könnten grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen.
Entscheidend war dabei die erste Kündigung, die zumindest Abmahnwirkung entfaltet habe. Die Mietenden hätten dem Schreiben eindeutig entnehmen müssen, dass die Vermieterin weitere verspätete Mietzahlungen nicht akzeptieren werde. Dennoch seien die Mieten auch in den Folgemonaten verspätet gezahlt worden.
Damit hätten sie trotz der deutlichen Beanstandung ihr vertragswidriges Verhalten fortgesetzt. Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände sei der Vermieterin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar gewesen.
Daran änderte nach Ansicht des Gerichts auch nichts, dass möglicherweise Mängel der Wohnung bestanden oder die Mietenden eine Mieterhöhung für unwirksam hielten. Selbst wenn deshalb nur ein geringerer Mietbetrag geschuldet gewesen wäre, hätte der Betrag pünktlich gezahlt werden müssen.
Auch die Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB an die Begründung der Kündigung waren erfüllt. Grundsätzlich müssen Vermietende bei einer Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen die maßgeblichen Zahlungseingänge so konkret darlegen, dass Mietende erkennen können, auf welche Verstöße die Kündigung gestützt wird.
Eine detaillierte Aufschlüsselung war hier jedoch nicht erforderlich. Denn die Zahlungseingänge waren für die Mietenden anhand ihrer Kontoauszüge ohne Weiteres nachvollziehbar.
Die Entscheidung macht deutlich: Wer wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen bereits gekündigt wurde, kann sich nicht darauf verlassen, dass weitere Verspätungen folgenlos bleiben. Die erste Kündigung kann zugleich als deutliche Abmahnung wirken.
(AG Essen, Beschluss vom 17. März 2026 - 138 C 288/25)
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
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