Kein Rechts­schutz ge­gen Zweck­ent­frem­dung

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht. An den Nachweis vergeblicher Vermietungsbemühungen werden strenge Maßstäbe angelegt. So zeigt es ein Fall, der vor dem VG Berlin verhandelt wurde. 

Eine Projektentwicklerin stellte 2022 in Berlin ein Wohngebäude mit 14 Wohneinheiten fertig. Ziel war es, die Wohnungen zu verkaufen. Das gelang auch. Nur eine Vierzimmerwohnung im 5. Obergeschoss des Vorderhauses mit einer Fläche von 182,29 qm fand keine Käufer:innen. Dieser Wohnraum stand seit Fertigstellung des Neubaus am 12. Oktober 2021 leer. 

Folgerichtig forderte das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf die Projektentwicklerin auf, zum Leerstand der Wohnung Stellung zu beziehen. Daraufhin erklärte sie, dass die Wohnung derzeit zum Verkauf vermarktet werde. Es gäbe regelmäßig Gespräche mit Kauf-Interessierten. Zudem bemerkte sie, dass eine zwischenzeitliche Vermietung keinen Sinn mache, da die Wohnung dann nicht mehr oder nur schwer verkäuflich sei. 

Schließlich forderte das Bezirksamt die Projektentwicklerin mithilfe eines Bescheids vom 21. August 2023 auf, den Wohnraum bis zum 29. September 2023 Wohnzwecken zuzuführen. Gleichzeitig drohte es mit einem Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro, sollte sie der Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen. Das Zwangsgeld werde so lange nicht festgesetzt, wie die Säumige zügig alle rechtlich und tatsächlich möglichen Schritte für eine Zuführung zu Wohnzwecken unternehme. 

Die Projektentwicklerin widersprach und erklärte, dass eine Wohnzuführung trotz intensiver Vermietungs- und Verkaufsbemühungen bislang nicht möglich gewesen sei. Sie habe eine Firma beauftragt, die die Wohnung für eine Kaltmiete von 8.190,00 Euro zu vermarkten. Des Weiteren werde die Wohnung zum selben Preis über gängige Portale wie ImmoScout24 zur Vermietung angeboten. Gemeldet habe sich jedoch noch niemand, um die Wohnung zu marktüblichen Konditionen anzumieten. 

Am 8. Dezember 2023 setzte das Bezirksamt per Bescheid ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro fest und drohte zugleich mit einem weiteren Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro für den Fall, dass die Projektentwicklerin die Wohnung nicht bis zum 8. Januar 2024 verkauft oder vermietet habe. Das Amt zweifelte – bei einer angesetzten Kaltmiete von 8.190,00 Euro – an ernsthaften Vermietungsbemühungen. 

Dessen ungeachtet verfolgt die Projektentwicklerin mit ihrem Antrag auf “Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen zweckentfremdungsrechtliche Wohnzuführungsaufforderung” vom 12. April 2024 ihr Ziel weiter. Sie begründet das damit, dass sie sich weiterhin vergeblich bemühe, die luxuriös ausgestattete Wohnung in einer der begehrtesten City-West-Lagen zu vermieten. Der Mietzins sei ab dem 7. Februar 2024 auf 6.927,00 Euro reduziert worden. 

Auf die Vermietungsanzeige hin hätten sich bislang aber nur Interessent:innen gemeldet, die kurz darauf wieder abgesprungen seien. Eine dauerhafte Vermietung zu einem unterdurchschnittlichen Mietpreis sei nicht zumutbar. Im Übrigen sei der Bescheid zu unbestimmt, weil das Bezirksamt darin nicht ausdrücklich regele, ab welchem Mietpreis es die Vermietungsbemühungen als ernsthaft ansehe. 

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt dennoch ohne Erfolg. Denn das Verwaltungsgericht sieht den Antrag als unbegründet. Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Projektentwicklerin aus. Die Wohnzuführungsaufforderung wie auch die zu ihrer Durchsetzung ergangene Zwangsgeldfestsetzung erweisen sich nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein gebotenen, aber auch hinreichenden summarischen Prüfung als rechtmäßig.

Wird Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, soll das zuständige Bezirksamt danach anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Hierfür setzt es eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2 ZwVbG). 

Diese Tatbestandsvoraussetzungen sieht das Gericht als erfüllt an. Die Projektentwicklerin nutzt Räumlichkeiten ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zweckfremd. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum – wie in diesem Fall – länger als drei Monate leer steht. 

(VG Berlin, Beschluss vom 2. August 2024 - VG 6 L 146/24)