"Mitgewahrsam" oder Stu­den­ten-WG?

Dürfen Mietende, die in ein neues Zuhause ziehen, eins ihrer Kinder in der alten Wohnung verbleiben lassen und noch dazu ein Zimmer untervermieten? Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin.

Ein Ehepaar bewohnte gemeinsam mit seinen zwei Söhnen eine Vier-Zimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Als die Familie ein Reihenhaus im Berliner Umland erwarb, zogen die Eltern und der jüngere Sohn dorthin um. Der ältere Sohn wohnte weiterhin in der Stadt, um sein Studium an der FU Berlin fortzusetzen.

Damit die finanzielle Belastung etwas reduziert wird, wollte das Ehepaar ein Zimmer ihrer Wohnung an einen Studierenden im Alter ihres Sohnes untervermieten. Doch die Vermieterin lehnte dieses Vorhaben grundsätzlich ab. 

Daraufhin beantragte das Paar vor dem Amtsgericht Charlottenburg im Wege einer einstweiligen Verfügung die Duldung der Untervermietung. Es sollte ein Zimmer vermietet und darüber hinaus die Mitbenutzung von beiden Fluren, dem Gäste-WC, dem Wohnzimmer, dem Balkon und der Küche gestattet werden.

Das Amtsgericht entscheidet gegen die Untervermietung und begründet das folgendermaßen: Die Familie hätte mit dem Umzug ins neue Haus den “Gewahrsam” an der Berliner Wohnung vollständig aufgegeben. Die geplante Untervermietung diene nicht ihrer eigenen Wohnnutzung, vielmehr solle eine Studenten-Wohngemeinschaft für den Sohn erschaffen werden. Dass die Mutter die Wohnung weiterhin nutzen wolle, sei nicht ausreichend glaubhaft gemacht worden. 

Der Fall geht in die nächste Runde. Vor dem Landgericht trug das Ehepaar erneut vor, dass insbesondere die Mutter weiterhin ein Zimmer der Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutze. Nach ihren wöchentlichen Chorproben übernachte sie dort regelmäßig und starte am nächsten Tag von dort aus den Weg zur Arbeit. Damit hätten sie den “Mitgewahrsam” an der Wohnung nie aufgegeben.

Noch während des Berufungsverfahrens ergab sich eine neue Situation. Der potenzielle Untermieter wechselte. Ein Schulfreund des Sohns, ebenfalls Student, sollte das Zimmer anmieten. Die Mietenden sahen darin kein Problem, da sich lediglich die Person, aber nicht das Nutzungskonzept geändert hatte. 

Die Vermieterin hingegen hielt die Antragsänderung für unzulässig. Sie blieb dabei, dass die beabsichtigte Nutzung als Studenten-WG nicht dem Zweck des Mietvertrags entspreche und eine unzumutbare Nutzungsänderung darstelle, eine sogenannte „Umwidmung“ der Wohnung.

Daraufhin führte das Gericht eine persönliche Anhörung der Mieterin durch und befragte auch den Sohn als Zeugen, um das tatsächliche Interesse des neuen Untermieters zu klären. Im Ergebnis gab das Landgericht der Berufung statt und änderte das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg ab.

So wurde die Vermieterin im Wege der einstweiligen Verfügung verpflichtet, die vorläufige Aufnahme des Untermieters in dem benannten Zimmer sowie die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume ab sofort zu dulden. Und zwar so lange, bis eine rechtskräftige Entscheidung im Hauptsacheverfahren getroffen werde. 

Anders als das Amtsgericht befürwortete das Landgericht einen Anspruch der Mietenden auf Duldung der Untervermietung (gemäß § 553 Abs. 1 BGB). Entscheidend dafür sei es, dass die Mietenden nachweisbar eine fortgesetzte eigene Nutzung aufrechterhalten. So würde die Mutter regelmäßig in der Wohnung übernachten und persönliche Gegenstände vor Ort belassen sowie den Schlüssel behalten.

Solange keine unzulässige Gewinnabsicht festzustellen sei und der vertragliche Wohngebrauch nicht grundlegend verändert werde, sei die finanzielle Entlastung durch Untervermietung als berechtigtes Interesse anzuerkennen.

(LG Berlin, Urteil vom 18. Oktober 2023 - 64 S 306/22)