In einem Milieuschutzgebiet kann die befristete möblierte Vermietung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen.
Die passenden Mieter:innen finden
...war noch nie so einfach! Inseriere jetzt deine Immobilie ab 0€ und finde schnell und unkompliziert neue Mieter:innen.
Die Eigentümerin eines Wohngebäudes in Berlin-Neukölln vermietete fünfzehn Wohneinheiten zwischen drei und zwölf Monaten als Einzelzimmer oder als komplette Wohnungen; das Ganze möbliert und zu einem Festpreis inklusive Heiz-, Betriebs- und Internetkosten.
Die sogenannte All-In-Miete lag im Durchschnitt bei 23,26 Euro/m² für eine gesamte Wohnung und sogar bei 32,63 Euro/m² für ein Einzelzimmer. Zum Vergleich: Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung betrug nach den Feststellungen des Bezirks 10,37 Euro/m².
Das Bezirksamt Neukölln untersagte die Vermietung auf Zeit. Nach seiner Auffassung handelte es sich gegenüber der bisherigen unbefristeten Vermietung um eine andere Nutzung, die im Milieuschutzgebiet einer Genehmigung bedurfte. Doch die Eigentümerin wollte das nicht akzeptieren und klagte gegen die Untersagung.
Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Zwar würden die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt. Die konkrete Form der Vermietung sei aber grundsätzlich geeignet, die angestammte Wohnbevölkerung zu verdrängen
Entscheidend für das Gericht war dabei, dass durch dieses Geschäftsmodell die Wohnungen für Familien mit Kindern und einkommensschwächeren Haushalten nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung stehen. Gerade die seien aber typisch für das betreffende Milieuschutzgebiet. Die befristete möblierte Vermietung habe daher eine milieuschutzrechtlich relevante Verdrängungswirkung.
Damit liege eine Nutzungsänderung vor, für die eine Genehmigung erforderlich sei, die aber wiederum für ein solches Geschäftsmodell nicht erteilt werden könne. Dabei komme es nach Ansicht des Gerichts auch nicht darauf an, ob das Modell des „Wohnens auf Zeit“ möglicherweise noch von der bestehenden Baugenehmigung für die Wohnungen gedeckt war.
Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache die Berufung zugelassen. Damit kann der Fall dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg vorgelegt werden.
Für Eigentümer:innen und Vermietende in Berliner Milieuschutzgebieten zeigt die Entscheidung allerdings bereits jetzt: Die Umstellung von regulärer Wohnraumvermietung auf möbliertes, befristetes „Wohnen auf Zeit“ kann nicht allein mit dem Argument gerechtfertigt werden, dass die Räume weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Entscheidend kann vielmehr sein, welche Auswirkungen das konkrete Vermietungsmodell auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hat.
(VG Berlin, Urteil vom 10. September 2026 – VG 19 K 95/26)
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
Einfach smart: Verwalte deine Immobilien digital und zentral an einem Ort!
Alles rund um die Verwaltung und Vermietung deiner Immobilien jederzeit griffbereit und mit allen Funktionen, die smarte Vermieter:innen zur erfolgreichen Vermietung brauchen: VermietenPlus.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
Ähnliche Artikel
