Ein Urteil des Bundesgerichtshofs lässt aufhorchen und sollte ein Umdenken in der mietrechtlichen Praxis von Vermietenden bewirken. Es geht um Mietverträge, in denen gegenseitig die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird.
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In Hessen hatten ein Mieter und sein Vermieter einen 5-jährigen Kündigungsausschluss für beide Seiten vereinbart. Dennoch kündigte der Mieter zum Ende des ersten Jahres den Mietvertrag. Der Vermieter wollte von der Kündigung nichts wissen. Für sein Verständnis war sie unwirksam. Daher forderte er auch nicht die Herausgabe der Wohnung.
Der Mieter lagerte noch fünf Monate lang nach seinem Auszug einige Möbel (u.a. eine Einbauküche) in der Wohnung. Für diese Zeit zahlte er unter Vorbehalt die vereinbarte Miete. Danach stellte er die Mietzahlungen vollständig ein, da er die Wohnung nicht mehr nutzte und davon ausging, dass seine Kündigung wirksam war.
Der Vermieter sprach daraufhin eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus. Es folgte eine gerichtliche Auseinandersetzung. Der Mieter verlangte die Rückzahlung der von ihm unter Vorbehalt gezahlten Mieten sowie die Rückerstattung der Kaution.
Der Vermieter hingegen forderte eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete für die Zeit nach dem ersten Kündigungstermin, in der sein Mieter die Wohnung nicht mehr bewohnte.
Vor dem Amtsgericht erhielt der Mieter überwiegend recht, die Forderung des Vermieters wurde weitgehend abgewiesen. Das Blatt wenden konnte der Vermieter in der Berufung nicht und auch in der letzten Instanz vor dem Bundesgerichtshof hatte er das Nachsehen.
Der Vermieter hatte die Rückgabe der Wohnung nicht eingefordert, weil er irrtümlich davon ausging, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Der BGH stellte klar, dass in einer solchen Konstellation kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung (nach § 546a BGB) bestehe, da der Mieter die Wohnung mangels Rückforderungsverlangen dem Vermieter nicht „vorenthält“.
Der Mieter schulde dem Vermieter lediglich einen Wertersatz für die tatsächliche Nutzung, aber nicht automatisch die volle vereinbarte Miete. Entscheidend dafür sei der tatsächliche Nutzungswert, den der Mieter aus der weiteren Vorenthaltung der Wohnung gezogen hat.
Der Mieter hatte die Wohnung nur noch als Lagermöglichkeit für seine Küche und seine Möbel genutzt. Eine solche Nutzung sei erheblich weniger wert als die Nutzung als Wohnraum. Der BGH bestätigte daher die Auffassung der Vorinstanz, dass der Mieter seinem Vermieter nur die üblichen Einlagerungskosten schulde – nicht aber die volle Monatsmiete zahlen müsse.
Zudem hat das Gericht bei der Berechnung ausdrücklich nur die tatsächlich belegte Lagerfläche (Teile der Wohnung) und nicht die gesamte Wohnfläche zugrunde gelegt, um den geringeren Nutzungswert zu berücksichtigen.
Warum konnte der Mieter kündigen, obwohl eine 5-jährige Unkündbarkeit vereinbart worden war? Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von über vier Jahren gilt als unwirksam. Das bedeutet, dass Mietende trotz solcher Klauseln mit der gesetzlichen Frist kündigen können.
Vermietende sollten daher bei langfristigen Kündigungsverzichts-Klauseln vorsichtig agieren und individuelle Vereinbarungen vorab anwaltlich prüfen lassen.
(BGH. Urteil vom 18.06.2025, Az.: VIII ZR 291/23)
Irrtum vorbehalten, aktualisiert am 22. August 2025
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