Vor­kaufs­recht bei Teileigentum und ei­ne Dead­line

Der Bundesgerichtshof hatte in einem konkreten Fall zwei relevante Fragen zu beantworten. Zum einen: Hatte der Mieter bei begründetem Teileigentum ein Vorkaufsrecht? Zum anderen: Hat er es rechtzeitig ausgeübt.

Ein Mieter bewohnte seit September 2006 eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in Stuttgart. Als die ursprüngliche Vermieterin starb, ließ der Nachlassverwalter im Dezember 2017 das gesamte Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufteilen. Die Wohnung des Mieters wurde dabei nicht als „Wohnungseigentum“, sondern als “Teileigentum” im Grundbuch eingetragen.

Ende Dezember 2017 verkaufte der Testamentsvollstrecker neun Einheiten, darunter auch die Wohnung des Mieters an eine GmbH. Der Kaufpreisanteil für die Wohnung des Mieters wurde im Vertrag mit 504.000 Euro festgelegt. Im Januar 2018 informierte ihn die Käuferin über den Erwerb und teilte ihm mit, dass ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er binnen zwei Monaten auszuüben habe.

Im März 2018 erhielt der Mieter von der Verkäuferin endlich alle Dokumente, die für eine fundierte Entscheidung notwendig sind. Im Dezember 2018, also lange nach Ablauf der ursprünglichen Zwei-Monats-Frist, teilte die Verkäuferin dem Mieter erneut schriftlich mit, er könne es sich „noch überlegen“, ob er die Wohnung erwerben wolle.

Erst am 30. August 2019 entschloss sich der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben zu wollen und teilte es schriftlich der Verkäuferin mit. Doch zu dem Zeitpunkt hatte die Verkäuferin die Wohnung bereits für 560.000 Euro weiterverkauft; die neue Eigentümerin wurden im Juli 2021 ins Grundbuch eingetragen.

Der sich getäuscht fühlende Mieter schaltete in den Angriffsmodus. Er argumentierte, dass die Umwandlung in Teileigentum sein Vorkaufsrecht bewusst vereiteln sollte und er durch unklare Kommunikation sowie den überhöhten Kaufpreisanteil an einer fristgerechten Ausübung gehindert worden sei. 

Aus der Differenz zwischen dem Weiterverkaufspreis von 560.000 Euro und einem von ihm geschätzten wahren Wert der Wohnung von 355.000 Euro ermittelte er für sich einen Schaden von 205.000 Euro. Schließlich verklagte er den Testamentsvollstrecker auf Zahlung dieser Summe.

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart wiesen die Klage des Mieters ab. Zur endgültigen Klärung war der Fall nun beim Bundesgerichtshof (BGH) angekommen. Hier hatten die Richterinnen und Richter zu klären, ob der Mieter überhaupt ein Vorkaufsrecht ausüben durfte, obwohl sein Wohnraum in Teileigentum umgewandelt worden war. Des Weiteren ging es um die rechtzeitige Ausübung des Vorkaufsrechts.

Ein kleiner Einschub zum besseren Verständnis:

Wohnungseigentum beschreibt das Sondereigentum an einer Wohnung, also an Räumen, die dem Wohnen dienen. 

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes wie zum Beispiel Büros, Arztpraxen, Läden oder Lagerräume.  

Im § 577 BGB geht es explizit nur um die Umwandlung in Wohnungseigentum. Die entscheidende Frage im konkreten Fall war daher: Gilt dieser Schutz auch, wenn der in diesen Fall Nachlassverwalter, die zu Wohnzwecken vermieteten Räume formaljuristisch als Teileigentum deklariert? Liegt etwa eine Lücke im Gesetz vor, die es Vermietenden erlaubt, das Vorkaufsrecht gezielt zu umgehen?

Der BGH fand in den Gesetzesmaterialien keine Hinweise darauf, dass der Gesetzgeber den Fall der Umwandlung von Wohnraum in Teileigentum bewusst vom Mieterschutz ausnehmen wollte. Vielmehr lag eine planwidrige Lücke vor. Das Gericht argumentierte, dass der Schutzzweck des § 577 BGB – also der Schutz der Mietenenden vor Verdrängung – bei der Umwandlung in Teileigentum in exakt gleicher Weise betroffen ist wie bei der Umwandlung in Wohnungseigentum.

Die Umwandlung in Teileigentum gefährdete demnach das Vorkaufsrecht des Mieters zu keiner Zeit. Ausschließlich die Tatsache, dass er sein Recht nicht in der vom Gesetz vorgesehenen Frist von zwei Monaten ausübte, vereitelte schließlich den Kauf der Wohnung.

Denn – wie der BGH unmissverständlich klarstellte – kann ein einmal durch Fristablauf erloschenes Recht nicht durch eine einseitige Erklärung oder eine private Vereinbarung wiederhergestellt werden. Die Frist dient der allgemeinen Rechtssicherheit und entzieht sich der Disposition der Parteien.

Auch für den Vorwurf des Mieters, die Verkäuferin habe ihn durch einen überhöhten, manipulierten Kaufpreisanteil für seine Wohnung von der Ausübung des Rechts abgehalten, fand das höchste Gericht keinerlei Anhaltspunkte. Es gab keine konkreten Beweise für eine bewusste Täuschung oder sittenwidrige Preisgestaltung. 

Der Mieter hatte somit keinen Anspruch auf Schadensersatz. Damit musste er die Kosten des gesamten Verfahrens tragen. 

(BGH, Urteil v. 21.Mai 2025 - VIII ZR 201/23)