Ein aktuelles Urteil zeigt die Risiken bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, können Vermietende auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben.
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Die Vermieterin mehrerer Wohnungen in Berlin-Charlottenburg fordert von ihren Mietenden die Nachzahlung von Betriebskosten. Sie hatte die Wärmeversorgung des Mehrfamilienhauses umgestellt. Zuvor waren alle Wohnungen mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet und die Mietenden zahlten ihren Strom für die Heizung selbst.
2015 ließ die Vermieterin eine neue Zentralheizungsanlage (Wärme-Contracting) errichten und schloss mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag über die Versorgung des Gebäudes ab. Die Anlage blieb im Eigentum des Wärmelieferanten.
Die Hausverwaltung teilte den Mietenden mit, dass sie nun an die neue zentrale Heizungsversorgung angeschlossen seien. Daher würden die künftigen Nebenkostenabrechnungen auch die Heizkosten enthalten. Sie forderte die Mietenden auf, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Dieser Aufforderung kamen die Mietenden nach.
Nach Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten, darin eingeschlossen sämtliche Contracting-Kosten.
Nun verweigerten die Mietenden die Zahlung. Daraufhin klagte die Vermieterin vor dem Amtsgericht Charlottenburg. Doch der Erfolg blieb aus.
Der Fall landete vor dem Landgericht Berlin. Hier waren die Richter:innen der Ansicht, dass die Mietenden die vollständigen Contracting-Kosten auf Grundlage von § 556c BGB tragen müssten. Denn die Vorschrift erlaube es Vermietenden, bei einer Umstellung von der eigenen Wärmeversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten des Wärmelieferanten als Betriebskosten auf den Mietenden umzulegen.
Allerdings gehe das nur, sofern die Mietenden die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser bereits tragen und bestimmte Effizienz- und Kostenvorgaben eingehalten werden. Also geht der Streit weiter und landet vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Der BGH stellt klar, dass die Contracting-Kosten in der vorgegebenen Konstellation nicht auf Grundlage von § 556c BGB auf die Mietenden umgelegt werden können.
Denn die Vorschrift des Paragrafen regele die Umlage von Wärmelieferungskosten bei einer Umstellung von der Eigenversorgung durch Vermietende auf eine gewerbliche Wärmelieferung. Die unmittelbare Anwendung setzt voraus, dass die Mietenden die Kosten für Wärme oder Warmwasser zum Zeitpunkt der Umstellung bereits als Betriebskosten tragen.
Diese Voraussetzung war nicht erfüllt: Die Mietenden betrieben ihre Einzelöfen selbst und trugen die Stromkosten direkt – eine Betriebskostenumlage für Wärme existierte nicht.
Vollständig von der Kostenbeteiligung befreit sind die Mietenden jedoch nicht. Der BGH sieht in der widerspruchslosen Zahlung der geforderten Heizkostenvorauszahlungen nach der Umstellung eine stillschweigende Vereinbarung, wonach zumindest diejenigen Kosten zu tragen sind, die auch bei einer eigenen zentralen Wärmeversorgung der Vermieterin angefallen wären.
Ob darüber hinaus auch sämtliche Contracting-Kosten umlagefähig sind, ließ der BGH offen. Dafür wäre eine eigenständige vertragliche Grundlage erforderlich. Inwieweit eine solche durch die Kommunikation der Hausverwaltung und das Verhalten der Mietenden zustande gekommen ist, muss nun das Landgericht prüfen.
Praxis-Tipp
Die Entscheidung zeigt, dass die Umstellung auf Wärme-Contracting mietrechtlich sorgfältig vorbereitet werden muss. Insbesondere bei Gebäuden mit dezentralen Heizsystemen sollten Vermietende nicht davon ausgehen, dass die gesetzlichen Regelungen des § 556c BGB automatisch die Umlage sämtlicher Wärmelieferungskosten ermöglichen. Eine klare vertragliche Regelung bleibt entscheidend.
(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).
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