Wenn die Fas­sa­de zum Kunst­werk wird

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) darf mehrheitlich über eine künstlerische Fassadengestaltung entscheiden. Das konkrete Motiv muss dabei noch nicht feststehen. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem konkreten Fall. 

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollte die Nordfassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses mit einem Streetart-Gemälde gestaltet werden. Der Verein "Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW" hatte angeboten, die Kosten für das Projekt zu übernehmen. 

Das Kunstwerk sollte möglichst lange, mindestens aber zehn Jahre, an der Fassade verbleiben. Nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft allerdings wieder frei darüber entscheiden können, was mit der Fassade geschieht – etwa Überstreichen oder Dämmen.

Die WEG beschloss mehrheitlich, die Verwalterin zum Abschluss eines entsprechenden Gestattungsvertrags mit dem Verein zu ermächtigen. Im Beschluss waren unter anderem die zu gestaltende Fassade, die namentlich benannte Künstlerin, die Kostentragung und die Dauer des Verbleibs des Kunstwerks festgelegt. Der Einladung zur Eigentümerversammlung waren zudem zehn Bilder der Künstlerin als Beispiele beigefügt.

Ein Eigentümer stellte sich gegen den Beschluss und klagte vor dem Amtsgericht Wuppertal. Seiner Ansicht nach war die Entscheidung zu unbestimmt, weil bei der Beschlussfassung noch nicht feststand, wie das Gemälde konkret aussehen würde. Außerdem sah er in der künstlerischen Gestaltung eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage.

Doch seine Anfechtungsklage wurde abgewiesen und auch die Berufung blieb ohne Erfolg. Der Eigentümer gibt nicht auf. Mit der von dem Landgericht Düsseldorf zugelassenen Revision will er weiterhin erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.

Der BGH entscheidet im Sinne der Eigentümergemeinschaft. Sie habe die Maßnahme als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss gestatten dürfen.

Auch die notwendige Bestimmtheit des Beschlusses sei gegeben. Bei einem Kunstwerk könne nicht verlangt werden, dass bereits bei der Beschlussfassung jedes Detail des späteren Gemäldes festgelegt werde. Gerade der kreative Schaffensprozess erfordere einen gewissen Gestaltungsspielraum.

Entscheidend sei vielmehr, dass sich aus dem Beschluss ausreichend erkennen lasse, welche Fläche gestaltet werden soll, wer die Kosten trägt und wie lange das Kunstwerk verbleiben soll. Auch die konkrete Benennung der Künstlerin könne dazu beitragen, die zu erwartende Gestaltung näher zu bestimmen. Die zur Versammlung übersandten Beispielbilder mussten deshalb nicht Bestandteil des späteren Protokolls werden. 

Ebenso war die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG nach Auffassung des BGH nicht überschritten. Danach dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestalten.

Eine grundlegende Umgestaltung sah der BGH hier nicht. Zwar werde das äußere Erscheinungsbild der Anlage durch das großflächige Kunstwerk deutlich verändert. Eine solche optische Veränderung reiche für sich genommen aber nicht aus, um von einer grundlegenden Umgestaltung auszugehen. Entscheidend seien die Umstände des Einzelfalls.

Auch eine nicht hinzunehmende Benachteiligung des klagenden Eigentümers lag nicht vor. Die mit der Gestaltung verbundenen Auswirkungen träfen die Eigentümer:innen grundsätzlich gleichermaßen. Die bloße Tatsache, dass einem Eigentümer das Kunstwerk oder dessen Gestaltung nicht gefällt, reicht danach nicht aus.

Die Entscheidung zeigt, dass eine WEG bei künstlerischen Fassadengestaltungen nicht jedes Detail des späteren Kunstwerks vorab festlegen muss. Ein gewisser Gestaltungsspielraum darf bleiben. Wichtig ist aber, dass der Beschluss die wesentlichen Rahmenbedingungen – insbesondere die betroffene Fläche, die Kosten und die Mindestdauer des Verbleibs – ausreichend konkret bestimmt.

Dass das Kunstwerk mindestens zehn Jahre an der Fassade bleiben sollte, führte dabei nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage. Denn bereits nach fünf Jahren sollte die Gemeinschaft wieder frei darüber entscheiden können, wie mit der Fassade weiter verfahren wird. Der BGH stellt damit klar: Nicht jede deutliche Veränderung des Erscheinungsbilds macht eine bauliche Veränderung zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage.

(BGH, Urteil v. 25.9.2026, V ZR 165/25)

(Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte Irrtum vorbehalten).