Neu­er Ge­setz­ent­wurf zur Be­kämp­fung von Miet­wu­cher: Was Ver­mie­ter:in­nen wis­sen müs­sen

Der Bundesrat hat Ende August 2025 einen neuen Gesetzentwurf zur "besseren Bekämpfung von Mietwucher" vorgelegt. Die geplanten Änderungen zielen darauf ab, überhöhte Mietforderungen effektiver zu ahnden – mit direkten Auswirkungen auf die Vermietungspraxis.

Erleichterte Tatbestandserfüllung: Der Kern der Reform liegt in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes. Bisher musste nachgewiesen werden, dass ein Vermieter das geringe Angebot "ausnutzt". Künftig reicht bereits das objektive "Vorliegen eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" für eine Ordnungswidrigkeit aus.

Verdopplung der Bußgelder: Die maximale Geldbuße steigt von 50.000 auf 100.000 Euro. Der Bundesrat begründet dies mit der fehlenden Anpassung seit 1993 und einer unzureichenden Abschreckungswirkung der bisherigen Strafen.

Vereinfachte Beweisführung: Für Behörden und Mieter soll es deutlich einfacher werden, überhöhte Mieten zu belegen. Die bisherigen hohen Anforderungen der BGH-Rechtsprechung an den Nachweis der "Ausnutzung" entfallen.

Erhöhtes Haftungsrisiko: Die Neuregelung verschiebt das Risiko erheblich zu Lasten der Vermieter. Der entscheidende Unterschied:

Bisherige Rechtslage: Ein Vermieter macht sich nur dann strafbar, wenn er bewusst und gezielt das knappe Wohnungsangebot ausnutzt, um überhöhte Mieten zu verlangen. Es muss nachgewiesen werden, dass er sich der Marktlage bewusst war und diese vorsätzlich zu seinem Vorteil ausgenutzt hat - ein schwer zu führender Beweis.

Künftige Rechtslage: Es reicht aus, wenn objektiv ein knappes Wohnungsangebot herrscht und die Miete unangemessen hoch ist. Die innere Einstellung des Vermieters - ob er bewusst überteuerte Preise verlangt oder einfach nur marktüblich kalkuliert hat - spielt keine Rolle mehr.

Praktische Auswirkung: Ein Vermieter kann sich künftig strafbar machen, selbst wenn er in gutem Glauben eine Miete festsetzt, die er für angemessen hält. Entscheidend ist nur noch das objektive Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die Höhe der verlangten Miete im Vergleich zum Markt.

Dies macht Verstöße wahrscheinlicher, auch wenn keine bewusste Übervorteilung vorlag.

Präventive Mietpreisüberprüfung wird wichtiger: Vermieter sollten künftig noch sorgfältiger prüfen, ob ihre Mietforderungen marktüblich sind. Eine professionelle Mietpreisbewertung vor Vertragsabschluss kann vor kostspieligen Bußgeldern schützen.

Dokumentationspflicht verstärkt sich: Die Begründung der Miethöhe durch vergleichbare Objekte, Modernisierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale gewinnt an Bedeutung. Eine lückenlose Dokumentation wird zur Absicherung unverzichtbar.

Verfassungsrechtliche Bedenken: Vermieterverbände sehen in der Verschärfung einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Eigentumsrechte. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) kritisiert den Wegfall des subjektiven Elements als problematisch.

"Mietpreisbremse 2.0": Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnt vor einer faktischen Verschärfung der Mietpreisbremse durch die Hintertür. Die Neuregelung könnte demnach zu einer generellen Verunsicherung bei der Mietpreisfindung führen.

Strukturelle Ursachen bleiben unberührt: Kritiker betonen, dass nicht Vermieter das Problem darstellen, sondern der Mangel an Mietwohnungen. Die Verschärfung der Strafvorschriften schaffe keinen zusätzlichen Wohnraum.

Verfassungskonformität bestätigt: Ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Kilian Wegner (Europa-Universität Viadrina) bestätigt die Verfassungskonformität des Entwurfs. Die von der vorherigen Bundesregierung geäußerten rechtlichen Bedenken seien unbegründet.

Parallelen zur Rechtsprechung: Die Neuregelung orientiert sich an der erfolgreichen Praxis anderer Bereiche des Wirtschaftsstrafrechts, wo objektive Kriterien bereits ausreichen.

Expertengruppe bis Ende 2026: Die neue Bundesregierung hat den Entwurf "zur Kenntnis" genommen, will aber die Ergebnisse einer "Expertengruppe Mietrecht" bis Ende 2026 abwarten. Diese soll eine umfassende Reform des Mietwuchers-Paragrafen vorbereiten.

Übergangsregelung geplant: Die Verschärfung soll nur für Mietverhältnisse gelten, die nach Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen werden. Bestehende Verträge bleiben zunächst unberührt.

Sofortige Maßnahmen:

• Überprüfung der aktuellen Mietpreise anhand lokaler Vergleichswerte

• Verstärkte Dokumentation der Mietpreisbegründung

• Professionelle Beratung bei Unsicherheiten 

Mittelfristige Strategie:

• Aufbau eines systematischen Mietspiegels für das eigene Portfolio

• Regelmäßige Marktbeobachtung und -analyse

• Rechtssichere Gestaltung von Mieterhöhungsverfahren 

Der Gesetzentwurf markiert einen Paradigmenwechsel in der Mietwucher-Bekämpfung. Während die Intention – den Schutz vor überhöhten Mieten zu stärken – verständlich ist, verschieben sich die Risiken erheblich zuungunsten der Vermieter. Eine sorgfältige Mietpreispolitik und professionelle Beratung werden angesichts der geplanten Verschärfungen noch wichtiger.

Die endgültige Ausgestaltung hängt von den Beratungen der Expertengruppe ab. Vermieter sollten die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und ihre Verfahren bereits jetzt an die möglichen Änderungen anpassen.