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Beim Nießbrauchrecht handelt es sich um ein spezielles Recht, wenn es darum geht, eine Immobilie auch noch nach dem Verkauf für eigene Zwecke zu nutzen. Was genau das Nießbrauchrecht bedeutet, welche Vor- und Nachteile es gibt und ob Sie eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen können, erfahren Sie hier im Ratgeber.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Mit dem Nießbrauch erhält der Nutznießer (Nießbraucher) das Recht, eine Immobilie zu verwenden und beispielsweise zu vermieten.
  • Steuern werden vom Nutznießer getragen. Die Höhe richtet sich dabei nach der Höhe des Nießbrauchs.
  • Eltern können die Immobilie auf Kinder übertragen und dank des Nießbrauchrechts das Haus und Grundstück weiter nutzen und vermieten.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.
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Was hat es mit dem Nießbrauch auf sich?

Nießbrauch ist ein  Begriff, den es bereits seit vielen Jahren gibt. Sogar im Mittelalter war der Nießbrauch schon bekannt. Liegt ein Nießbrauchrecht vor, hat eine Person das Recht, etwas zu nutzen und daraus wirtschaftliche Vorteile zu erlangen. Oft gibt es Nießbrauch in Kombination mit Immobilien und Grundstücken. Wer Nutznießer ist, darf das Haus oder die Wohnung nicht nur selbst bewohnen, sondern beispielsweise auch vermieten. So erzielt er Mieteinnahmen.

Hinweis

Dieses Recht ist normalerweise im Grundbuchauszug vermerkt. Jursiten bezeichnen das Recht als Dienstbarkeit.

Durch das Nießbrauchrecht haben die Nutznießer ein Nutzungsrecht an einer Sache. Möchten beispielsweise Eltern zu Lebzeiten Ihr Haus oder das Grundstück an die Kinder übertragen, wird oft ein umfassendes Nutzungsrecht vereinbart. Eltern haben letztendlich die Vorteile, die Immobilie weiterhin zu bewohnen sowie Vermietungen vorzunehmen und Einnahmen daraus zu erzielen.

Worin liegt der Unterschied vom Nießbrauch zum Wohnrecht?

In der Praxis wird oft das Wohnrecht mit dem Nießbrauchrecht gleichgesetzt. Doch dabei gibt es einen deutlichen Unterschied. Bei beiden Varianten können Personen die Immobilie nutzen. Doch beim Wohnrecht bleibt es auch nur bei dieser Nutzung. Wer nur über ein Wohnrecht verfügt, kann also keinerlei wirtschaftliche Gewinne aus dem Objekt erzielen. Hinsichtlich des Nießbrauchrecht ist das anders gestaltet.

Wie lässt sich eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?

Es stellt sich teilweise als sehr schwierig für den Eigentümer heraus, eine Immobilie mit Nießbrauch zu verkaufen. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen, sodass es auch bei einem Verkauf nicht erlischt, sondern weiterhin bestehen bleibt. Wer sich solch ein Haus kauft, der sollte darüber im Klaren sein, dass die Personen mit Nießbrauch weiterhin in der Immobilie wohnen und sogar Mieteinnahmen erzielen können.

Für Selbstnutzer ist deshalb ein solches Objekt weniger relevant. Nur manche Kapitalanleger interessieren sich für einen Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch. Meistens läuft ein Immobilienverkauf mit Nießbrauchrecht nur dann ab, wenn der Verkaufspreis stark gesenkt wird. Sinnvoll ist es, sich einen Makler zurate zu ziehen, um gut aus der Sache herauszukommen. Für Eigentümer, die auf fachlichen Rat verzichten, ist es schwierig, den Immobilienverkauf mit Nießbrauch erfolgreich durchzuführen.

Verfügungsrechte liegen nur bei dem Eigentümer, sodass nur er den Hausverkauf trotz Nießbrauch durchführen kann. Die Haftung bei dem unrechtmäßigen Immobilienverkauf mit Nießbrauch liegt generell bei dem Eigentümer. Um diverse Probleme im Vorfeld auszuschließen, sollten die Rechte genau abgeklärt werden.


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Hinweis

Bedenken Sie, dass der Nutznießer die Wohnung oder das Haus nicht verkaufen kann. Er hat nur die Besitzrechte, aber nicht die Verfügungsrechte.

Welche Zielgruppe gibt es bei Verkauf mit Nießbrauch?

Zunächst einmal sollten Sie sich beim Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch überlegen, wer an solchen Objekten interessiert sein könnte. Die Zielgruppe ist stark eingeschränkt. Wenn Sie sich für den Verkauf eines Grundstücks mit Nießbrauch entscheiden, kämen im Prinzip nur Kapitalanleger in die engere Wahl. Es gibt einige Anleger, die ganz gezielt nach diesen Objekten suchen. Schließlich erhalten Sie so eine Immobilie zu niedrigen Preisen.

Für Verkäufer sind hohe Verluste möglich, wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen, welches mit Nießbrauch einhergeht. Wichtig ist eine gezielte Vermarktung durch einen spezialisierten Makler mit entsprechenden Verbindungen zu Kapitalanlegern.


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Wie lohnenswert ist der Wohnungsverkauf mit Nießbrauch?

Eine Wohnung mit Nießbrauchrecht zu verkaufen, ist eine große Herausforderun. Ebenso wie bei dem Hausverkauf trotz Nießbrauch findet sich nur schwerlich ein Interessent. Lediglich Kapitalanleger, die langsichtig planen, sind aufgrund des niedrigen Kaufpreises an solch einem Objekt interessiert.

Für Sie als Eigentümer der Wohnung ist ein Verkauf jedoch interessant und kann sich lohnen. Schließlich haben Sie das Nießbrauchrecht und somit ein lebenslanges Wohnrecht. Können oder möchten Sie die Wohnung selbst nicht mehr bewohnen, vermieten Sie diese Immobilie einfach weiter. Schon erhalten Sie monatliche Mieteinnahmen.

Grundstück verkaufen mit Nießbrauch?

Der Verkauf eines Grundstücks trotz Nießbrauch an Selbstnutzer ist so gut wie ausgeschlossen. Möchten Sie ein Grundstück verkaufen trotz Nießbrauch, bleibt dieses Recht nach dem Kauf bestehen.

Lediglich Kapitalanleger könnten an solch einem Objekt Interesse haben. Schließlich fällt der Kaufpreis geringer aus. Das ist aber auch der einzige Grund für Kapitalanleger, sich ein Grundstück mit Nießbrauch zu kaufen.

Fallen Spekulationssteuern beim Verkauf mit Nießbrauch an?

Auch der Immobilienverkauf bei Nießbrauch wird ganz normal wie andere Hausverkäufe gehandhabt. Gewinne aus privaten Verkäufen von Wirtschaftsgütern unterliegen der Spekulationssteuer während der Spekulationsfrist.

Die Spekulationssteuer wird immer dann fällig, wenn Sie Ihre erworbene Immobilie innerhalb von zehn Jahren wiederverkaufen und Sie diese innerhalb der letzten drei Jahre nicht selbst genutzt haben. Entstehen aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf trotz Nießbrauch Gewinne, müssen Sie diese versteuern. Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt von dem erzielten Gewinn sowie von dem persönlichen Steuersatz ab. Ein kleines Beispiel haben wir hier für Sie:

Immobilienpreis beim Verkauf 260.000 Euro
Kosten beim Verkauf wie Reparaturen - 15.000 Euro
Anschaffungskosten - 200.000 Euro
Gewinn (zu versteuern) 45.000 Euro
Angenommener Steuersatz 40 Prozent
Anfallende Spekulationssteuer 18.000 Euro

Die Spekulationssteuer kann einen hohen Posten einnehmen. Deswegen ist es ratsam, die Spekulationsfrist abzuwarten. Möchten Sie beispielsweise das Haus verkaufen trotz Nießbrauch und halten die Spekulationsfrist ein, sparen Sie sich die hohen Zahlungen.

Welche Steuern fallen für Nutznießer an?

Auch die Nutznießer selber müssen an steuerliche Aspekte denken. Prinzipiell ist der Nießbrauch an einen materiellen Wert gebunden, der zu versteuern ist. Die Höhe der Steuer hängt von zwei Faktoren ab.

Hierbei handelt es sich um die individuelle Steuerklasse und die Höhe des eingeräumten Nießbrauchs, sofern der Betrag über den gesetzlich festgelegten Freibetrag liegt. Zu beachten ist hierbei, dass diese Steuer ganz alleine der Nutznießer zu tragen hat. Hier gibt es einen Überblick:

Wert des Nießbrauchs Steuersatz in der Steuerklasse
I II III
bis 75.000 Euro 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 Euro 11 % 20 % 30 %
bis 600.000 Euro 15 % 25 % 30 %

Quelle: anwalt.org

Welche Unterlagen werden beim Verkauf mit Nießbrauch benötigt?

Es gibt eine Vielzahl an Unterlagen, die für den Immobilienverkauf mit Nießbrauch vorhanden sein müssen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Dokumente sowie die anfallenden Kosten.

Unterlagen (wo erhältlich) Kostenfaktor
Grundbuchauszug (Grundbuchamt)

10 Euro unbeglaubigt

20 Euro beglaubigt

Baupläne und -beschreibungen (Bauordnungsamt) Gebührenordnung des Landes bestimmt die Kosten
Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung und Berechnung umbauter Raum (Bauordnungsamt) 160 - 250 Euro (Neuberechnung)
Lageplan und Flurkartenauszug (Katasteramt) Zwischen 15 und 60 Euro (abhängig von der Größe)
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Vermessungs- und Katasteramt) Zwischen 15 und 50 Euro (Verwaltungsgebührenordnung)
Energieausweis (zugelassener Aussteller) 80 - 500 Euro (Neuausstellung)

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die mit Nießbrauch einhergeht, benötigen Sie noch einige andere Schriftstücke und Nachweise. Hierzu zählen:

  • Teilungserklärung von Grundbuchamt (10 Euro unbeglaubigt, 20 Euro beglaubigt)

  • Protokolle von Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und Wohngeldabrechnung (in eigenen Unterlagen oder von der Hausverwaltung)

  • Rücklagenübersicht und aktueller Wirtschaftsplan (in eigenen Unterlagen oder von der Hausverwaltung)

  • Bei Vermietung: Kopie des Mietvertrages aus eigenen Unterlagen

Haben Sie alle Unterlagen zur Hand, ist ein Immobilienverkauf mit Nießbrauch möglich. Über die anfallenden Kosten für die verschiedenen Unterlagen informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde und im Bürgerbüro, da diese Kostenfaktoren variieren.

Welche Unterlagen erhält der Käufer nach dem Verkauf mit Nießbrauch?

Dem Käufer haben Sie einige Unterlagen nach dem Verkauf des Grundstücks mit Nießbrauch auszuhändigen. Wichtige Schriftstücke, Nachweise und Dokumente für den neuen Eigentümer sind:

  • Gebäudeversicherung

  • Gebrauchsanleitung für technische Geräte im Haus

  • Wartungsverträge

  • Garantiebelege

  • Abrechnungen über Nebenkosten und Heizung

  • Prüfprotokolle vom Schornsteinfeger

  • Aufstellung über Handwerkerrechnung

  • Auflistung von Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen

Immobilienverkauf mit Nießbrauch erfolgreich abwickeln

Sie haben vor, eine Immobilie mit Nießbrauchrecht zu verkaufen? Oder möchten Sie das Grundstück oder Haus vererben? Suchen Sie sich einen Immobilienmakler, der ein Spezialist im Bereich Immobilienverkauf bei Nießbrauch ist. Der Makler steht Ihnen hilfreich zur Seite und unterstützt Sie, wenn Sie das Haus oder die Wohnung trotz Nießbrauch verkaufen möchten. Er hat die entsprechende Expertise und weiß genau, welche Zielgruppe anzusprechen ist und wie es realisiert wird.

Tipp

Hinsichtlich der Verkaufspreise bei dem Immobilienverkauf mit Nießbrauch ist jede Menge Verhandlungsgeschick notwendig, um einen akzeptablen Preis zu erzielen. Im Gegensatz zu unbelasteten Objekten liegt der Verkaufspreis deutlich niedriger. Setzen Sie auf den Immobilienvermittler, profitieren Sie von seinen Argumenten und der Überzeugungskraft. Dank der Hilfe verkaufen Sie das Haus oder die Wohnung mit Nießbrauch zu einem guten Preis.

Wie kann das Nießbrauchrecht einer Immobilie gelöscht werden?

Im Prinzip ist es möglich, ein eingetragenes Nießbrauchrecht zu löschen. Es muss aber der Nutznießer mit der Löschung einverstanden sein. Für den Eigentümer ist das natürlich von großem Vorteil. Ob sich darauf jemand einlässt, der solch ein Recht hat, ist fraglich. Schließlich muss der Nießbraucher alle seine Rechte an den Eigentümer abgeben.

Ebenfalls muss eine Löschungsbewilligung an das zuständige Grundbuchamt übermittelt werden, sodass das gewährte Nießbrauchrecht aus dem Grundbuchauszug gelöscht wird. Ist dieser Vorgang geschehen, gehen die Rechte auf den Eigentümer über. Einige Besonderheiten müssen Sie beachten:

  • Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden und ist an Kosten gebunden, die von dem Gegenstandswert abhängen.

  • Auch die Löschung des Nießbrauchrecht durch das Grundbuchamt gibt es nicht kostenfrei.

  • Nur dann ist der Verzicht auf Nießbrauch gültig, wenn der Nießbraucher eine Erklärung bei dem Grundbuchamt abgibt oder eben die Löschungsbewilligung dem Eigentümer überreicht.

  • Im Nachgang ist eine Anfechtung möglich. Gerade dann, wenn der Nutznießer aufgrund des Verzichts auf Sozialleistungen angewiesen ist.

Eine steuerliche Belastung ist denkbar, wenn der Vorgang als Schenkung vom Finanzamt deklariert wird. Wurde der ehemaliger Nießnutzer ausgezahlt, sind unter Umständen dennoch Schenkungs- oder Erbschaftssteuern fällig. Gehen Mieteinnahmen nicht auf das Nießbraucher-Konto, sondern auf das Bankkonto des Eigentümers, wird es ebenfalls als Schenkung ausgelegt. Kontaktieren Sie im Vorfeld für eine steuerliche Beratung einen Steuerberater, wenn es um den Immobilienverkauf mit Nießbrauch geht.

Hinweis

Es ist nicht möglich ein Nießbrauchrecht abzukaufen. Nur die Übertragung auf dritte Personen ist denkbar.

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