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Die wichtigste Regel bei denkmalgeschützten Häusern ist, sich jede Sanierungsmaßnahme genehmigen zu lassen. Andernfalls bringen Sie sich in große Schwierigkeiten und riskieren außerdem, dass der geplante Verkauf platzt. Hier erfahren Sie, wie Sie vorgehen sollten, um vor dem Hausverkauf Sanierungsmaßnahmen an einer denkmalgeschützten Immobilie vorzunehmen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Nehmen Sie an der denkmalgeschützten Immobilie keine Änderungen ohne Genehmigung vor.
  • Bei Maßnahmen, die den Denkmalwert nicht beeinträchtigen, ist es normalerweise ein Leichtes, eine Genehmigung zu erhalten.
  • Ziehen Sie einen erfahrenen Gutachter zurate.
  • Die hohen Sanierungskosten für denkmalgeschützte Immobilien können Sie durch Subventionsgelder oder andere Zuschüsse ausgleichen.
  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
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Wieso brauche ich eine Genehmigung für die Sanierung denkmalgeschützter Objekte?

In Deutschland haben Gebäude, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht, häufig den Status „denkmalgeschützt“. Dies bedeutet, dass die Immobilie unter Schutz steht. Umbauten oder Ausbauten dürfen Sie dann nur mit Zustimmung der Denkmalschutzbehörde vornehmen. Selbst einfache Instandhaltungsarbeiten verlangen nach einer Genehmigung, denn andernfalls drohen hohe Bußgelder. Insbesondere wenn Sie an der Gestaltung des Gebäudes oder der historischen Bausubstanz arbeiten, sollten Sie vorsichtig sein.

Achten Sie darauf, dass die Vorschriften und Kriterien für denkmalgeschützte Gebäude in jedem Bundesland ein wenig anders sind. Fest steht allerdings, dass sowohl das Bundesland als auch die Denkmalschutzbehörde ein wesentliches Mitspracherecht haben, wenn es darum geht, die Immobilie zu verändern. Denn schließlich darf Sie deren historischer Wert durch Ihre Maßnahmen nicht verloren gehen.

Informieren Sie sich genau darüber, zu welchem Grad der Denkmalschutz bei Ihnen zutrifft und ob das ganze Haus betroffen ist. Wenn beispielsweise nur die Fassade geschützt ist, Sie aber das Dach renovieren oder den Heizkessel austauschen möchten, brauchen Sie dafür keine Genehmigung. Dennoch kann es nicht schaden, das Amt über Ihr Vorhaben zu informieren.

Die folgenden Maßnahmen sind bei denkmalgeschützten Immobilien auf jeden Fall genehmigungspflichtig:

  • Abriss der Immobilie

  • Entkernung der Immobilie

  • neue Verputzung oder Anstrich der Fassade

  • Einbau von Fahrstühlen oder Treppen

  • Anbringen von Werbeflächen oder Schaufenstern

  • Einsatz neuer Türen oder Fenster

  • Reparaturen des denkmalgeschützten Teils (beispielsweise des Fachwerks)

  • energetische Maßnahmen wie etwa zur Dämmung der Wände

  • Anbauten und Neubauten

Welche Maßnahmen sind bei alten Häusern nötig?

Um den Verkaufswert Ihres Objektes zu erhöhen oder zumindest den Wert zu erhalten, ist es recht wahrscheinlich, dass Sie vor dem Kauf Sanierungsarbeiten beauftragen. Lassen Sie sich dafür von einem erfahrenen Gutachter beraten. Auch ein spezialisierter Makler hilft Ihnen. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

Besonders häufig steht die Dämmung des Dachs oder der Fassade an. Darüber hinaus kann es sein, dass Sie in eine neue Heizung investieren, die Elektroinstallation austauschen möchten, das Dach oder den Keller sanieren oder die Bodenbeläge erneuern möchten.

Denn trotz des Denkmalstatus ist der neue Besitzer daran interessiert, möglichst viel Energie zu sparen. Die Immobilie soll aktuellen Standards entsprechen und sich wie ein normales, nicht geschütztes Objekt bewohnen lassen. Besprechen Sie bei Bedarf die nötigen Maßnahmen mit dem Kaufinteressenten. Alternativ können Sie schon vor Beginn des Kaufprozesses mit der Sanierung beginnen. 

Mit welchen Kosten sollte ich bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes rechnen?

Aus der Sanierung Ihres Objektes kann ein deutlich höherer Verkaufspreis resultieren. Die Kosten dürfen Sie in vielen Fällen von der Steuer abschreiben, sodass Sie letztendlich trotz der recht hohen Investition mit einem gesteigerten Gewinn rechnen können. Denken Sie aber zugleich daran, dass die Sanierungskosten für ein Objekt unter Denkmalschutz oft höher sind als gedacht. Daher ist es unabdingbar, sich von einem Bausachverständigen beraten zu lassen.

Indem Sie Kaufinteressenten demonstrieren, wie Ihre Sanierungsmaßnahmen die laufenden Kosten des Objektes reduzieren, können Sie einen höheren Verkaufspreis verlangen. Dafür ist es sinnvoll, ältere und neuere Abrechnungen für die Nebenkosten vorzulegen.

Tipp

Bei der Denkmalschutzbehörde, der Gemeinde, dem Landkreis oder dem Bezirk gibt es häufig finanzielle Förderungsmittel für die Sanierung von denkmalgeschützten Objekten. Denn schließlich besteht ein großes Interesse daran, den historischen Wert zu sichern. Beantragen Sie die Förderung unbedingt, bevor die Bauarbeiten beginnen. Warten Sie auf den Bescheid, bevor Sie die Handwerker beauftragen. Die Höhe der zu erwartenden Förderung hängt davon ab, wie schützenswert Ihr Objekt ist.

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