So er­kennst du Sa­nie­rungs­stau: 15 Warn­si­gna­le

Du hast die perfekte Immobilie gefunden? Der Preis klingt sogar erstaunlich fair? Dann lohnt sich ein genauer Blick. Denn manchmal ist ein vermeintliches Schnäppchen teurer als gedacht – nämlich dann, wenn Reparaturen jahrelang aufgeschoben wurden.

Sanierungsstau entsteht, wenn notwendige Instandhaltungsarbeiten nicht gemacht werden. Das Ergebnis: versteckte Mängel, die nach dem Kauf dein Budget sprengen können. Wir zeigen dir 15 konkrete Warnsignale, an denen du erkennst, ob eine Immobilie nur oberflächlich gepflegt wurde.

Die Gründe sind vielfältig. Manche Verkaufende haben schlicht das Geld nicht, um alles zu reparieren. Andere schieben Arbeiten vor sich her, weil sie die Immobilie ohnehin verkaufen wollen. Und manchmal wird einfach nur das Nötigste gemacht – Hauptsache, es funktioniert gerade noch.

Das Problem: Aus kleinen Schäden werden große. Ein tropfender Wasserhahn wird zur durchfeuchteten Wand. Eine lockere Dachpfanne zum Wasserschaden. Eine veraltete Heizung treibt die Energiekosten in die Höhe. Achte darum auf die 15 wichtigsten Warnsignale bei der Besichtigung:

Risse sind mehr als nur ein optisches Problem. Sie lassen Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen. Das führt zu Schimmel, beschleunigt den Verfall und kann im schlimmsten Fall die Statik gefährden.

Worauf du achten solltest:

• Horizontale Risse über Fenstern und Türen – sie deuten auf Setzungen hin
• Vertikale Risse an den Gebäudeecken – möglicherweise Fundamentprobleme
• Abblätternder Putz an der Wetterseite (meist West- oder Südseite)
• Feuchte Flecken am Sockelbereich
• Unterschiedlich gefärbte Putzstellen – Zeichen für Flickwerk

Was es kostet: Eine komplette Fassadensanierung liegt bei 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Fassadenfläche sind das 12.000 bis 22.500 Euro.

Roter Faden: Wenn nur einzelne Stellen ausgebessert wurden, ist das ein Hinweis darauf, dass nie grundsätzlich saniert wurde. Eine ordentliche Fassadensanierung macht man komplett – nicht in Etappen.

Hängende Regenrinnen und durchgerostete Fallrohre sind kein Kavaliersdelikt. Wenn Regenwasser unkontrolliert an der Fassade herunterläuft, durchfeuchtet es das Mauerwerk und kann das Fundament schädigen.

Worauf du achten solltest:

• Durchrostete Stellen an Zink- oder Kupferrinnen
• Hängende oder verzogene Rinnen (Wasser läuft nicht richtig ab)
• Grüne Verfärbungen an der Fassade unter den Rinnen (Algenbildung durch dauernde Feuchtigkeit)
• Abgeplatzte Farbe direkt unter den Fallrohren
• Fehlende Schellen, die Fallrohre halten

Was es kostet: Neue Regenrinnen kosten 20 bis 40 Euro pro laufendem Meter. Fallrohre liegen bei 15 bis 30 Euro pro Meter. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus kommst du auf 1.500 bis 3.000 Euro.

Zusatztipp: Schau nach Möglichkeit in die Regenrinne hinein. Ist sie voller Laub und Dreck? Das zeigt fehlende Wartung – und verstopfte Rinnen laufen über.

Das Dach ist eine der teuersten Sanierungsbaustellen. Eine Neueindeckung kann schnell 20.000 Euro und mehr kosten. Umso wichtiger, dass du den Zustand realistisch einschätzt.

Worauf du achten solltest:

• Verrutschte oder fehlende Ziegel (vom Boden aus mit Fernglas prüfen)
• Großflächiger Moosbewuchs – einzelne grüne Stellen sind okay, ganze zugewucherte Flächen nicht
• Durchhängende Dachflächen (deutet auf marode Dachsparren hin)
• Lose oder fehlende Firstziegel
• Sichtbare Schäden an Gauben oder Dachfenstern

Was es kostet: Eine komplette Dachsanierung mit Neueindeckung liegt bei 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter Dachfläche. Bei 100 Quadratmetern Dachfläche sind das 10.000 bis 20.000 Euro. Kommt noch Dämmung dazu, bist du bei 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter.

Wichtig: Wenn das Dach älter als 40 Jahre ist und nie saniert wurde, plane eine Neueindeckung fest ein. Auch wenn es aktuell noch dicht ist – die Zeit läuft ab.

Fenster aus den 70ern, 80ern oder frühen 90ern sind Energiefresser. Einfachverglasung ist heute praktisch nicht mehr akzeptabel. Aber auch alte Doppelfenster erreichen nicht annähernd die Dämmwerte moderner Dreifachverglasung.

Worauf du achten solltest:

• Einfachverglasung (erkennst du, wenn du eine Flamme oder dein Handy ans Fenster hältst – siehst du nur eine Spiegelung, ist es Einfachglas)
• Holzfenster mit Rissen, Fäulnisstellen oder abblätternder Farbe
• Fenster schließen nicht richtig oder klemmen
• Kondenswasser zwischen den Scheiben (Isolierung defekt)
• Spürbare Zugluft an geschlossenen Fenstern

Was es kostet: Neue Fenster mit Dreifachverglasung kosten 400 bis 800 Euro pro Stück, je nach Größe und Ausstattung. Bei einem Einfamilienhaus mit 15 Fenstern landest du bei 6.000 bis 12.000 Euro.

Zusatzinfo: Alte Fenster treiben nicht nur die Heizkosten hoch, sie mindern auch den Wohnkomfort. Im Winter ist es kalt, im Sommer heizt sich das Haus auf.

Die Heizung ist das Herzstück jeder Immobilie. Ein veralteter Heizkessel frisst Energie und kann jederzeit ausfallen. Moderne Anlagen arbeiten bis zu 30 Prozent effizienter.

Worauf du achten solltest:

• Typenschild am Heizkessel (Baujahr ablesen)
• Alte Öl- oder Gasheizungen ohne Brennwerttechnik
• Verrostete oder verzogene Teile am Kessel
• Heizungsrohre ohne Dämmung (erkennst du an blanken Kupfer- oder Stahlrohren)
• Alte gusseiserne Heizkörper (ineffizient und schwer regulierbar)

Was es kostet: Eine neue Gas-Brennwertheizung liegt bei 8.000 bis 12.000 Euro. Wärmepumpen kosten 15.000 bis 25.000 Euro, je nach System. Pelletheizungen starten bei 15.000 Euro aufwärts.

Wichtig: Plane nicht nur die Heizung selbst ein, sondern auch eventuelle Umbauten. Wärmepumpen brauchen oft größere Heizkörper oder eine Fußbodenheizung.

Elektrik aus den 70ern oder früher ist nicht nur unpraktisch, sondern gefährlich. Alte Leitungen haben keinen Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter), und Kabel ohne Schutzleiter sind ein Sicherheitsrisiko.

Worauf du achten solltest:

• Sicherungskasten mit Schraubsicherungen statt Automaten
• Zweifach-Steckdosen ohne Erdung (alte DDR-Steckdosen oder Steckdosen ohne dritten Kontakt)
• Zu wenige Steckdosen (in jedem Raum hängen Mehrfachstecker)
• Lichtschalter und Steckdosen in braunem oder beigem Bakelit (70er-Jahre-Optik)
• Sichtbare Kabel, die nachträglich verlegt wurden (Flickwerk)

Was es kostet: Eine komplette Neuverkabelung liegt bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei 120 Quadratmetern sind das 6.000 bis 12.000 Euro. Dazu kommt oft das Aufstemmen und Verputzen der Wände.

Roter Faden: Elektrik ist nichts, womit du Kompromisse machen solltest. Hier geht es um Sicherheit – nicht nur um Komfort.

Alte Fliesen sind nicht nur optisch fragwürdig. Oft sind die Fugen porös, und Feuchtigkeit dringt dahinter ein. Das führt zu Schimmel und Wasserschäden in der Wand.

Worauf du achten solltest:

• Fliesen in typischen 70er-Jahre-Farben (orange, braun, avocadogrün)
• Rissige oder verfärbte Fugen
• Lose Fliesen (klingen hohl, wenn du draufklopfst)
• Schimmel in den Silikonfugen (meist in der Dusche oder an der Badewanne)
• Feuchte Flecken an Wänden oder Decke

Was es kostet: Ein kompletter Badumbau kostet 15.000 bis 30.000 Euro, je nach Größe und Ausstattung. Wenn du nur neu fliest, kommst du mit 5.000 bis 10.000 Euro weg – aber dann bleibt die alte Technik.

Wichtig: Wenn das Bad in die Jahre gekommen ist, plane am besten gleich eine Komplettsanierung. Nur Fliesen zu erneuern bringt wenig, wenn Leitungen und Abdichtung marode sind.

Verkalkte Wasserhähne und verstopfte Duschköpfe zeigen, dass nicht regelmäßig gewartet wurde. Aber es geht nicht nur um Optik. Alte Leitungen können korrodiert sein – und das merkst du erst, wenn Wasser durch die Decke tropft.

Worauf du achten solltest:

• Starke Kalkablagerungen an Armaturen
• Wasserhähne tropfen oder lassen sich schwer drehen
• Alte Unterputz-Armaturen (erkennst du an quadratischen Chromblenden)
• Verfärbungen an Dusch- oder Badewannenarmaturen (Rost)
• Niedrige Wasserdurchflussmenge (deutet auf verkalkte Leitungen hin)

Was es kostet: Neue Armaturen für ein Badezimmer kosten 300 bis 1.000 Euro. Wenn Leitungen getauscht werden müssen, wird es teurer: 2.000 bis 5.000 Euro, je nach Aufwand.

Zusatztipp: Lass beim Besichtigungstermin alle Wasserhähne laufen. So merkst du, ob Druck und Durchfluss stimmen – und ob Leitungen irgendwo lecken.

Riecht es im Keller muffig, ist Feuchtigkeit im Spiel. Die Ursache kann ein fehlendes oder defektes Drainagesystem sein. Oder die Kellerwände sind nicht richtig abgedichtet.

Worauf du achten solltest:

• Muffiger, modriger Geruch
• Salzausblühungen an den Wänden (weißes, pudriges Material)
• Feuchte Flecken oder nasse Stellen am Boden
• Abblätternde Farbe an den Kellerwänden
• Schimmel in den Ecken oder an der Decke

Was es kostet: Eine nachträgliche Kellerabdichtung von außen kostet 300 bis 600 Euro pro laufendem Meter. Bei einem Haus mit 40 Metern Kellerwandlänge sind das 12.000 bis 24.000 Euro. Eine Drainage nachrüsten kostet zusätzlich 50 bis 100 Euro pro Meter.

Wichtig: Feuchtigkeit im Keller ist kein Kavaliersdelikt. Sie kann aufsteigen und die Wohnräume befallen. Lass das unbedingt von Fachleuten prüfen.

Risse im Keller oder am Fundament sind ein Alarmsignal. Sie können harmlos sein – oder auf massive Statikprobleme hindeuten. Hier ist ein Gutachten Pflicht.

Worauf du achten solltest:

• Breite Risse (breiter als ein Cent-Stück)
• Risse, die diagonal durch Wände verlaufen
• Risse, die sich an mehreren Stellen wiederholen
• Versetzte Mauersteine (deutet auf Bewegung im Fundament hin)
• Schiefe Türrahmen oder Fenster (Statikproblem)

Was es kostet: Fundamentsanierungen sind extrem teuer und komplex. Je nach Ursache und Umfang können Kosten von 10.000 bis 50.000 Euro oder mehr anfallen. Hier gibt es keine Pauschalpreise – jeder Fall ist individuell.

Roter Faden: Wenn du Risse im Fundament findest, hol dir sofort ein Gutachten. Das ist nichts, was du auf eigene Faust einschätzen kannst.

Asbest wurde bis in die 90er Jahre verbaut. Asbestzementplatten (auch „Eternit" genannt) findest du oft auf Dächern, Garagen oder als Fassadenverkleidung. Das Material ist nicht grundsätzlich gefährlich – aber sobald es bearbeitet oder entsorgt werden muss, wird es teuer.

Worauf du achten solltest:

• Gewellte graue Platten auf Dächern oder Garagen
• Flache Fassadenplatten in grau (oft an Gartenhäusern oder Nebengebäuden)
• Alte Dachrinnen aus Asbestzement
• Typische Eternit-Optik: glatt, grau, leicht gewellt

Was es kostet: Asbest darf nur von zertifizierten Fachbetrieben entfernt werden. Die Entsorgung kostet 30 bis 60 Euro pro Quadratmeter. Bei einem 150 Quadratmeter großen Dach sind das 4.500 bis 9.000 Euro – zusätzlich zur Neueindeckung.

Wichtig: Asbest ist nicht akut gefährlich, solange es intakt ist. Aber du darfst es nicht selbst abbauen oder entsorgen. Das ist gesetzlich streng geregelt.

Häuser, die vor 1980 gebaut wurden, haben oft keine oder nur unzureichende Dämmung. Das treibt die Heizkosten in die Höhe und sorgt für schlechten Wohnkomfort.

Worauf du achten solltest:

• Fassade ohne sichtbares Wärmedämmverbundsystem (erkennst du an dünnen Außenwänden)
• Kalte Innenwände im Winter (anfassen)
• Dachgeschoss: Kein Dämmstoff zwischen den Sparren oder auf der obersten Geschossdecke
• Kellerdecke ungedämmt (du siehst von unten die nackten Betondecken)
• Heizkörper laufen auf Hochtouren, trotzdem bleibt es kühl

Was es kostet: Eine Fassadendämmung (WDVS) kostet 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter. Bei 150 Quadratmetern Fassade sind das 15.000 bis 27.000 Euro. Dachdämmung liegt bei 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter. Kellerdeckendämmung ist mit 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig.

Zusatzinfo: Seit 2024 gelten neue Vorgaben durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wenn du umfassend sanierst, musst du bestimmte Dämmstandards einhalten.

Kaputte Rollläden oder Fensterläden sind kein Drama – aber sie zeigen, dass auch hier jahrelang nichts gemacht wurde. Und wenn die Läden nicht funktionieren, fehlt dir im Sommer der Hitzeschutz.

Worauf du achten solltest:

• Rollläden lassen sich nicht mehr hochziehen (Gurt gerissen oder Mechanik defekt)
• Lamellen hängen schief oder fehlen
• Holzläden mit Rissen, Fäulnisstellen oder abblätternder Farbe
• Elektrische Rollläden funktionieren nicht mehr
• Kästen der Rollläden sind nicht gedämmt (Kältebrücke)

Was es kostet: Neue Rollläden kosten 200 bis 600 Euro pro Fenster, je nach Größe und Ausstattung. Elektrische Rollläden liegen bei 400 bis 1.000 Euro. Bei einem Haus mit 15 Fenstern kommst du auf 3.000 bis 15.000 Euro.

Zusatztipp: Rollläden sind mehr als Komfort. Sie bieten Einbruchschutz, Wärmedämmung und Hitzeschutz. Wenn sie fehlen oder kaputt sind, plane sie fest ein.

Die oberste Geschossdecke zu dämmen ist gesetzlich vorgeschrieben – zumindest, wenn das Haus verkauft wird. Trotzdem findest du oft ungedämmte Decken, besonders in älteren Häusern.

Worauf du achten solltest:

• Dachboden ohne Dämmung (du siehst die nackten Holzbalken oder Betondecke)
• Kalter Fußboden im obersten Geschoss (deutet auf fehlende Dämmung nach unten hin)
• Feuchtigkeitsflecken auf dem Dachboden (Kondenswasser durch Temperaturunterschiede)
• Kellerdecke ohne Dämmung (kalte Füße im Erdgeschoss)

Was es kostet: Die oberste Geschossdecke zu dämmen kostet 20 bis 50 Euro pro Quadratmeter. Bei 80 Quadratmetern sind das 1.600 bis 4.000 Euro. Kellerdeckendämmung liegt bei 30 bis 50 Euro pro Quadratmeter.

Wichtig: Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist seit 2016 Pflicht, wenn das Haus den Besitzer wechselt. Du musst sie innerhalb von zwei Jahren nach Kauf nachrüsten – sonst drohen Bußgelder.

Seriöse Verkaufende können Belege vorlegen – über Heizungswartung, Schornsteinfegerprotokolle, Dachinspektionen oder Elektroprüfungen. Gibt es nichts, wurde vermutlich auch nichts gemacht.

Worauf du achten solltest:

• Fehlende Wartungsverträge für Heizung oder Schornsteinfeger
• Keine Belege über Reparaturen oder Modernisierungen
• Keine Unterlagen zu Dach-, Fassaden- oder Elektrosanierungen
• Keine Nachweise über behördliche Prüfungen (z.B. Elektrik)
• Verkaufende können keine Auskunft geben, wann was gemacht wurde

Was es bedeutet: Fehlende Nachweise sind kein Beweis für Sanierungsstau – aber ein starker Hinweis. Wenn nichts dokumentiert ist, wurde wahrscheinlich nichts gemacht.

Zusatztipp: Frage explizit nach Wartungsprotokollen und Handwerkerrechnungen. Seriöse Verkaufende haben diese Unterlagen parat.

Ein Baugutachten kostet 500 bis 1.000 Euro – und kann dich vor einem Fehlkauf bewahren. Gutachtende prüfen Bausubstanz, Technik und versteckte Mängel systematisch. Sie erstellen dir einen detaillierten Bericht mit Fotos, Bewertungen und Kostenschätzungen.

Wann lohnt sich ein Gutachten?

• Bei Häusern älter als 30 Jahre
• Wenn du mehrere Warnsignale entdeckt hast
• Bei unklaren Angaben von Verkaufenden
• Wenn der Kaufpreis ungewöhnlich niedrig ist

Mit Nachweisen über Sanierungsbedarf kannst du den Preis drücken. Rechne die Kosten vor und verhandle transparent. Verkaufende sind oft kompromissbereit, wenn sie wissen, dass du gut informiert bist.

So gehst du vor:

• Liste alle Mängel auf
• Hole konkrete Kostenvoranschläge ein
• Rechne die Gesamtsumme vor
• Fordere einen Preisnachlass oder Nachbesserungen

Wurden beim Verkauf Mängel verschwiegen, hast du unter Umständen Ansprüche. Lass dich rechtlich beraten, wenn du vermutest, dass Verkaufende bewusst Schäden verheimlicht haben.

Wichtig: Dokumentiere alle Mängel mit Fotos und Notizen. Das hilft dir später, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Du stehst kurz vor dem Hauskauf, aber bist unsicher, ob wirklich alles stimmt? In diesem Livestream zeigt dir unser Experte von Bauexperts, welche Fehler beim Immobilienkauf teuer werden können und wie du versteckte Mängel rechtzeitig erkennst.

Nicht jeder Sanierungsstau ist ein K.O.-Kriterium. Die Frage ist: Kannst und willst du die Kosten tragen?

• Kaufpreis liegt deutlich unter Marktwert (mindestens 20 bis 30 Prozent günstiger)
• Du hast Rücklagen für Sanierung (mindestens 30.000 bis 50.000 Euro)
• Du planst ohnehin umfassende Modernisierung
• Die Lage ist hervorragend und vergleichbare Objekte kaum verfügbar
• Du hast Zeit und Nerven für Baustellen

• Sanierungskosten übersteigen dein Budget
• Mängel betreffen Statik, Fundament oder tragende Wände
• Du brauchst die Immobilie sofort bezugsfertig
• Verkaufende verweigern Preisverhandlung trotz nachgewiesener Mängel
• Du hast keine Erfahrung mit Sanierungen und kein Netzwerk an Handwerksbetrieben

Damit du bei der nächsten Besichtigung nichts vergisst, haben wir dir die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Fassade auf Risse, Abplatzungen und Flickwerk prüfen
• Regenrinnen und Fallrohre kontrollieren
• Dach mit Fernglas inspizieren
• Fenster und Türen auf Zustand prüfen

• Heizkessel-Baujahr ablesen
• Sicherungskasten inspizieren
• Steckdosen-Anzahl zählen
• Bad und Sanitär checken
• Fußböden auf Schäden prüfen

• Auf Geruch achten
• Wände auf Feuchtigkeit und Salzausblühungen prüfen
• Fundament auf Risse kontrollieren
• Kellerdecke auf Dämmung prüfen

• Wartungsnachweise für Heizung anfordern
• Schornsteinfegerprotokolle zeigen lassen
• Belege über Sanierungen erfragen
• Energieausweis prüfen

Sanierungsstau ist kein Grund zur Panik – aber ein Grund zur Vorsicht. Mit geschärftem Blick kannst du versteckte Kostenfallen erkennen und fundiert entscheiden. Die 15 Warnsignale helfen dir, systematisch vorzugehen und nichts zu übersehen.

Im Zweifel lohnt sich ein Gutachten. Lieber einmal zu viel geprüft als hinterher böse überrascht. Denn eins ist sicher: Sanierungsstau löst sich nicht von selbst – er wird nur teurer.

Alle Angaben ohne Gewähr.