Käu­fer- oder Verkäuferseite: Wer zahlt was beim Im­mo­bi­li­en­kauf?

Von Notarkosten bis Maklercourtage – beim Immobilienkauf gibt es einiges zwischen Kaufinteressierten und Verkaufenden aufzuteilen. Wir führen dich durch den Kostendschungel.

Die finanziellen Details eines Immobilienkaufs sind deutlich komplexer als nur der Kaufpreis. Von Gutachten über Notargebühren bis hin zu Steuern – sowohl Kaufinteressierte als auch Verkaufende tragen finanzielle Verantwortung. Zu wissen, wer was zahlt, hilft bei der Budgetplanung und sorgt für einen reibungslosen Ablauf.

Seit dem Bestellerprinzip (2020) gilt: Wer Immobilienprofis beauftragt, zahlt auch – zumindest anteilig. Bei Kaufimmobilien wird die Provision meist zwischen Kaufinteressierten und Verkaufenden geteilt, in der Regel jedoch 50:50. Die konkrete Aufteilung ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag festgehalten.

Die Notarkosten trägt traditionell die Käuferseite. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung der Kaufpreiszahlung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die notarielle Begleitung beim Kauf ist gesetzlich vorgeschrieben und sorgt für die rechtssichere Abwicklung.

Auch die Grundbuchkosten zahlt die Käuferseite. Sie fallen für die Eintragung als neue Eigentümer oder Eigentümerin und eventuelle Grundschuldbestellungen für die Bank an.

Die Grunderwerbsteuer ist Sache der Käuferseite. Die Höhe variiert je nach Bundesland erheblich – von 3,5% in Bayern und Sachsen bis zu 6,5% in mehreren anderen Bundesländern.

Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Steuer auf Grundbesitz und wird von der Gemeinde erhoben. Sie ist immer zum Stichtag 1. Januar fällig – wer zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen ist, zahlt die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Das Finanzamt interessiert sich nicht für Eigentumsübertragungen während des Jahres.

In der Praxis: Bei Immobilienkäufen wird die Grundsteuer daher üblicherweise im Kaufvertrag anteilig zwischen Verkäufer- und Käuferseite aufgeteilt. Wer am 1. Januar eingetragen war, zahlt zunächst die volle Jahressumme, bekommt aber den anteiligen Betrag ab Eigentumsübergang von der Käuferseite erstattet.

Wichtig: Seit der Grundsteuerreform 2022 werden die Grundsteuerwerte neu berechnet. Ab 2025 gelten die neuen Grundsteuerbescheide – die Höhe kann sich dadurch deutlich ändern. Als Kaufinteressierte:r solltest du dich vorab über die zu erwartende Grundsteuer informieren, da sie zu den laufenden Kosten deiner Immobilie zählt.

Wenn Kaufinteressierte ein Baugutachten, eine energetische Bewertung oder andere Sachverständigenprüfungen beauftragen, tragen sie diese Kosten selbst. Solche Gutachten schützen vor versteckten Mängeln und bösen Überraschungen nach dem Kauf und sind auch eine gute Grundlage für die Kaufpreisverhandlungen. Verkaufende führen manchmal aber auch selbst eine Vorbesichtigung durch Sachverständige durch, um selbst Klarheit über den Zustand zu bekommen und eventuelle Reparaturen vor der Vermarktung durchführen zu können.

Die Löschung alter Grundschulden aus dem Grundbuch zahlt die Verkäuferseite. Das ist notwendig, damit die Immobilie lastenfrei an die kaufende Partei übergeben werden kann.

Falls Verkaufende ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen, also vor Ende der Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Kosten tragen die Verkaufenden aber selbst.

Verkaufende sind verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Falls noch keiner existiert, müssen sie ihn erstellen lassen. Auch die Beschaffung weiterer Unterlagen, z .B. Grundrisse, Baubeschreibung oder Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen, liegt bei der Verkäuferseite.

Grundsätzlich: Was vor dem Kauf vereinbart wird, ist Verhandlungssache. Entdecken Kaufinteressierte bei der Besichtigung oder durch ein Gutachten Mängel, können Reparaturen oder Preisabschläge verhandelt werden. Ohne entsprechende Vereinbarung wird die Immobilie aber „wie gesehen" gekauft. Alle Kosten danach trägt die Käuferseite, es sei denn, es wurden bewusst Mängel verschwiegen.

Die Wohngebäudeversicherung sollte ab dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung (nicht erst bei Schlüsselübergabe!) auf die Käuferseite laufen. Die Prämie zahlen also ab diesem Moment die neuen Eigentümer:innen.

Du siehst, wenn du eine Immobilie kaufen willst, kommen noch einige Kosten on top. Die meisten Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen, trägt die Käuferseite, typischerweise zwischen 10% und 15% des Kaufpreises. Die solltest du darum unbedingt in dein Budget für den Hauskauf mit einplanen, damit sie dir keinen Strich durch die Rechnung machen. Am besten holst du dir vorab Profis an die Seite, die deine Finanzen im Blick behalten, z. B. in unserer kostenlosen Finanzierungsberatung. Buch dir gleich einen Termin!

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