Nachrangdarlehen ver­ste­hen und cle­ver ein­set­zen

Kommt es während einer Baufinanzierung zu einem finanziellen Engpass, kann ein Nachrangdarlehen notwendig werden. Was ein Nachrangdarlehen ist und was Sie bei dieser Finanzierung beachten müssen, erfahren Sie in diesem Artikel.

• Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, der in einer imaginären Reihenfolge unter anderen Krediten steht. Ein Nachrangdarlehen ist aber nicht weniger Wert als ein "normales" Darlehen. 
• Bei der Baufinanzierung wird ein Nachrangdarlehen dann aufgenommen, wenn das Kapital eines vorigen "erstrangigen" Darlehens nicht für die komplette Finanzierung des Bauvorhabens ausreicht.
• Empfehlenswert ist es, zuerst das Nachrangdarlehen mit den höheren Zinsen abzubezahlen und danach das erstrangige Darlehen zu begleichen.

Ein Nachrangdarlehen oder auch nachrangige Finanzierung ist per Definition ein Kredit, der in einer imaginären Reihenfolge unter anderen Krediten steht. Dies führt jedoch nicht dazu, dass ein Nachrangdarlehen weniger Wert als ein „normales“ Darlehen hat.

Der namensgebende „Nachrang“ kommt beispielsweise bei einer Insolvenz zum Tragen. Hier werden die Kreditschulden mit höherem Rang zuerst beglichen. In der Finanzsprache ist von einem Rangrücktritt die Rede. Dementsprechend müssen erst einmal alle Gläubiger in voller Höhe ausbezahlt werden. Im Anschluss daran können die Verbindlichkeiten des Nachrangdarlehens bedient werden.

Bei der Baufinanzierung ist die Aufnahme eines nachrangigen Darlehens dann möglich, wenn das Kapital eines vorigen „erstrangigen“ Darlehens nicht für die komplette Finanzierung des Bauvorhabens ausreicht. Da nur wenige Bauherren hohe finanzielle Rücklagen haben, um die gesamten mit dem Hausbau verbundenen Kosten zu begleichen, sind Nachrangdarlehen keine Seltenheit.

Sie haben eine Immobilie finanziert und die Bank wurde als erstrangiger Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. Während der Laufzeit möchten Sie zusätzlich einen Anbau finanzieren. Die Bank, die Ihnen das zweite Darlehen gibt, wird nun nachrangig hinter der ersten Bank in das Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund spricht man in diesem Fall von einem Nachrangdarlehen.

Sollten Sie nun zahlungsunfähig werden, darf zuerst Bank Nummer 1 ihre Recht in Anspruch nehmen und die Immobilie zum Beispiel versteigern. Erst dann darf Bank Nummer 2 ihre Ansprüche geltend machen. Da nicht sicher ist, ob nach einer Versteigerung genug Geld für die Bedienung von Bank Nummer 2 übrigbleibt, geht sie ein erhöhtes Risiko ein. Dieses Risiko lässt sich die Bank bezahlen, indem sie höhere Zinsen ansetzt. In der Regel sind Nachrangdarlehen daher teurer.

Viele Banken erhöhen den Zinssatz, sollte das erste Darlehen einen Schwellenwert von 60 Prozent des geschätzten Beleihungswerts der Immobilie übersteigen. Andere Geldinstitute bieten Bauherren an, die Finanzierung so zu teilen, dass das erstrangige Darlehen zu niedrigen Zinsen aufgenommen wird. Gleichzeitig vereinbaren beide Partner ein Nachrangdarlehen, das jedoch wenige Prozentpunkte teurer ist. Um möglichst viel Kapital sparen zu können, kann die Tilgung beider Darlehen intelligent verteilt werden.

In der Regel werden Anschlussdarlehen nicht als zweitrangiges Darlehen im Grundbuch eingetragen. Eine Anschlussfinanzierung, welche nachrangig im Grundbuch eingetragen ist, verursacht höhere Zinskosten, die besonders bei größeren Restschuldbeträgen bei mehreren tausend Euro liegen können.

Banken haben aber auch die Option, eine benötige Darlehenssumme über zwei separate Darlehen zu finanzieren.

Das heißt: Die größere Darlehenssumme wird erstrangig im Grundbuch besichert, die kleinere Summe hingegen wird als Nachrangdarlehen behandelt. Im Regelfall wird das Nachrangdarlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist getilgt.

Doch falls – aus welchen Gründen auch immer – das Nachrangdarlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht getilgt werden konnte, wird ein Anschlussdarlehen notwendig.

Die Anschlussfinanzierung für zweitrangige Darlehen sind für Banken nicht attraktiv, da im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers die Gefahr besteht, offene Forderungen nicht einfordern zu können.

Eine Lösung dieses Problems könnte ein Forward-Darlehen als zweitrangiges Darlehen sein. Die zweitrangige Besicherung dieses Darlehens veranlasst die finanzierende Bank aber in der Regel dazu, einen höheren Zinssatz zu verlangen. Findet sich kein anderer Finanzier, muss das Anschlussfinanzierungsangebot der aktuellen Bank akzeptiert werden, welches aber üblicherweise einen noch höheren Zinssatz beinhaltet.

Um vertrauensvolle und fachlich kompetente Geldanstalten von unseriösen Anbietern zu unterscheiden, ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (kurz: BaFin) verantwortlich.

Nicht jede Bank bietet Nachrangdarlehen an und auf dem Markt finden sich immer häufiger unseriöse Anbieter. Damit einzelne Bauherren sich nicht durch falsche Anlagen verschulden und infolgedessen der Traum vom Eigenheim platzt, untersucht und veröffentlicht die BaFin unseriöse Unternehmen. Grundsätzlich raten die Experten der BaFin, bei erlaubnisfreien Angeboten alle Vertrags- und Prospektunterlagen selbst oder von Finanzberatern prüfen zu lassen. Die Kreditnehmenden sollten sich zudem nicht von vielversprechend hohen Renditen zu unsicheren Vertragsbindungen bewegen lassen.