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Die Baugenehmigung ist die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, dass Sie so bauen können wie beantragt und von einem Architekten oder Ingenieur in den Bauvorlagen beschrieben.

Die einzelnen Landesbauordnungen benennen neben der allgemeinen Genehmigungspflicht auch zahlreiche kleinere genehmigungsfreie Vorhaben. Lesen Sie hier, ab wann eine Baugenehmigung notwendig ist und bei welchen Bauvorhaben Genehmigungsfreiheit gegeben ist.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Nicht jedes Bauvorhaben bedarf einer Baugenehmigung.
  • Welche Vorhaben genehmigungsfrei sind, regeln die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer.
  • Aber auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben (Anzeigeverfahren) müssen Unterlagen wie der Bauentwurf des Entwurfsverfassers oder Erklärungen von Sachverständigen (Statik, Schall- und Wärmeschutz) eingereicht werden.
  • Bei der Bauabnahme müssen zudem die öffentlich-rechtlichen Bauvorgaben des genehmigungsfreien Bauvorhabens eingehalten werden.

Was ist eine Baugenehmigung und was ist dabei zu beachten?

Die Baugenehmigung enthält die behördliche Feststellung, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Ein Bauherr, der ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet, riskiert neben empfindlichen Bußgeldern den Abriss des Gebäudes. Die Baugenehmigung ist

  • zeitlich befristet (drei Jahre),

  • mit Auflagen verbunden und

  • muss auf der Baustelle verfügbar sein.

Ob Sie eine Baugenehmigung erhalten hängt in der Regel nicht nur davon ab, ob sie auf einem Grundstück mit Baurecht, also auf Bauland bauen. Dies ist nur eine von vielen Voraussetzungen, der Ihr Vorhaben bedarf.

Auch die Einhaltung der durch B-Plan (Bebauungsplan), BauNVO (Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke) und Landesbauordnung vorgeschriebenen Richtlinien zu

  • Sicherheit,

  • Wärmeschutz,

  • Abstandsflächen,

  • Grenzbebauung,

  • Nutzungsart und -maß

ist Voraussetzung für die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens.

Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung beträgt drei Jahre und erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung über ein Jahr unterbrochen worden ist.

Gut zu wissen:

Eine Baugenehmigung kann um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Dies ist auch rückwirkend möglich.

Grundsätzlich gilt: Jede Errichtung, Nutzungsänderung und Abbruchmaßnahme von Gebäuden oder Gebäudeteilen bedarf grundsätzlich einer baubehördlichen Genehmigung. Es gibt allerdings Vorhaben, die aufgrund ihrer Geringfügigkeit an städtebaulichem und wirtschaftlichem Gewicht genehmigungsfrei sein können.


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Welche Bauvorhaben sind genehmigungsfrei?

Welche Vorhaben genehmigungsfrei sind, regeln die Landesbauordnungen. Lesen Sie in Ihrer Landesbauordnung nach, welche Vorhaben genehmigungsfrei sind, denn diese können je nach Bundesland abweichen.

So können Wohngebäude mit bis zu drei Vollgeschossen von der Genehmigung befreit werden, wenn sie innerhalb eines amtlichen Bebauungsplanes oder eines Vorhaben- und Erschließungsplanes liegen, die Erschließung gesichert ist und von der Bauaufsichtsbehörde keine Erklärung vorliegt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss.

In Niedersachsen (NBauO) bedürfen zum Beispiel Wohngebäude geringer Höhe sowie Nebengebäude und Nebenanlagen keiner Genehmigung, wenn sie innerhalb eines qualifizierten B-Planes mit der Festsetzung als Wohngebiet errichtet werden.

Bei genehmigungsfreien Bauvorhaben gilt dort das "Anzeigeverfahren für genehmigungsfreie Vorhaben im Innenbereich". Das bedeutet, Sie müssen Ihr Vorhaben lediglich anzeigen und dazu nur wenige Bauvorlagen einreichen.

Genehmigungsverfahren und das Warten auf einen Bescheid fallen weg. Wird das Anzeigeverfahren gewählt, muss der Bauherr einen qualifizierten Entwurfsverfasser (einen Architekten oder Ingenieur) mit der Ausfertigung der Bauvorlagen beauftragen.
 
Ebenfalls genehmigungsfrei können nach NBauO beispielsweise folgende Bauvorhaben sein:

  • Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toilettenhäuschen und Feuerstätten, wenn diese Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum einnehmen und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen.

  • Carports und Garagen mit notwendigen Einstellplätzen und nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum – jedoch nur, wenn die Einstellplätze genehmigt oder nach § 69 a NBauO genehmigungsfrei sind.

  • Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren in und an Dach- und Außenwandflächen.

  • Einfriedungen (zum Beispiel Grenzzäune) bis 1,80 m Höhe über der Geländeoberfläche.

  • Wasserbecken bis 100 m² Beckenfläche.

Wichtig:

Bedenken Sie bitte, dass auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen den Anforderungen des öffentlichen Baurechtes unterliegen. So kann zum Beispiel die Lage eines Geräteschuppens auf Ihrem Grundstück durch Festsetzungen eines Bebauungsplanes eingeschränkt sein. Auch Abstandsvorschriften müssen Sie beachten! 

Welche Unterlagen werden für ein Anzeigeverfahren benötigt?

Im Gegensatz zum Bauantrag müssen bei einem Anzeigeverfahren die einzureichenden Unterlagen nicht so umfangreich sein. Hier ein Beispiel, was bei Anzeigeverfahren vorzulegen ist:

Einzureichende Unterlagen Anzahl der Ausführungen
Mitteilung des Bauherrn über die beabsichtigte Baumaßnahme 1-fach
Entwurf, ausgenommen bautechnische Nachweise 2-fach
Erklärung des Entwurfsverfassers 1-fach
Erklärung von Sachverständigen (Statik, Schall- und Wärmeschutz) 1-fach
Erhebungsbogen für Bautätigkeit 1-fach

Auch wenn für bestimmte Bauvorhaben keine konkrete Baugenehmigung vorliegen muss, so muss nach Fertigstellung des Vorhabens das errichtete Gebäude allgemeine baurechtliche Bestimmungen erfüllen. Dazu gehören

  • die Bestätigung des Prüfingenieurs für Baustatik,

  • eine Bescheinigung des Bezirksschornsteinfegermeisters über die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen sowie

  • eine Bestätigung des Bauleiters, dass das Bauvorhaben entsprechend den eingereichten Bauvorlagen ausgeführt wurde.

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