Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters

Rechtsanwalt Serkan Kirli

Oft haben Mieter ein Interesse daran, einen Teil ihrer Mietwohnung einem Dritten zu vermieten. Überlassen Mieter dritten Personen den Gebrauch der Wohnung oder einen Bereich der Wohnung zur entgeltlichen Nutzung, dann liegt ein Untermietverhältnis vor.


Wer seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will - egal ob gegen Geld oder umsonst - braucht dazu die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB).

Freunde beim Umzug

Soll die Wohnung untervermietet werden, muss dies mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Nur in Ausnahmefällen ist diese Erlaubnis bereits ausdrücklich im Mietvertrag geregelt. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar. Hiergegen kann der Vermieter rechtlich vorgehen.

Er kann gegebenenfalls nach Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB) und schließlich das Mietverhältnis auch fristlos kündigen (§ 543 BGB). Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen.

Hierfür reicht unter Umständen schon das Vorhandensein eines Namensschilds des Untermieters an Klingelbrett, Briefkasten oder Tür, oder die Aussage von Nachbarn.

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Mieter kann Anspruch auf Untervermietung haben

Lässt sich ein Mieter die Untervermietung nicht genehmigen, dann verletzt er seine vertraglichen Pflichten gegenüber seinem Vermieter. Dies gilt selbst dann, wenn er im Ergebnis einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis hat. Einen solchen Anspruch hat der Mieter in der Regel dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht.

Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist (Beispiel: Kostenreduzierung bei Vorliegen einer doppelten Haushaltsführung oder Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltszahlungen).

Neben wirtschaftlichen Gründen können auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht kommen.

Nicht jede unerlaubte Untervermietung berechtigt Vermieter zur Kündigung


Ob unerlaubte Untervermietung zur Kündigung führt, variiert je nach Einzelfall.

Ob die ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgte Untervermietung den Vermieter zur Kündigung berechtigt, ist immer im Einzelfall zu prüfen (BGH, Urt. v. 2.2.2011, AZ: VIII ZR 74/10). Eine auf die unerlaubte Untervermietung gestützte Kündigung kann nämlich rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis zur Untervermietung gefragt hatte.

In der angegebenen Entscheidung des BGH mietete eine Studentin eine Wohnung. Aus Kostengründen wollte die Mieterin jeweils ein Zimmer weiter vermieten. Laut Mietvertrag war eine Untervermietung ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht gestattet. Unter der Klausel „Sonstige Vereinbarungen" wurde aber die Einwilligung gleich für bestimmte Untermieter erteilt: „Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforderlich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau ..., Frau ..."

Auch der Wechsel eines Untermieters muss neu genehmigt werden

Später stand ein Untermieterwechsel bevor. Daraufhin bat die Mieterin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an eine andere Person. Die Vermieter verweigerten die Einwilligung zum Untervermieterwechsel mit der Begründung, dass sie kein berechtigtes Interesse der Mieterin an einem Untermietverhältnis erkennen können. Die Mieterin nahm ab Februar 2008 die neue Untermieterin in der Wohnung auf und erhob gegen die Vermieter Klage auf Zustimmung. Mit Erfolg, die Mieterin gewann in dem Rechtsstreit. Ungefähr ein dreiviertel Jahr später bat die Mieterin schriftlich erneut um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers, nunmehr wiederum an eine andere Person. Nachdem die Vermieter die Erteilung der Erlaubnis wiederum vom berechtigten Interesse der Mieterin an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Mieterin Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung erhoben.

Die Vermieter kündigten wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und sprachen hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Sie verlangten im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Für den BGH war diese Kündigung durch den Vermieter rechtsmissbräuchlich: Durch die Klausel im Mietvertrag hatte die Mieterin einen Anspruch auf Untervermietung. Ein "berechtigtes Interesse" für die weitere Untervermietung musste sie daher nicht erneut vortragen. Da der Vermieter keine Bedenken gegen die vorgeschlagene neue Untermieterin vorbringen konnte, hätte er die Genehmigung erteilen müssen.

Vermieter kann Personen von der Untervermietung ausschließen

Die Entscheidung des BGH bringt in gewisser Weise Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter. Will ein Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung auf konkrete Personen beschränken, dann muss er gut begründen, warum die Untervermietung an bestimmte andere Personen unzumutbar für ihn ist. 

Als Verweigerungsgründe kommen in Betracht:

  • persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern,
  • nicht vertragsgemäßer Gebrauch der zu überlassenden Sache,
  • Änderung des Vertragszwecks,
  • Wettbewerb des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern,
  • Überbelegung des untervermieteten Raums.

Schadensersatz bei grundloser Verweigerung der Erlaubnis

Zu beachten ist, dass sich der Vermieter wegen unterbliebener Einwilligung bzw. Zustimmung gegenüber dem Mieter aus entgangenem Gewinn schadensersatzpflichtig machen kann. Für den Mieter ist es empfehlenswert, sich vom vorgesehenen Untermieter die Absicht, einen Teil der Wohnung vom angegebenen Termin an zu einem bestimmten Mietzins anzumieten, schriftlich bestätigen zu lassen. Soweit aufgrund der unberechtigten Erlaubnisverweigerung des Vermieters Einnahmen durch die Untervermietung entgangen sind, kann der Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen (Vgl. BayObLG, 1. Zivilsenat, Beschluss vom 26.4.95, RE-Miet 3/94).

Ihr Rechtsanwalt Serkan Kirli

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