Zweckentfremdungsverbot: 100.000 Euro Geldbuße bei Regelverstoß

Die wichtigsten Informationen für Eigentümer & Mieter

In Kürze gilt in Berlin ein verschärftes Gesetz zum Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Wer dann ohne behördliche Genehmigung seine Wohnung über Internetplattformen wie Airbnb an Touristen vermietet, muss mit hohen Strafen rechnen.


Am 17. März 2016 hat das Abgeordnetenhaus in Berlin das Gesetz zur Änderung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes beschlossen. Die Neuregelung wird voraussichtlich im April in Kraft treten. Sie verschärft das seit 2014 geltende Berliner Zweckentfremdungsverbotgesetz (ZwVbG), das die Vermietung von privatem Wohnraum an Feriengäste unterbinden soll.

Die Kernpunkte des neuen Gesetzes

  • Alle Ferienwohnungen, die nach dem 30. April 2016 ohne Genehmigung des zuständigen Bezirksamts vermietet werden, sind illegal.
  • Die Frist der sogenannten Genehmigungsfiktion wird vom 1. Mai 2016 auf den 1. Mai 2018 verschoben. Genehmigungsanträge, die bis zu diesem Termin von den Behörden nicht bearbeitet wurden, gelten automatisch als erteilt.
  • Wer gegen das Gesetz verstößt, muss mit Geldbußen von bis zu 100.000 Euro statt wie bisher 50.000 Euro rechnen. Das betrifft sowohl die Anbieter von nicht genehmigten Ferienwohnungen als auch die Onlinevermittler wie Airbnb und Co, falls sie Angebote von illegalen Ferienwohnungen nicht nach Aufforderung der Behörden von ihren Internetseiten entfernen.
  • Die Vermittlungsplattformen werden verpflichtet, Auskünfte über Ferienwohnungsanbieter zu erteilen. Dies gilt, sofern die Behörden Daten zu zweckentfremdeten Wohnungen nicht auf andere Weise ermitteln können, z.B. weil im Inserat keine Adresse angegeben ist.

Konsequenzen für Eigentümer und Mieter, die Ferienwohnungen anbieten


Wer seine Wohnung an Feriengäste vermietet, braucht eine Genehmigung des Bezirksamtes.

Um weiterhin legal eine Wohnung an Feriengäste zu vermieten, bleibt nach dem 30. April 2016 nur noch der Weg über einen Genehmigungsantrag beim Bezirksamt. Das Formular gibt es zum Download auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt. Es macht dabei keinen Unterschied, ob der Ferienwohnungsanbieter selbst Eigentümer der Wohnung ist, oder ob er als Mieter an Feriengäste untervermieten will.

Die Aussichten auf eine Genehmigung dürften gering sein. Sogar noch nach der Verabschiedung des Gesetzes hatten sich Manager von Airbnb bei der Senatsverwaltung für eine Lockerung der Regeln eingesetzt: Dies wurde abgelehnt.

Was Mieter außerdem beachten müssen

Wer eine gemietete Wohnung oder Teile davon für Touristen anbieten will, braucht dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters. Das gilt nicht nur für Berlin, sondern bundesweit. Die allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht aus. Das Landgericht Berlin hat die fristlose Kündigung eines Mieters bestätigt, der seine Wohnung trotz Abmahnung weiter über Airbnb angeboten hatte.

Das Finanzamt kassiert


Die Einnahmen aus der Vermietung müssen in der Steuererklärung angeben werden.

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung an Feriengäste gehören in jedem Fall in die Einkommenssteuererklärung. Von den Einnahmen können eigene Aufwendungen abgezogen werden. Dazu zählen zum Beispiel die anteilige Miete oder Handwerkerleistungen. Im Falle eines Gewinns müssen möglicherweise Steuern gezahlt werden. Bei einer Untervermietung in größerem Stil oder mit Sonderleistungen wie etwa Frühstück, kann auch Gewerbesteuer fällig werden. Außerdem muss für jede Übernachtung in Berlin die sogenannte City Tax von fünf Prozent ans Finanzamt abgeführt werden. Diese Übernachtungssteuer gibt es auch in anderen Städten und Gemeinden, zum Beispiel in Bremen und Hamburg.

Die Rechtslage außerhalb Berlins

Auch in anderen Bundesländern darf privater Wohnraum nicht uneingeschränkt an Feriengäste vermietet werden. In Hamburg beispielsweise gilt ebenfalls ein Zweckentfremdungsverbot. Danach ist die zeitweilige Vermietung nur erlaubt, wenn der Anbieter seine Wohnung für mehr als die Hälfte des Jahres selbst nutzt oder bei ganzjähriger Nutzung weniger als die Hälfte der Fläche untervermietet. In der Hansestadt müssen Airbnb und andere Plattformen illegale Angebote von ihren Internetseiten entfernen und gegebenenfalls Auskünfte erteilen, wenn die Behörden dies verlangen.

Innerhalb der Flächenländer sind die rechtlichen Bestimmungen für die verschiedenen Städte nicht einheitlich. In Nordrhein-Westfalen gelten beispielsweise drei verschiedene Verordnungen für Dortmund, Münster, Köln und Bonn. Wer seine Wohnung an Touristen untervermieten möchte, muss sich deshalb immer nach der lokal gültigen Rechtslage erkundigen.

Hintergrund des Berliner Zweckentfremdungsverbots

Der Berliner Wohnungsmarkt ist angespannt. Einen Grund dafür sieht der Senat in der Zweckentfremdung von Wohnraum, zum Beispiel für gewerbliche Nutzung oder zur Vermietung an Feriengäste. Vor allem in touristisch besonders beliebten Bezirken wie Berlin-Mitte hat sich in den vergangenen Jahren die Vermietung von Privatwohnungen an zahlende Gäste stark verbreitet. Vermittlungsportale wie Airbnb, 9flats oder Wimdu beförderten diese Entwicklung. Viele Wohnungen wurden nicht nur gelegentlich, sondern dauerhaft für die Vermietung an Touristen genutzt. Durch das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) sollen die Ferienwohnungen wieder zu regulärem Wohnraum werden.

Das Gesetz von 2014 sah eine Übergangsfrist für bestehende Ferienwohnungen vor. Wer seine Ferienunterkunft bis zum 31. Juli 2014 bei den Bezirksbehörden gemeldet hatte, durfte sie zunächst für zwei Jahre weiterführen. Nach offiziellen Angaben wurden rund 6.300 Unterkünfte gemeldet. Mit Ablauf zum 30. April 2016 setzt nun die Genehmigungspflicht ein. Allerdings hatte das Gesetz für die Bearbeitungsdauer der Genehmigungsanträge bei den Bezirksämtern eine Obergrenze von 14 Wochen gesetzt. Wird sie von den Behörden überschritten, gilt die Genehmigung automatisch als erteilt. Diese sogenannte Genehmigungsfiktion sollte ursprünglich ab dem 1. Mai 2016 gelten. Die Behörden befürchteten für dieses Frühjahr eine Flut von Anträgen, die nicht fristgerecht bearbeitet werden könnten. Dies war einer der Anlässe für die Neufassung des Gesetzes. Im neuen Gesetz gilt die Genehmigungsfiktion erst ab dem 1. Mai 2018.

 

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