Immobilienindex - Expertenkommentar

Wie ist die Stimmung in der Immobilienbranche? Mit einem Wort: bombig. Woher ich das weiß? Zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat ImmobilienScout24 vor kurzem eine Branchenumfrage zur Einschätzung der aktuellen Marktlage am deutschen Immobilienmarkt durchgeführt. Die Branche kann sich freuen, denn seit acht Jahren sind sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise für Immobilien beständig gestiegen. Dieser „Superzyklus“ beschert der Immobilienbranche gute Gewinne und entsprechend bewerten 89,4 Prozent der befragten Immobilienunternehmen die Marktlage als hervorragend.

Bei der Branchenumfrage wurde natürlich auch nach den Zukunftsaussichten gefragt. Erwarten die Player am Immobilienmarkt eine weiterhin positive Entwicklung? Der Blick in die Zukunft ist ein wenig eingetrübt – und zwar zum dritten Mal in Folge. Es schauen nur noch 32,4 Prozent der Befragten positiv in die Zukunft. Noch ist die Stimmung positiv, die Erwartungen gehen aber davon aus, dass es kaum weiteres Steigerungspotenzial gibt. Im Handel und bei den Projektentwicklern sind die Zukunftserwartungen sogar negativ. Die Branche geht also davon aus, dass sich der aktuelle Superzyklus dem Ende zuneigt.

Ein Grund für die leicht verzagten Zukunftsprognosen könnte die erwartete Zinswende sein. Aktuell liegt der Zinssatz für Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren bei rund 1,75 Prozent. Knapp 45 Prozent der Befragten rechnet mit einem Anstieg auf 2,00 Prozent im Durchschnitt des Jahres 2019. Weitere 42 Prozent rechnen sogar mit einem Anstieg auf 2,25 Prozent. Eine Steigerung um 0,5 Prozent würde die Finanzierung von Immobilien um mehr als 28 Prozent verteuern. Das ist eine ganze Menge, wenn man vom heutigen, niedrigen Niveau ausgeht. Vor allem für Anleger stellt sich dann die Frage, ob Investitionen noch vorteilhaft sind oder Alternativen nicht attraktiver wären.

Die Europäische Zentralbank hat auf ihrer Zinssitzung im Juni angedeutet, wie die weitere Geldpolitik aussehen wird: Die monatlichen Anleihenkäufe werden ab Oktober 2018 auf ein Volumen von monatlich 15 Milliarden Dollar halbiert und dann zum Jahresende komplett beendet – drei Jahre und neun Monate nach deren Start im März 2015. Mit einem Ende der Nullzinspolitik ist dann vermutlich im Sommer oder Herbst 2019 zu rechnen.

Bisher deutete bei der Entwicklung der von ImmobilienScout24 berechneten Wohnimmobilienindizes wenig auf eine Umkehr des positiven Trends hin. In Bezug auf die aktuelle Auswertung der Angebotspreise in Deutschland und den fünf größten Metropolen (Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main) gibt es allerdings erste Anzeichen für eine langsame Trendabschwächung.

Die Preise für Bestandsimmobilien steigen kontinuierlich an. Anders sieht es bei den Preisen für neugebaute Eigentumswohnungen aus: Hier gibt es erstmals seit Jahren in Hamburg eine Stagnation und in Köln sogar ein Rückgang der Neubaupreise.

Noch ist nicht klar, ob es sich hierbei um regionale Phänomene handelt oder erste Anzeichen für eine langfristige Umkehr des Wachstumstrends im gesamten Bundesgebiet. Ich vermute, dass die Branche bereits ein langsames Auslaufen des Immobilien-Superzyklus erwartet und dies entsprechend einpreist. Der psychologische Effekt solcher Erwartungen hat einen großen Einfluss auf die tatsächliche Marktentwicklung. Das konnte der amerikanische Nobelpreisträger Robert Shiller für den amerikanischen Immobilienmarkt nachweisen. Der Yale-Professor ist vor allem für sein Buch über den „irrationalen Überschwang“ bekannt, der die Dotcom-Blase am Beginn des Millenniums und die Immobilienkrise im Jahr 2007 auslöste. Auch hat er mit dem S&P-Case-Shiller-Preis-Index den maßgeblichen US-Immobilienindex entwickelt.

Wir beobachten den Markt weiterhin für Sie – und ich finde es äußerst spannend, ob und in welcher Form sich die psychologischen Effekte in den kommenden Monaten in den Preisindizes niederschlagen.

Ihr Jan Hebecker

Jan Hebecker leitet den Bereich Daten & Märkte bei ImmobilienScout24. Gemeinsam mit seinem Team kümmert er sich um die Aufbereitung und Analyse des täglich anfallenden Datenmeers. Mithilfe modernster statistischer Methoden und innovativer Technologien werden dabei aus einfachen Klicks auf dem Portal wertvolle Marktinformationen. ImmobilienScout24 stellt diese Daten der Öffentlichkeit zur Verfügung, um einen Beitrag zur Transparenz im deutschen Immobilienmarkt zu leisten.