ImmoScout24 WohnBarometer

Das Wichtigste im Überblick:

• Die Nachfrage nach Wohneigentum geht im ersten Quartal zurück – trotz kurzfristigem Anstieg im März (+7 Prozent in den Top-5-Metropolen).
  
• Die Preisdynamik nimmt ab, mit Ausnahme von Bestandswohnungen, wo die Kaufpreise mit +1,4 Prozent stärker als im Vorquartal steigen.
  
• Neubaupreise bleiben auf Niveau des Vorquartals, während einzelne Städte wie Leipzig (+2,1 Prozent) leichte Impulse setzen.
  

Der deutsche Immobilienkaufmarkt startet 2026 mit stabilen Preisen, die Stimmung bleibt jedoch verhalten. Erste Erholungstendenzen zeigen sich vor allem bei Bestandswohnungen, gleichzeitig dämpfen wirtschaftliche Unsicherheit und geopolitische Spannungen die Nachfrage.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Viele Kaufinteressierte warten derzeit wegen der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten ab“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Der Nachfrageanstieg im März ist aus unserer Sicht kurzfristig zur Sicherung noch niedrigerer Zinsen. Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Preise.

Die Nachfrage nach Wohneigentum sinkt im ersten Quartal 2026 insgesamt. Im Vergleich zum Vorquartal gehen die Anfragen für Wohneigentum in den Metropolen um rund 8 Prozent und in deren Umland um 5Prozent zurück. Auch in den kreisfreien Städten und im ländlichen Raum sinkt die Nachfrage jeweils um 8 Prozent.

Zum Quartalsende setzt jedoch eine klare Gegenbewegung ein. In den fünf größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main ist die Nachfrage im März um rund 7 Prozent angestiegen. Ein Grund dafür dürfte sein, dass viele Kaufinteressierte noch das aktuelle Zinsniveau nutzen wollen.

Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand steigen deutschlandweit im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent auf 2.610 Euro pro Quadratmeter. In den acht größten Metropolen fällt der Anstieg mit durchschnittlich +1,1 Prozent etwas geringer aus.

Die stärksten Preiszuwächse zeigen sich in den günstigeren Metropolen: In Leipzig steigen die Kaufpreise um +1,4 Prozent auf 3.034 Euro pro Quadratmeter und in Köln um +2,3 Prozent auf 4.441 Euro. Auch in Berlinsteigen die Preise mit +1,1 Prozent spürbar. Die geringste Preisentwicklung zeigt sich in München mit einem Plus von 0,3 Prozent – allerdings auf 8.288 Euro pro Quadratmeter, dem höchsten Preisniveau aller Metropolen.

Im Jahresvergleich sind die dynamischsten Preisentwicklungen ebenfalls in Köln (+6,5 Prozent), Leipzig (+5,5 Prozent) und Berlin (+5,4 Prozent). Die schwächste Entwicklung zeigt sich in Stuttgart mit einem Plus von 0,9 Prozent.

Im Neubau bleiben die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im bundesweiten Schnitt mit +0,1 Prozent aufdem Niveau des Vorquartals (4.139 Euro pro Quadratmeter). In den Metropolen ist etwas mehr Dynamik zu beobachten (+0,8 Prozent).

Ein starkes Wachstum der Kaufpreise zeigt sich in Leipzig (+2,1 Prozent). Auch in Frankfurt am Main steigen die Preise mit +1,3 Prozent auf 7.362 Euro pro Quadratmeter. In Düsseldorf fällt der Zuwachs mit +1,5 Prozent ebenfalls überdurchschnittlich aus. Nahezu seitwärts entwickeln sich dagegen die Preise in Köln, München und Stuttgart mit jeweils +0,2 Prozent. In Berlin bleiben die Preise im Vergleich zum Vorquartal unverändert.

Leipzig zeigt auch im Jahresvergleich mit +5,2 Prozent den stärksten Anstieg der Kaufpreise, gefolgt von Hamburg (+4,8 Prozent) und Köln (+4,4 Prozent).

Die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand entwickeln sich im ersten Quartal 2026 insgesamt stabil. In der gesamtdeutschen Betrachtung steigen die Preise leicht um +0,8 Prozent. In den Metropolen ist wenig Bewegung. Nur in München erreicht die Preisentwicklung mit +0,8 Prozent das Niveau des Bundesdurchschnitts. Im Jahresvergleich gibt es ein Wachstum von +3,4 Prozent in Hamburg und Leipzig.

Im Neubau legen die Hauspreise deutschlandweit eine Pause ein (-0,1 Prozent). In Köln sind die Hauspreise mit +1,6 Prozent am stärksten innerhalb eines Quartals gestiegen. In den übrigen Metropolen bleibt die Preisentwicklung in einer Spanne zwischen -0,2 und +0,4 Prozent. Im Jahresvergleich steigen die Kaufpreise am stärksten in Berlin (+5,0 Prozent) und Hamburg (+3,5 Prozent), während sie in Frankfurt am Main zurückgehen (-1,5 Prozent).

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im erstenQuartal 2026.

Im ersten Quartal 2026 geht die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter leicht zurück, während sich die Angebotsmieten bundesweit und in den Metropolen kaum verändern. Wirtschaftliche Unsicherheit sorgt dabei für mehr Zurückhaltung bei Mietsuchenden. Das zeigt das aktuelle WohnBarometer von ImmoScout24.

Das Wichtigste im Überblick:

• Nachfrage nach Mietwohnungen sinkt im ersten Quartal um 3 bis 4 Prozent – in kreisfreien Städten, dem Umland der Metropolen und im ländlichen Raum.
  
•  Angebotsmieten steigen bundesweit moderat: im Bestand um +1,3 Prozent, im Neubau um +0,8 Prozent.
  
•  Mietwachstum bei Bestandswohnungen in Großstädten flacht ab – meist unter 1 Prozent, Ausnahme Frankfurt am Main mit +1,4 Prozent.
  
•  Zuwächse bei Neubaumieten vor allem in München, Düsseldorf und Leipzig (jeweils über 1 Prozent) – in den übrigen Großstädten kaum Veränderung.

Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24:

Der Druck auf den Mietmarkt lässt nach, auch weil viele Suchende aktuell zurückhaltender agieren. Dennoch bleiben Nachfrage und Bedarf hoch“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Zugleich zeigt sich: Wird ein bestimmtes Mietniveau überschritten, geht die Nachfrage deutlich zurück. Mehr Angebot und weniger Nachfrage führen dazu, dass die Mieten langsamer steigen und klassische Marktmechanismen greifen.

Nach dem deutlichen Rückgang im vierten Quartal 2025 setzt sich die Abschwächung der Mietnachfrage zu Jahresbeginn fort. Im Vergleich zum Vorquartal sinkt die Nachfrage in kreisfreien Städten und im ländlichen Raum um jeweils 3 Prozent, im Umland der Metropolen um 4 Prozent. In den acht Metropolen zeigt sich hingegen eine leichte Belebung (+1 Prozent).

Im Jahresvergleich bleibt der Rückgang deutlich: In den Metropolen liegt die Nachfrage 14 Prozent unter dem Vorjahresniveau, im Umland 12 Prozent und in kreisfreien Städten 11 Prozent. Im ländlichen Raum beträgt das Minus 7 Prozent. Trotz dieser Entwicklung bewegt sich die Nachfrage weiterhin deutlich über dem Niveau von vor fünf Jahren. So ist die Nachfrage in den Metropolen 43 Prozent höher als im ersten Quartal 2021.

Ab einer gewissen Miete pro Quadratmeter geht die Nachfrage erheblich zurück. Das zeigt eine Auswertung am Beispiel München. Wohnungen, die in der bayrischen Landeshauptstadt für 20 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, erhalten 10 Prozent weniger Anfragen als Wohnungen, die für 16 Euro pro Quadratmeter zu vermieten sind. Bei einem Quadratmeterpreis von 27 Euro sind es bereits 49 Prozent weniger Anfragen.

Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen steigen im ersten Quartal 2026 bundesweit um 1,3 Prozent auf durchschnittlich 9,00 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergibt sich ein Plus von 4,5 Prozent.

In den acht größten deutschen Metropolen fällt die Dynamik schwächer aus: München bleibt mit 20,01 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt, verzeichnet jedoch mit +0,4 Prozent den geringsten Anstieg der Angebotsmieten. Stuttgart folgt mit 15,23 Euro pro Quadratmeter und einem Quartalszuwachs von 0,5 Prozent. Frankfurt am Main landet mit 15,08 Euro pro Quadratmeter und einem Plus von 1,4 Prozent auf Platz drei. Damit zeigt die Main-Metropole ein überdurchschnittliches Mietwachstum. 

In den anderen fünf Metropolen bewegen sich die Angebotsmieten mit einem Plus von 0,5 bis 0,9 Prozentseitwärts. Im Jahresvergleich legen sie – wie schon im Quartalsvergleich – in Frankfurt am Main am stärksten zu (+5,2 Prozent). Köln (13,12 Euro/m2) und Stuttgart (15,23 Euro/m²) verzeichnen mit 4,6 beziehungsweise 4,3Prozent Jahressteigerungen auf dem Niveau der bundesweiten Entwicklung.

Bei Neubauwohnungen steigen die Angebotsmieten bundesweit im Quartalsvergleich um 0,8 Prozent auf 13,21 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich bedeutet das ein Plus von 3,0 Prozent.

München legt um 1,8 Prozent zu. Die Angebotsmiete für eine Wohnung im Neubau liegt nun bei 27 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin teuer ist es auch in Berlin, das nach einem minimalen Rückgang von 0,1 Prozent knapp unter der 21-Euro-Marke landet. Frankfurt am Main verzeichnet einen leichten Anstieg von +0,6 Prozent und landet mit 18,95 Euro pro Quadratmeter wie im Bestand auf Platz drei. Die stärkste Jahresentwicklung zeigt sich in Düsseldorf mit +5,5 Prozent auf 18,34 Euro pro Quadratmeter, während Hamburg mit +1,9 Prozent den geringsten Jahresanstieg verzeichnet. Leipzig bleibt trotz Mietanstieg von 1,2 Prozent im Quartalsvergleich und 3,7 Prozent im Jahresvergleich die günstigste Metropole mit einer Angebotsmiete von 13,90 Euro pro Quadratmeter.

Das ImmoScout24 WohnBarometer ist der Marktreport zur Entwicklung des Immobilienmarkts. Herausgeber ist ImmoScout24: Deutschlands führende Online-Plattform für Wohnimmobilien. Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt die Preisentwicklung in realen Angebotspreisen wieder. Die Datenbasis umfasst über 8,5 Millionen Inserate der letzten fünf Jahre auf ImmoScout24. Die Werte werden für Referenzobjekte für den jeweils betrachteten Immobilientyp durch einen Algorithmus aus dem Bereich des maschinellen Lernens ermittelt. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. Die Kategorie Neubau enthält alle Angebote mit einem Baualter von maximal zwei Jahren zum jeweiligen Bestimmungszeitpunkt. Die aktuellen Angebotskaufpreise beziehen sich immer auf den letzten Datenpunkt im Marktreport und stehen damit für den Angebotspreis im vierten Quartal 2025.