Gewerbeimmobilienindex GIMX 2020
Aktuelle Preisentwicklung Büroflächen
Die Gewerbemieten zeigen sich bislang weitgehend unbeeindruckt von der Corona-Pandemie. Dies zeigen die Ergebnisse des Mietpreisindex für Gewerbeflächen (GIMX) für das erste Halbjahr 2020, den ImmoScout24 Gewerbe zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt. Während sich die Mietpreise auf dem Büromarkt trotz Kontakteinschränkungen und zunehmenden Homeoffice-Regelungen stabil entwickeln, differenziert sich der Einzelhandelsmarkt weiter aus.
Trotz Homeoffice-Regelungen keine Einbrüche bei Büromieten
Infolge der Kontakteinschränkungen zur Eindämmung der Corona-Pandemie schickten zahlreiche Unternehmen ihre Mitarbeiter ins Homeoffice. Auf die angebotenen Büromieten wirkte sich das bislang nicht aus. Neun von zwölf der untersuchten Großstädte wiesen für die Angebotsmieten Zuwächse von mehr als zwei Prozent für das erste Halbjahr 2020 aus. Besonders stark wuchsen die Büromieten in Köln (+7,1 Prozent), Leipzig (+5,8 Prozent) und München (+4,6 Prozent). Dicht dahinter folgen Frankfurt am Main (+3,2 Prozent), Hannover (+2,9 Prozent), Stuttgart sowie Essen (jeweils +2,8 Prozent), Hamburg (+2,5 Prozent) und Berlin (+2,1 Prozent). Während Düsseldorf mit 1,3 Prozent eine vergleichsweise moderate Entwicklung für das erste Halbjahr 2020 aufwies, stagnierte in Dresden das Mietniveau für Büroimmobilien bei einer Preisentwicklung von 0,2 Prozent. Ausgenommen von der positiven Entwicklung ist Dortmund. Hier sanken die Büromieten im ersten Halbjahr 2020 geringfügig um 1,2 Prozent. Betrachtet wurde jeweils das halbjährliche Wachstum der Büromieten.
Ein Quartalsvergleich zeigt, dass die hohen Zuwächse im ersten Halbjahr 2020 vor allem durch das starke erste Quartal getragen werden. Im zweiten Quartal stagnierten die Angebotsmieten mit regionalen Abweichungen. Ein nachhaltiger Einbruch durch die Folgen der Corona-Pandemie ist bisher nicht erkennbar. Stuttgart (-4,6 Prozent), München (-0,1 Prozent) und Hamburg (-0,3 Prozent) wiesen im zweiten Quartal 2020 leichte Rückgänge der Mieten auf. In Düsseldorf (0,3 Prozent), Köln (0,2 Prozent) und Dortmund (0,3 Prozent) stagnierten die Mieten. In Dortmund erfolgte nach einem Anstieg im Vorjahr eine Preisanpassung im ersten Quartal 2020 (-2,5 Prozent).
Rechnet man das Wachstum vom ersten Halbjahr 2020 auf ein Jahr hoch, würde sich für neun der zwölf betrachteten Städte ein stärkeres Mietpreiswachstum als im Durchschnitt der letzten 10 Jahre ergeben. So weist Berlin eine jährliche Wachstumsrate seit 2010 von 5,7 Prozent auf. In Leipzig (3,4 Prozent), München (3,2 Prozent), Stuttgart (3,2 Prozent) und Köln (3,0 Prozent) liegen die jährlichen Wachstumsraten seit 2010 über drei Prozent. In Essen ist die jährliche Wachstumsrate seit 2010 mit 0,5 Prozent am niedrigsten.
Die Entwicklung des Büromarkts mag mit Blick auf den wirtschaftlichen Einbruch überraschen. Doch die Corona-Pandemie hat den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2020 deutlich schwächer getroffen, als zunächst erwartet. Das liegt vor allem daran, dass Deutschland im Vergleich zu vielen europäischen Nachbarländern relativ gut durch die Krise gekommen ist. Bisher zeigt sich vor allem der Büroimmobilienmarkt bis auf regionale Ausnahmen recht stabil. Ein Einbruch der Mieten ist laut unseren Daten auch im zweiten Quartal 2020 ausgeblieben. Ob die Folgen der Corona-Pandemie den Bedarf und die Anforderungen an Gewerbeimmobilien langfristig und strukturell verändern, müssen wir abwarten.
Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24
Hier sind die Büromieten am teuersten
Durchschnittsmieten von Büroimmobilien im 10 Jahresvergleich
Mietpreisentwicklung im Detail
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Methodik des GIMX
Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt von ImmoScout24 Gewerbe und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Er wird auf Basis eines hedonischen Modells berechnet, das vom IW speziell für Gewerbeflächen entwickelt wurde. Hierbei werden strukturelle Verzerrungen wie etwa die Veränderung von Objektqualitäten minimiert, so dass im Index nur tatsächliche Preisveränderungen ausgewiesen werden. Zu Beginn des Jahres 2020 wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt. Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. Um auf veränderten Einfluss von Objekteigenschaften reagieren zu können, wurde die Index-Berechnung auf ein sogenanntes Adjacent-Modell umgestellt (separate Schätzung für benachbarte Perioden). Die aktuelle Indexreihe ist daher nicht mit den vorherigen Indexreihen vergleichbar, aber in sich im Zeitverlauf konsistent. Als Grundlage dienen die Angebotsmieten von Büro- und Einzelhandelsflächen, die über ImmoScout24 Gewerbe vermarktet werden. Es wird die Mietpreisentwicklung in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Dortmund, Dresden, Essen, Bremen und Leipzig dargestellt. Die Punktschätzer für Einzelhandelsimmobilien in Stuttgart, Dortmund, Essen und Hannover werden aufgrund der deutlich reduzierten Varianz der erklärenden Variablen nicht abgebildet.