Urteil Gewerbemietrecht

Häufig werden Gewerbemietverträge bereits vor Fertigstellung der Räume abgeschlossen – so zum Beispiel im Fall von Einkaufszentren. Die Verträge enthalten dann meistens eine Klausel, welche dem Vermieter ermöglicht, die Übergabe der Geschäftsfläche bei Bedarf nach hinten zu verschieben. Aus Vermietersicht ist eine entsprechende Klausel sinnvoll, da große Bauprojekte häufig nicht zum geplanten Termin fertig werden und er sich so gegen die Gefahr absichern kann, Entschädigungszahlungen leisten zu müssen.  

Der Vermieter eines Einkaufszentrums behielt sich gar das Recht vor, den Übergabetermin ohne zeitliche Begrenzung „aus welchen Gründen auch immer“ zu verschieben. Die Übergabe von Ladenflächen in einem Einkaufszentrum war ursprünglich für das Frühjahr 2005 geplant. Doch erst im September 2008 konnte der Mieter das Geschäft beziehen. 

Im Jahr 2015 wollte der Mieter das Vertragsverhältnis vorzeitig kündigen – der Mietvertrag sah eine Mindestmietdauer von zehn Jahren vor. Da der Vermieter den Kündigungsgrund nicht anerkannte, landete der Fall zur Prüfung beim Gericht. Sowohl das Land- als auch das Oberlandesgericht wiesen die Klage des Mieters zwar ab – gingen also davon aus, dass die Kündigung der Mieträume nicht wirksam war – stellten allerdings fest, dass eine Klausel, die keine zeitliche Begrenzung zur Übergabe der Mietsache enthält, rechtswidrig und damit unwirksam sei. Der Mieter ist dennoch bis 2018 an das Vertragsverhältnis gebunden. 

In seiner Begründung bezieht sich das Gericht auf §§ 308 Abs. 1 Nr. 1, 307 BGB, in denen geregelt ist, dass derjenige, der eine Leistung zu erbringen hat, sich dafür keine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist vorbehalten darf. Eine wirksame Klausel müsse daher zumindest den spätesten Übergabetermin innerhalb eines angemessenen Zeitraums enthalten.