Mietminderung bei Gewerberäumen

Defekte Heizung, Wasserschaden, Baulärm: Bei Mängeln an Büro- oder Praxisräumen haben auch Gewerbemieter ein grundsätzliches Recht auf Mietminderung, Mietrückbehalt oder Schadensersatz. Die Mängelrechte können allerdings per Vertrag eingeschränkt werden.

Drei Beispiele für Mängel in einem Gewerbemietraum:

• Es ist Winter und die Heizung im angemieteten Büro schafft es nicht über 15 Grad Celsius.
• Handwerker haben versehentlich eine Wasserleitung angebohrt, es kommt zu einem Wasserschaden, die EDV-Anlage wird schwer beschädigt.
• An der Straße wird gebaut, wegen unerträglichen Lärms müssen Gespräche mit Kunden verschoben werden.

Schon für einen Wohnungsmieter sind Situationen wie diese sehr ärgerlich. Für den gewerblichen Mieter können sie sogar geschäftsschädigend sein.

In allen drei Beispielen handelt es sich um Mängel an einem Mietobjekt, die dessen vertragsgemäße Nutzung als Büro oder Praxis einschränken oder sogar vorübergehend unmöglich machen. In solchen Fällen gewährt das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dem Mieter Mängelrechte wie Mietminderung, Mietrückbehalt und Schadensersatz.

Diese Rechte gelten grundsätzlich für Mieter von Gewerberäumen ebenso wie für Mieter von Wohnräumen. Bei der Gewerberaumvermietung können sie allerdings per Mietvertrag eingeschränkt werden. Hier besteht, wie auch in anderen Bereichen des Mietrechts, eine weitgehende – wenn auch nicht unbegrenzte – Freiheit bei der Vertragsgestaltung.

Gibt es im Gewerbemietvertrag für Geschäftsräume keine einschränkenden Klauseln zu Mängelrechten, dann gelten die gleichen „Spielregeln“ wie bei der Wohnungsmiete. Wohl am häufigsten machen Mieter vom Recht auf Mietminderung Gebrauch, das in § 536 BGB geregelt ist: Während des Zeitraums, in dem der Mangel besteht, wird weniger Miete überwiesen. Wie hoch der Abschlag sein darf, hängt von der Schwere des Mangels ab und ist ein häufiges Thema der Rechtsprechung. Beim Heizungsausfall im Winter beispielsweise liegen die Minderungsquoten zwischen 20 und 60 Prozent. Wichtig sind drei Voraussetzungen:

• Es handelt sich um eine erhebliche Einschränkung. Wer wegen eines Heizungsdefekts mal an einem Tag im dickeren Pullover am Schreibtisch arbeiten muss, dürfte kaum mit einer Mietminderung durchkommen.
• Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über den Schaden informieren.
• Der Schaden war dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter es „grob fahrlässig“ versäumt hat, sich vorab über den Zustand der Immobilie zu informieren. Deshalb: Augen auf bei der Bürobesichtigung!

Keine Rolle spielt, ob der Vermieter selbst für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. Auf Straßenbauarbeiten und damit verbundenen Lärm beispielsweise hat er keinen Einfluss, dennoch kann die Miete gemindert werden.

Mietrückbehalt ist ein Druckmittel, um den Vermieter zum Abstellen eines Mangels zu bewegen. Zum Beispiel, wenn er sich nicht innerhalb einer angemessenen Frist um das Heizungsproblem gekümmert hat. Wie bei der Mietminderung wird ein Teil der Miete einbehalten, allerdings mit einem entscheidenden Unterschied: Sobald der Mangel behoben, ist, muss der zurückgehaltene Teil nachgezahlt werden.

Auch wenn er ein Recht darauf hat, sind Mietminderung und Mietrückbehalt für den Gewerbemieter durchaus heikle Themen. Setzt er die Mietminderung oder den -rückbehalt zu hoch an, gerät er seinerseits mit den Mietzahlungen in Rückstand. Erreicht dieser die Höhe von zwei Monatsmieten, kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. In der Regel ist zu empfehlen, die Miete erst einmal unter Vorbehalt weiter zu zahlen. Ist eine Einigung mit dem Vermieter nicht möglich, sollten weitere Schritte nur mithilfe einer rechtlichen Beratung unternommen werden. Wenn der Vermieter trotz Fristsetzung bei erheblichen Mängeln nicht reagiert, kann der Mieter gegebenenfalls nach § 543 (2) BGB fristlos kündigen.

Unabhängig von Mietminderung oder -rückbehalt kann der Mieter vom Vermieter Ersatz für Schäden verlangen, die ihm aufgrund des Mangels entstanden sind. Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Schaden verschuldet hat. Im oben geschilderten Fall des Wasserschadens besteht daher ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vermieter, wenn die Handwerker in dessen Auftrag unterwegs waren. Neben der Reparatur der Computeranlage kann der Mieter gegebenenfalls auch noch Umsatzausfälle geltend machen, die unmittelbar mit dem Schaden zusammenhängen. Kein Anspruch besteht dagegen, falls der Verursacher des Wassereinbruchs nicht zu ermitteln ist.

Für alle hier behandelten Mängelrechte – von der Mietminderung bis zum Schadensersatz – gilt, dass sie für die Gewerberaumvermietung per Vertrag eingeschränkt werden können. Vorgefertigte Formularverträge enthalten so gut wie immer entsprechende vermieterfreundliche Klauseln. Die freie Vertragsgestaltung hat jedoch Grenzen. Vertragsbestimmungen beispielsweise, wonach der Vermieter jede Haftung ausschließt, selbst wenn er den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat, dürften wohl als sittenwidrig angesehen werden. Da das BGB wenig konkrete Aussagen macht, müssen sich immer wieder Gerichte mit den Ausschluss von Mietminderungs- und anderen Mängelrechten im Gewerbemietrecht befassen. Den derzeitigen Stand der Rechtsprechung lässt sich etwa so zusammenfassen: Einschränkungen sind erlaubt, aber kein Totalausschluss aller oder auch nur einzelner Rechte.

Insbesondere jungen Gründern und Start-ups auf der Suche nach Geschäftsräumen macht es die beschriebene Rechtslage nicht gerade einfach. Endlich die passende Immobilie für das eigene Unternehmen gefunden, und dann mit der Unterschrift zögern?  Das fällt schwer, aber dennoch ist es dringend angeraten, die Vertragsbestimmungen überprüfen zu lassen und gegebenenfalls noch einmal zu verhandeln – damit sich die Gründer nach dem Einzug möglichst unbelastet von Mietrechtsproblemen ihrem Business widmen können.