Mieterhöhung für Gewerbeflächen

Gewerbemieten werden frei vereinbart. Die Einigung ist für beide Parteien bindend. Daher kann der Vermieter nicht einfach an den Mieter herantreten und eine Mieterhöhung verlangen. Allerdings ist auch im Gewerbemietrecht eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen.

Eine Mietpreisbindung wie sie für die Vermietung von Wohnraum existiert, gibt es bei der Vermietung von Gewerberäumen nicht. Die Obergrenze für Gewerbemieten wird somit nur durch den „sittenwidrigen Wucher“ gesetzt. Das ist meist dann der Fall, wenn eine Zwangslage oder die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt wird.

Einzelne Gemeinden, die Industrie- und Handelskammern (IHK) oder große, auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Immobilienmakler erstellen und veröffentlichen vereinzelt Gewerbemietspiegel. Da aber Gewerbemieten kaum Beschränkungen unterliegen und frei verhandelt werden können, sind Gewerbemietspiegel rechtlich nicht verbindlich. Sie können lediglich für Mieter und Vermieter gewerblicher Immobilien eine Orientierungshilfe sein.

Frei verhandelbar und bindend heißt nicht, dass ein Gewerbemieter vor Mieterhöhungen gefeit ist. Liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, kann der Vermieter eine Änderungskündigung vornehmen, um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Dazu spricht er eine ordentliche Kündigung aus und legt gleichzeitig einen modifizierten Mietvertrag mit erhöhtem Mietpreis vor. Bei befristeten Mietverträgen sind Änderungskündigungen nicht möglich.   

Mieterhöhungen werden aber auch in vielen Gewerbemietverträgen über Mietanpassungsklauseln geregelt. So kann eine Indexmiete, Staffelmiete oder Umsatzmiete vereinbart werden, über die sich im Laufe der Zeit die Miete anpasst. Auch ein Leistungsvorbehalt ist möglich. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter die Bestimmung der Miete nach einem gewissen Zeitraum vorbehält. Geläufig sind einseitige Leistungsbestimmungsrechte zugunsten des Vermieters. Ebenfalls möglich sind Leistungsvorbehalte, bei denen auch der Mieter ein Mitbestimmungsrecht hat. In diesem Fall vereinbaren beide Parteien, dass nach Ablauf einer bestimmten Mietlaufzeit über die Miete neu verhandelt wird.

Bei der Vermietung von Wohnräumen genügt nach einer Modernisierung eine einseitige Erklärung des Vermieters, um die Miete zu erhöhen. Das funktioniert bei Gewerberäumen nicht. Soll nach einer Modernisierungsmaßnahme die Miete erhöht werden, muss das zuvor vertraglich vereinbart sein. Das ist zum Beispiel über eine Individualvereinbarung in dem Gewerbemietvertrag möglich.

Es gibt auch beim Gewerberaummietvertrag durchaus Gelegenheiten für den Vermieter, die Miete zu erhöhen. Da eine konkrete gesetzliche Möglichkeit fehlt, ist es empfehlenswert, bereits im Rahmen des Vertragsabschlusses Zusatzklauseln zu verhandeln.