Untervermietung

Im Fall einer Untermiete wird zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter ein Vertrag zur Nutzung eines Teils der Wohnung abgeschlossen. Der Untermieter ist also nicht Vertragspartner des Wohnungseigentümers.

Grundsätzlich bedarf die Untermiete einer Genehmigung des Eigentümers beziehungsweise des Vermieters der Wohnung. Die Vermieter müssen der Erlaubnis aber im Regelfall entsprechen, dabei geben das Gesetz und die Rechtsprechung die Grenzen vor.

Genehmigung des Vermieters

Die Untermiete von Wohnraum bedarf im Gegensatz zur Untervermietung gewerblicher Räume (Büros, Einzelhandel, Hallen) laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) immer der Genehmigung des Vermieters (§ 540 BGB). Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilt hat. Der Vermieter darf die Genehmigung jedoch nur verweigern, wenn das Untermietverhältnis für ihn selbst unzumutbar ist (§ 553 BGB). Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete nicht eingeholt, dann kann er von dem Mieter Schadensersatz verlangen und ihm den Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Verweigerung der Untervermietung der kompletten Wohnung

Möchte der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, so benötigt er hierfür in jedem Fall die Erlaubnis vom Vermieter. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen – auch dann wenn ein Zeitmietvertrag besteht.

Gründe für die Verweigerung einer teilweisen Untervermietung

Die Untervermietung muss für den Vermieter zumutbar sein. Praktisch kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn ein Untervermieter für ihn unzumutbar, der Gebrauch der vermieteten Immobilie nicht der vertraglichen Nutzung entspricht oder die Wohnung durch die Untermieter überbelegt ist. Eine Überbelegung wird erst angenommen, wenn die bauliche Substanz darunter leidet. Hier gilt maximal eine Person pro Zimmer als Faustregel für die zulässige Belegung einer Wohnung.

Die Untermiete kann durch den Vermieter auch abgelehnt werden, wenn die Wohnung vom Untermieter vertragswidrig als Büro genutzt wird.

Kommt es zu ständiger Lärmbelästigung oder tätlichen Angriffen gegen Nachbarn oder Vermieter, kann der Untermieter für den Vermieter als unzumutbar gelten. Jedoch reicht es nicht aus, dass der Vermieter nur etwas gegen diese Person hat. Die Gründe für die Verweigerung der Untervermietung müssen objektiv nachvollziehbar sein.

Ist ein Untermieter wiederum objektiv für den Vermieter zumutbar und hat der Mieter nachträglich ein berechtigtes Interesse an der Untermiete, so kann ihm der Wohnungseigentümer diese rechtlich kaum versagen. Zulässige Gründe sind hierfür, wenn die Lebenspartnerin mit in die Wohnung aufgenommen werden soll, sich das Einkommen des Mieters spürbar verschlechtert hat oder ein alleinerziehender Elternteil einen Untermieter für die Kinderbetreuung aufnehmen will.

Zuschlag für Untermiete

Bei frei finanzierten Wohnungen hat der Vermieter nur dann einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag, wenn ihm die Erlaubniserteilung sonst unzumutbar wäre. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht umlegt und durch den Mehrverbrauch für Wasser oder Abwasser durch den Untermieter stärker belastet wird. Vermieter von Sozialwohnungen dürfen allerdings automatisch einen geringen gesetzlich festgelegten Untermietzuschlag von 2,50 Euro pro Monat für eine Person und fünf Euro pro Monat für zwei oder mehr Personen verlangen.

Kündigung und Räumung wegen unerlaubter Untermiete

Eine Untervermietung, auf deren Genehmigung kein Anspruch besteht, kann zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen. Der Vermieter muss den Mieter allerdings zuvor in einer angemessenen Frist dazu aufgefordert haben, die Untermiete zu beenden.

Weil aber zwischen Vermieter und Untermieter keine vertragliche Beziehung existiert, endet das Untermietverhältnis keinesfalls automatisch, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Wohnungseigentümer gekündigt wird. Die  Räumung einer Wohnung durch einen Untermieter kann sich daher kompliziert und langwierig gestalten. Im Fall von längeren Kündigungsfristen mit dem Mieter empfiehlt es sich für den Vermieter, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er von seinem Untermieter Schadenersatz verlangen kann. Nur vor diesem Hintergrund kann er  zur rechtzeitigen Räumung der ihm überlassenen Mieträume aufgefordert werden.

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