Freiburg darf Vermieter zum Vermieten zwingen

Gericht sieht Eigentümerrechte nicht verletzt

Die badische Universitätsstadt darf Hausbesitzer aufgrund des Zweckentfremdungsverbots zur Vermietung leerstehender Wohnungen zwingen. Das entschied der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg.

Am 2. Dezember 2015 wies der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH in Mannheim) in einem am 8. Dezember 2015 verkündeten Urteil (Az.: 3 S 248/15) den Antrag eines Wohnungseigentümers ab, die Satzung der Stadt Freiburg über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für unwirksam zu erklären.

Hintergrund und Inhalt des Zweckentfremdungsverbots

Mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot sollen die Eigentümer von unbewohntem Wohnraum gezwungen werden, diesen zu vermieten. Das grün-rot regierte Bundesland Baden-Württemberg hatte 2013 die Grundlage für ein solches Zweckentfremdungsverbot geschaffen. Kommunen mit Wohnungsmangel können seitdem dort entsprechende Satzungen erlassen.

Gestützt auf diese Vorschrift hat die Stadt Freiburg eine am 1.2.2014 in Kraft getretene Satzung erlassen, die ein solches grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum enthält. Eigentümer können danach mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld bestraft werden, wenn sie Wohnungen länger als ein halbes Jahr leer stehen lassen oder zu Ferienwohnungen machen.

Eigentümer sieht Voraussetzungen für Zweckentfremdungsverbot nicht erfüllt

Ein Eigentümer eines am Rande der Altstadt von Freiburg gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks sah sich von der Stadt ungerechtfertigt gegängelt. Mit seinem Normenkontrollantrag vor dem Verwaltungsgericht wendete er sich gegen die Satzung. Er machte geltend, aus verfassungsrechtlichen Gründen des Eigentümerschutzes müssten andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein. Der Stadt sei es auch ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer „besonderen Wohnraumgefährdung“ sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von rund 120 Quadratmeter im Innenstadtbereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn diese seien für diese Einkommensgruppe ohnehin nicht erschwinglich.

Verwaltungsgerichtshof lässt Einwand nicht gelten

In seiner Urteilbegründung sagte der Vorsitzende des 3. Senats des VGH zur Antragsabweisung, die Satzung verstoße nicht gegen höherrangiges Recht. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nach den von ihr während des Verfahrens vorgelegten Daten über Bevölkerungsentwicklung, Neubautätigkeit, Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des Gesetzes.

Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Eigentümers nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 Quadratmeter von dem Anwendungsbereich der Satzung auszunehmen, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 Euro betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien, bestehe deshalb gar nicht.

Tipp für Eigentümer

Auch wenn ein Zweckentfremdungsverbot von Immobilienökonomen nicht als adäquates Mittel zur Beseitigung von Wohnungsknappheit angesehen wird, besteht für Eigentümer von leerstehendem Wohnraum kaum eine Chance, mit wirtschaftlichen Argumenten dagegen anzugehen. Entscheidend ist für die Verwaltungsrichter vielmehr, ob eine solche Satzung den formaljuristischen Voraussetzungen des jeweiligen Landesgesetzes entspricht. Sind solche Unstimmigkeiten nicht zu erkennen, empfiehlt es sich kaum, gegen die Satzung einer Stadt zu klagen, da die Aussichten auf Erfolg äußerst gering sind.