Oktober 2015 - News

Was Eigentümern bei Zweckentfremdung droht

Eingriff in Eigentumsrecht durch Behörden

Stuttgarts Oberbürgermeister hat Eigentümern leer stehender Wohnungen bis zu 50.000 Euro Bußgeld angekündigt. Womit Eigentümer tatsächlich rechnen müssen, erfahren Sie hier.

Aufgrund des starken Zuzugs in Metropolen sind die Städte oft überfordert, die Voraussetzungen für den Bau ausreichend neuer Wohnungen zu schaffen. Stattdessen werden von Kommunalpolitikern zunehmend Eingriffe in das Eigentumsrecht propagiert. Aktuell planen Stuttgart und Heidelberg, mit einer Satzung zur „Zweckentfremdung“ Eigentümer leer stehender Wohnungen mit drakonischen Bußgeldern zu belegen.

Stuttgarts Oberbürgermeister will Verbot der Zweckentfremdung

Ende September hat sich Stuttgarts Oberbürgermeister Fritz Kuhn (Grüne) im Wirtschaftsausschuss der Stadt für ein Verbot der Zweckentfremdung ausgesprochen. Eine entsprechende Satzung soll beschlossen werden, wonach leer stehende Wohnungen eine Ordnungswidrigkeit werden. Eigentümer leer stehender Wohnungen sollen mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro belegt werden. Für Kuhns Vorschlag sprachen sich im Stadtrat die Fraktionen der Grünen, die Linken und die SPD aus. CDU, Freie Wähler, FDP und die AfD lehnen dies eher ab, wobei es auch in der CDU Mitglieder für das Verbot aussprechen. Anhand der Äußerungen der Fraktionen zeichnet sich eine Mehrheit für das Zweckentfremdungsverbot an. Grundlage dafür bietet ein entsprechendes Landesgesetz, welches Städte mit Wohnungsmangel ermächtigt, die Regelung für fünf Jahre einzuführen.

Zweckentfremdungsverbot löst nicht das Problem

Gegner und Eigentümerverbände kritisieren, dass Kuhn mit seinem Vorhaben vor allem Sympathien bei Wohnungssuchenden und Mietern finden will und sich den Interessen der Hotelbranche beugt, die unliebsame Konkurrenz durch kurzfristige Vermietung von Wohnungen ausschalten will. Tatsächlich ist der Effekt zusätzlich vermietbarer Wohnungen selbst nach Kuhns Angaben sehr begrenzt. Denn nach seinen Berechnungen würden höchstens 3.000 Wohnungen angeboten. Der Stuttgarter OB bezieht sich dabei allerdings auf ältere Daten: Im Zusammenhang mit der Volkszählung Zensus 2011 wurden in Stuttgart vor über vier Jahren 11.291 leer stehende Wohnungen gezählt. Davon müsse man jedoch sogenannte Wohnungen mit Substandard (ohne Bad oder WC) abziehen, weshalb nur 9.628 leer stehende Wohnungen übrig blieben. Ein Großteil dieser leer stehenden Wohnungen stünden allerdings ohnehin nur wegen einer Übergangsphase (Renovierung, Erbschaft, Umzug) leer, weshalb nach der Rechnung nur 1.000 bis 3.100 tatsächlich vermietbare Wohnungen übrig blieben.

Schwerer Eingriff in das Eigentumsrecht

Ob die Wohnungen jedoch tatsächlich dauerhaft unvermietet sind, obwohl keine Renovierung ansteht oder rechtliche Entscheidungen wie bei einer Erbengemeinschaft zu klären sind, müsste die Stadtverwaltung aber genau überprüfen. Umstritten ist, ob die Behörden personell und fachlich dazu in der Lage sind, dies in den einzelnen Fällen immer nach sachlichen und objektiv überprüfbaren Kriterien durchzuführen. Die Freien Wähler lehnen „die vom OB anvisierte Leerstandsschnüffelei“ ab. „Die städtischen Mitarbeiter werden nicht unangemeldet klingeln und in Wohnungen gehen“, heißt es darauf von einem Sprecher der Stadt. Die Mitarbeiter würden Internetportale wie Leerstandsmelder.de oder Airbnb beobachten und Wohnungseigentümer um Stellungnahmen bitten. Fraglich ist aber, ob so die tatsächlich ungerechtfertigt leer stehenden Wohnungen erfasst werden können.

Heidelberg plant ebenfalls Zweckentfremdungsverbot

Die Einführung des Zweckentfremdungsverbotes wird auch von Kommunalpolitikern anderer Städte mit starkem Zuzug und knappen Wohnungsangebot favorisiert. In Heidelberg stellte die SPD-Fraktion Anfang Oktober den Antrag, eine Satzung zu erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Ferienwohnungen verhindern soll. Auch dort stellen Kritiker die Relevanz eines solchen Eingriffs in die Eigentümerrechte in Frage. „Heidelberg verfügt über mehr als 70.000 Wohnungen, die SPD stützt ihre Forderung aber auf 300 Zimmer, die auf der Internetplattform Airbnb als Ferienwohnungen angeboten werden", kritisiert Thilo Koch von "Haus & Grund". Dies seien gerade einmal 0,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes in Heidelberg. Fehlende Wohnungen würden durch ein Zweckentfremdungsverbot nicht geschaffen.

Eigentümer müssen mit Eingriffen und mehr Bürokratie rechnen

Viele Immobilienökonomen schätzen, dass aufgrund der Mietpreisbremse, der hohen Grundstückspreise und verschärfender Regulierungen das Neubauwohnungsangebot deutlich unter dem Bedarf bleiben wird, weshalb sich die Situation in einigen Großstädten durch den Zuzug aus den ländlichen Gebieten, durch Flüchtlinge und Studenten eher noch verschärfen wird. Weil der Ausweis von Neubauflächen bei Anwohnern häufig umstritten ist und die Planung für die Verwaltung aufwendig ist, weicht die Politik auf eine bequemere Regulierung wie die Einführung des Zweckentfremdungsverbots aus. Eigentümer und Vermieter in den betroffenen Regionen und Städten müssen daher mit Einschränkungen ihrer Rechte und bürokratischem Aufwand wegen Überprüfung leer stehender Wohnungen rechnen.

Rechtliche Möglichkeit bei Behördenübergriffen

Die Einführung des Zweckentfremdungsverbotes wird von dessen Befürwortern oft mit Artikel 14, Absatz 2 des Grundgesetzes gerechtfertigt, wonach Eigentum verpflichtet. Dem steht jedoch auch der im Grundgesetz gewährleistete Schutz der Eigentums gegenüber. Ein Eingriff in die Rechte der Eigentümer muss auch das Gebot der Verhältnismäßigkeit berücksichtigen. Eigentümer, die beispielsweise ihre Wohnungen zeitweise leer stehen haben, weil sie diese an Touristen vermieten, können bei Behördengängelung rechtlich vorgehen. Tatsächlich wird häufig gegen Satzungen der Zweckentfremdung mit erfolg geklagt. So hat das Amtsgericht München jüngst entschieden, dass die Vermietung von Wohnungen an arabische Medizintouristen eine zulässige Wohnnutzung im Sinne der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes darstelle.

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