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Wohnungseigentumsgesetz

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, sollten Sie sich vorher mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschäftigen. Denn mit einem Wohnungskauf erwerben Sie nicht nur einfach die Wohnfläche – Sie werden auch gleichzeitig Mitglied einer Eigentümerschaft. Welche Rechte und Pflichten damit einhergehen, ist im WEG festgelegt.





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Was wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt?


Im deutschen Wohnungseigentumsgesetz, fälschlicherweise oftmals als Wohneigentumsgesetz bezeichnet, wird das Eigentum an formell geteilten Grundstücken geregelt. Das am 15. März 1951 in Kraft getretene Gesetz klärt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäuden im Sinne des Wohnungseigentums, an Räumen oder Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und als Teileigentum gelten, sowie an gemeinschaftlich genutzten Gebäuden und Flächen. Darüber hinaus regelt das Wohnungseigentumsgesetz die rechtlichen Fragen zur Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften, zur Rechtsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften und zum Dauerwohnrecht. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird vielfach auch der Begriff Wohneigentumsgesetz sowie manchmal Wohnungseigentümergesetz verwendet.

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Was wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt?


Nach dem Zweiten Weltkrieg bestand großer Bedarf an Wohnraum. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) keine Möglichkeiten vorsieht, einzelne Gebäudeteile auf einem Grundstück verschiedenen Eigentümern zuzuordnen und nach dem BGB der Grundstückseigner als Gesamteigentümer gilt, war dieses Gesetz zu unflexibel, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.

Zwar sieht das BGB in § 1093 ein Wohnungsrecht vor, dieses erlaubt jedoch nicht die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum zur Nutzung als Wohnraum. Um die Schaffung von Wohnraum durch private Gelder umsetzen zu können, musste den Investoren ein materieller Gegenwert geboten werden. Das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 schuf entsprechende Möglichkeiten und erlaubte die formelle Unterteilung von Gebäuden und Grundstücken. Hierbei erfolgt die Teilung durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Für die Übertragung von Sonder- oder Teileigentum müssen alle Eigentümer eines Grundstücks vertraglich mit der Abgabe einverstanden sein. Gibt es nur einen einzigen Eigentümer, dessen Grundstück geteilt und in Teilen veräußert wird, ist der alleinige Vertragspartner der Wohnungseigentümer. Das Gesetz unterscheidet zwischen Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum. Mit einer Novellierung vom 1. Juli 2007, bei der zahlreiche Vorschriften verändert wurden, ist unter anderem die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nun gesetzlich verankert.

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Unterteilung des Wohnungseigentumsgesetzes


Das Wohnungseigentumsgesetz ist unterteilt in vier Teile, wobei der erste Teil zum Thema Wohnungseigentum mit 30 Paragrafen am umfangreichsten ist. Er umfasst vier Abschnitte:

  • Begründung des Wohnungseigentums
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  • Verwaltung
  • Wohnungserbbaurecht

Der zweite Teil widmet sich in elf Paragrafen dem Dauerwohnrecht, die Teile drei und vier enthalten in insgesamt 21 Paragrafen die Verfahrensvorschriften und ergänzende Bestimmungen.

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Sonder- und Gemeinschaftseigentum


Eine der wichtigsten Fragen, die im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes immer wieder auftaucht, betrifft die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Generell gilt: Jeder Wohnungseigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen. Streitigkeiten gibt es hier oftmals, wenn es um Garagenstellplätze, Terrassen und Gartenflächen geht. Wenn Sie beispielsweise eine Erdgeschosswohnung kaufen und die angrenzende Gartenfläche exklusiv für sich nutzen möchten, muss das über ein Sondernutzungsrecht vertraglich vereinbart werden. Dann sind Sie allerdings auch für alle anfallende Kosten, wie sie durch Reparaturarbeiten oder die Gartenpflege entstehen können, alleine verantwortlich.

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